【正文】 辟出部分做地區(qū)型中型購物中心，它將面臨兩個問題：一是消費習慣問題，二是和東山的實力型、領(lǐng)袖型商業(yè)的服務(wù)半 徑重疊問題，或者說還沒有東山的商業(yè)設(shè)施服務(wù)半徑大。事實上淳化和 東山的比較， 不足之處是非常明顯的，東山的商業(yè)網(wǎng)點是連成片區(qū)的，是一個大型商業(yè)板塊，可 以讓消費者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 吸引非淳化消費者的唯一辦法是差異化生存，但 從由于東山的輻射力影響，這種差異化生存的幾率幾乎為零。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當“商點”形成“商圈”，其人氣集聚才會經(jīng)久不息。從現(xiàn)有的規(guī)劃分析，本案的 商業(yè)部分具備將來領(lǐng)軍淳化商業(yè)地段的先天條件。從本項目看來，其地處淳化老商業(yè)街東側(cè)位置，與外界基本處于隔離狀態(tài)，但是由于淳化本身城鎮(zhèn)范圍較小，通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交系統(tǒng)相對完善，對于滿足本城鎮(zhèn)人口及周邊鄉(xiāng)村人口消費，但從交通一項而言，具備相對完善的交通條件。 （ 3）現(xiàn)存商業(yè)經(jīng)營狀況 店鋪數(shù)量 平均營業(yè)面積 店鋪營業(yè)率 平均租金 日均利潤額 455 家 60 平方左右 55% 3000 元 /年 30 元左右 （ 4）從商人員組成狀況 人員構(gòu)成 本城鎮(zhèn)人員 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員 外地人員 所占比率 60% 25% 15% （ 4） 商鋪從屬情況 自主經(jīng)營 租賃經(jīng)營 70% 30% 通過調(diào)查，我們得出如下觀點： ? 淳化零售業(yè)的經(jīng)營從整體上是微利的，實際上除鎮(zhèn)上唯一的一家蘇果超市加盟店一枝獨秀以外，其他各百貨日雜 店在一片掙扎中 生存。 六、 B 地塊商業(yè)部分 市場前景研究及土地價值分 析 商業(yè)項目，特別是大型商業(yè)項目的選址有其行業(yè)特殊性。 （ 2） 盡管淳 化街道不斷向各開發(fā)公司發(fā)出聯(lián)合開發(fā)的邀請，但淳化街道的住宅消費主體依然是淳化人。 區(qū)域的市場認同度基本上處于空白，不能在正規(guī)媒體進行營銷推廣，不能給市場足夠的信任和信心。根據(jù)樓盤均價 100 分制評分規(guī)則，以萊茵小鎮(zhèn) 4000元 /平方為標準參照，初步得出： 天景山住宅小區(qū)的價格為： 2960 元 /平米 淳化商業(yè)街 B 地塊住宅的價格為 ： 1360 元 /平米 樓盤 景觀 品質(zhì) 交通 信譽度 成熟度 產(chǎn)權(quán) 萊茵小鎮(zhèn) 15 15 25 15 15 15 天景山 10 10 20 12 12 10 淳化 B 地塊 8 10 0 8 8 0 本價格推算為目前狀況預(yù)測，不包含相關(guān)政策變化以及未來規(guī)劃利好在內(nèi)，如果情況發(fā)生變化，出現(xiàn)如收費站撤除，淳化快速融入東山等，則有可能在 1360 元 /平方的基礎(chǔ)上上浮 200~500 元 /平方。主要是因為淳化規(guī)劃建設(shè)的滯后性以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的孤立性造成的，目前雖然沒有商品房在建 ，但是隨著淳化街道的新規(guī)劃以及江寧、南京城建、交通系統(tǒng)的逐步完善，淳化融入東山主城區(qū)的步伐越來越快，近幾年，淳化土地的升值趨勢已經(jīng)給市場帶來了很多的希望。 （ 3） 產(chǎn)品價格特點 ： 由于天景山周邊的項目包括義烏商品城我們對江寧其他區(qū)域樓盤進行了走訪式調(diào)查，并分別對其市場特點分析如下： （一） 江寧科學(xué)園片區(qū)天景山項目 ： （ 1） 產(chǎn)品形式和主要賣點 ：作為南京最大的拆遷安置房工程，天景山住宅小區(qū)的建筑形態(tài)為純多層產(chǎn)品，面積范圍在 50—— 130 平米，其中 80%以上是 80~120 平米的兩房和三房，另有少量 80 平米以下的 小兩房和 130 平米以上的四房。 （八） 周邊各種配套 ：規(guī)劃建設(shè)的淳化商業(yè)街 B 地塊，是將來淳化街道的核心位置，目前主要依附于周邊老商業(yè)街的配套，但是一般小城鎮(zhèn)建設(shè)的程序是新的商業(yè)街改造后必然會對老商業(yè)街進行重新規(guī)劃，或拆遷，或整改，必然會產(chǎn)生新的商鋪需求，而本項目的商業(yè)部分正好會彌補這部分需求。 樓面地價 320 元 /平米，建安成本 600 元 /平米，作為當?shù)卣献鏖_發(fā)類項 目，對各類規(guī)費相應(yīng)減免，預(yù)計整體開發(fā)成本為 1000 元 /平米。 （四） 四至狀況 ：東至淳化中小學(xué)（淳化小學(xué)即將搬遷至中學(xué)旁），西至老商業(yè)街 ，南至科學(xué)園附建小區(qū)，北離老 104 國道。利用外資成效顯著，新批外資企業(yè) 4 家，實現(xiàn)協(xié)議利用外資 1620 萬美元、實際利用外資 300 萬美元，完成出口創(chuàng)匯 980 萬美元 。 淳化街道已成為江寧區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展新興力量 。 境內(nèi)交通十分便捷，是江寧東部南來北往的必經(jīng)之地，有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，西與江寧經(jīng)濟技術(shù)開 發(fā)區(qū)和科學(xué)園毗鄰，屬兩個開發(fā)區(qū)的延伸區(qū)、拓展區(qū)和輻射區(qū)。一產(chǎn)完成了以種養(yǎng) 殖為主，多經(jīng)并舉的結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成了以花卉、苗木、奶牛養(yǎng)殖基地為龍頭的都市農(nóng)業(yè)框架。淳化街道今年前三季度的 產(chǎn)業(yè)比重分別為 %： %： %，二、三產(chǎn)業(yè)所占比例同比繼續(xù)攀升。在這種狀況下，淳化街道的房地產(chǎn)行 業(yè)逐步蘇醒，但是由于當 地政府規(guī)劃建設(shè)的滯后性，淳化街道的房地產(chǎn)一直沒有走上產(chǎn)業(yè)化道路，但是從最近一兩年江寧區(qū)以及淳化街道對淳化小城鎮(zhèn)改造的規(guī)劃決心， 可看出淳化街道舊城改造、提升區(qū)域形象和檔次的力度 。 人文環(huán)境 ： 淳化街道是 2020 年 10 月經(jīng)南京市人民政府批準，正式撤鎮(zhèn)設(shè)街道，由原來的淳化鎮(zhèn)組建而成。在房價加速度上漲的情況下，銷售量也同樣一年比一年增加數(shù)十萬平米，可見南京市民的購房潛力和熱情依然充足。從 2020 上半年南京市的住房銷售情況看，江寧地區(qū)在江南 8 區(qū)中排行第一。 財富的集中將促進二次住房消費比例的加大，也為投資性樓盤的銷售帶來市場。 城鎮(zhèn)居民消費由生存型向享受型轉(zhuǎn)型。 為了滿足大多數(shù)工薪階層的購房需求，在不斷推行土地市場化的同時，建設(shè)部也一再強調(diào)經(jīng)濟適用房的開發(fā)比例必須達到年開發(fā)總量的 30％，其對高檔房價的 沖擊和平抑作用不可低估。 在居住郊區(qū)化口號流行 2 年之后，政府開始關(guān)注城市“空心化”現(xiàn)象，加大了舊城改造的力度，成片區(qū)、成規(guī)模的舊城改造正在形成，城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 目前淳化街道政府在這些方面的工作還不夠細致，還有很大的為投資企業(yè)謀取利益的空間。要進入小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)的柳暗花明之路，必須科學(xué)解決投資的主體性和商業(yè)性問題。根據(jù) 東部地區(qū) 小城鎮(zhèn)建設(shè)的實踐，要建立一套比較完善的、供 3 萬到 5 萬人口生活的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，需要 2 億元以上人民幣。小城鎮(zhèn)建設(shè)的根本目標明確了， 才會帶動包括房地產(chǎn)在內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 從 當前淳化街道的形勢來看， 重引進工商企業(yè)，輕吸納居民；重工業(yè)區(qū)開發(fā)，輕生活區(qū)建設(shè)；重經(jīng)濟效益，輕鎮(zhèn)區(qū)居民生活質(zhì)量。因為世界上公認的標準是，衡量一個國家、一個地區(qū)是否實現(xiàn)了城市化，主要是看這個國家或地區(qū)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?。這種階段性的目標體現(xiàn)的是個性、特性與差異性，是促進小城鎮(zhèn)健康發(fā)展不 可缺少的內(nèi)容，也是比較容易明確和做到的事情。 （二） 主要方法 由于時間較緊，本次 對南京淳化現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和住宅部分的調(diào)查 采用 選擇性 訪問 和地毯式走訪的方式 ， 但數(shù)量相對有限；對江寧及淳化規(guī)劃方面的資料在查閱相關(guān)部分電子政務(wù)網(wǎng)外，也查詢了相關(guān)統(tǒng)計年鑒， 沒有在第一時間與相關(guān)部門核實 ；針對住宅部分，僅對江寧現(xiàn)有部分可能競爭對手做現(xiàn)場調(diào)查和咨詢，針對商業(yè)部分，僅對淳化現(xiàn)有商業(yè)存量做了走訪式調(diào)查，對淳化老商業(yè)街的商業(yè)氣氛做 了親身感受 ，在單一時間段調(diào)查其經(jīng)營效益；針對淳化居民的消費習慣問題，在調(diào)查過程中做了少量口頭調(diào)查，沒有進行正規(guī)抽樣和書面調(diào)查。根據(jù) 藍天公司領(lǐng)導(dǎo) 對淳化商業(yè)街規(guī)劃的初步了解，南京壹畝田