【文章內(nèi)容簡介】 景觀設計：天筑景典 廣告策劃：零上四度 小區(qū)智能化 物業(yè)管理 潤無聲物業(yè) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 周界防盜報警系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 御 源 大 湖 區(qū) ? 根據(jù)御源大湖區(qū)的產(chǎn)品形式和項目各方面的定位，為了方便與可比樓盤對比打分，我們做了以下假設： ?一期 1266戶，預計 2023年 3月 18日開盤，在 2023年 12月底以前銷售 1066套，即每月的銷售在 106套左右，根據(jù)現(xiàn)階段的推廣及蓄客質量，這種假設目前龍泉市場還是有一定難度的。 ?各修正系數(shù)都是在以本項目 100分為基準打分。 五、各可比樓盤因素修正系數(shù)確定 御源大湖區(qū)條件假設 ? 御源 大湖區(qū)單價 =（可比樓盤單價 1 修正系數(shù) 1+可比樓盤單價 2 修正系數(shù) 2+。樓盤單價 n 修正系數(shù) n） /n 判斷方法策略 綜合以上各大盤和本項目基本情況及部分假設，采用打分加權后得到以下比準價格 . 各修正系數(shù)及比準價格確定 ? 價值影 響因素 分因子 權重 御源 大湖區(qū) 璽印 上院 修正 系數(shù) 東麓 驛境 修正 系數(shù) 銀河 花園 修正 系數(shù) 東山 國際 修正 系數(shù) 區(qū)域 狀況 （ ) 交通便 捷情況 100 100 95 105 98 自然 環(huán)境 100 95 95 95 100 配套 狀況 （ ) 幼兒園 學 校 100 115 101 155 105 菜場 商場 100 99 102 150 100 醫(yī)院 銀行 100 100 100 120 100 社會 因素 （ ) 生活 氣氛 100 125 100 100 100 人文 氣氛 100 135 100 100 100 升值 前瞻 100 99 100 99 102 多層測算附表一 ? 比較 因素 分因子 權重 御源 大湖區(qū) 璽印 上院 修正 系數(shù) 東麓 驛境 修正 系數(shù) 銀河 花園 修正 系數(shù) 東山 國際 修正 系數(shù) 建筑 規(guī)劃 100 99 98 98 102 產(chǎn)品 本身 戶型 100 99 99 98 100 景觀 100 95 95 90 105 物業(yè) 管理 100 95 98 95 100 開發(fā) 團隊 100 100 100 95 102 社區(qū) 智能化 100 98 98 98 100 區(qū)內(nèi) 配套 100 98 98 96 102 多層測算附表二 ? 比較 因素 分因子 權重 御源 大湖區(qū) 璽印 上院 修正 系數(shù) 東麓 驛境 修正 系數(shù) 銀河 花園 修正 系數(shù) 東山 國際 修正 系數(shù) 交易 情況 營銷 力度 100 98 95 90 105 項目去 化速度 100 100 100 92 105 多層測算附表三 ? 修正系數(shù) 璽印上院 東山國際 東麓驛境 銀河花園 樓盤外環(huán)境修正系數(shù) 樓盤內(nèi)環(huán)境修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 綜合修正系數(shù) 實際成交均價 2850 3300 2800 2980 修正后的比準價格 2740 3084 2945 2995 多層測算附表四 ? 六、御源 大湖區(qū)市場價格確定 =(2740+3084+2945+2995)/4 =2941元 /㎡ 御源 大湖區(qū)多層平均成交價格 多層市場成交價格確定 ? 小高層市場成交價格確定 龍泉市內(nèi)小高層可比樓盤較少，不存在成熟的市場價格 。 采用多層與小高層價格配比關系來推導 。 選擇藍色理想、萬科 魅力之城、卓錦城 2期、水晶城、天府江南作為參考。 ? 產(chǎn)品類型：多層 地段 樓盤名稱 均價 三環(huán)外 花樣年華 常青藤 3400 天地 晨光麗景 3期 3000 大觀 城市花園 2期 3600 東林半島 3500 卓錦城 2期 4300 西河 城市家園 2023 怡水居 2700 金色逸景 2390 龍泉 東方華美苑 2600 瑞臨錦苑 2600 金海岸 ?天府花園水城 2023 文豪世苑 2748 市場調查表一 ? 產(chǎn)品類型：小高層電梯 地段 樓盤名稱 均價 三環(huán)外 上東陽光 3期 3700 大觀 城市花園 2期 3600 萬科 魅力之城 4300 銀河花園 2期 3100 東林半島 3500 卓錦城 2期 3900 藍谷地 4300 龍泉 東山國際新城 3300 勁力 藍色理想 2980 觀景上東 2380 石陵小筑 2560 文豪世苑 2800 市場調查表二 ? 產(chǎn)品類型：疊加洋房 地段 樓盤名稱 均價 三環(huán)外 萬科 魅力之城 6600 龍泉 璽印 上院 3680 國一 劍橋麗景 2700 勁力 蔚藍花城 3500 天泉聚龍別墅園 6800 市場調查表三 ? 項目名稱 價格（元 /㎡ ） 價格關系 萬科 魅力之城 多層 電梯 洋房 小高層 /多層 疊加 /多層 4500 4200 6700 卓錦城 2期 4300 3900 6500 水晶城 3500 3400 45005500 天府江南 2800 2900 3800 合 計 多層、小高層與疊加洋房價格比例關系表 ? 樓盤名稱 多層價格 小高層價格 價格關系系數(shù) （多層 /小高層） 御源 大湖區(qū)價格 藍色理想 2980 1 2980 璽印上院 2850 2735 東山國際 3300 3166 東麓驛境 2800 2686 銀河花園 2980 2859 小高層價格測算附表 ? =(2980+2735+3166+2686+2859)/5 =2885元 /㎡ 御源 大湖區(qū)小高層平均成交價格 ? 疊加洋房市場成交價格確定 龍泉市內(nèi)花園洋房可比樓盤較少，不存在成熟的市場價格 。 采用多層與疊加洋房價格配比關系來推導 。 以市場調查表以及多層、小高層與疊加洋房價格比例關系表作為參考。 ? 樓盤名稱 多層價格 疊加洋房價格 價格關系系數(shù) （多層 /小高層） 御源 大湖區(qū)價格 璽印上院 3680 1 3680 東山國際 3300 4768 東麓驛境 2800 4046 銀河花園 2980 4306 疊加洋房價格測算附表 ? =(3680+4768+4046+4306)/4 =4200元 /㎡ 御源 大湖區(qū)疊加洋房平均成交價格 ? 為樹立“御源置業(yè)”品牌，實施以產(chǎn)品品牌支撐企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌帶動產(chǎn)品品牌的雙贏策略 ,也為本公司在成都的后續(xù)項目開發(fā)打下堅實基礎。同時考慮 2023年君信、廈門國建兩個強勁對手的新盤即將推出，應把迅速占領市場份額，保證資金回籠作為銷售目標之一。建議在啟動期的價格上需要稍微下調，在以后的銷售中逐步提價。 御源 大湖區(qū)啟動期價格確定 御源 大湖區(qū)市場多層比準價格 2941元 /平方米 御源 大湖區(qū)市場小高層比準價格 2885元 /平方米 啟動期多層銷售均價 =2941 （ 13%） ≈ 2850元 /㎡ 啟動期小高層銷售均價 =2885 （ 13%） ≈ 2798元 /㎡ ? 第二節(jié)：案場反映價格情況 ? 目前案場 VIP登記共 275戶，其中參與價格測試的 188戶。 25003000的價格接受度較高，達