【正文】 9845 步行街 37500 酒店 5700 酒店商業(yè) 4500 休閑 餐飲一條街 13050 底商 6800 主題商業(yè)島 16390 住宅 200000 總計 303785 二、 收入估算 產(chǎn)品類型 建筑面積（單位：㎡） 預估售價（單位：元 /㎡） 預估銷售總額（單位： 萬 元） 大賣場 19845 5000 99225000 步行街 33368 5500 183524000 酒店 5700 4000 2280000 酒店商業(yè) 4500 4500 20250000 休閑餐飲一條街 13050 5000 65250000 主題商業(yè)島 24585 5000 122925000 住宅底商 6800 5500 37400000 住宅 200000 2300 460000000 合計： 307848 / 1011374000 結合當前市場價格，根據(jù)推售時間 推算，不計算操盤過程中由于階段不同所產(chǎn)生的價格差。因此結合原陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，考慮到項目開發(fā)利益最大化、開發(fā)周期 及資金分配等問題，我們認為本案的整體推盤思路可歸結為： 分批 開發(fā) ，快速推售，連續(xù)引爆市場 ? 項目總占地 220 畝（土地面積 ㎡），預期總開發(fā)建筑面積高達 300000 ㎡，屬新城區(qū)較大體量樓盤，項目開發(fā)資金需求較大，項目開發(fā)周期較長，一次性開發(fā)建設及銷售的壓力非常大，容易造成資金緊張，對于項目的整體操控空間余地太?。? ? 分期開發(fā)有助于公司利用少量的啟動資金，把項目運作起來，并通過有步驟，有節(jié)奏的實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，在建設周期、銷售運營、價格調控等方面，掌握較大主動權； ? 分期開發(fā)能在相當一段時間內，保證 項目在市場上的關注度，對于銷售組織、宣傳推廣方面，能夠節(jié)省大量資金，在實 現(xiàn)成本節(jié)約的前提下，實現(xiàn)項目利益最大化； ? 分期開發(fā)更能體現(xiàn)項目價值，通過一期一期的開發(fā)，促進后期產(chǎn)品的價值提升，從而提升銷售利潤。 鑒于項目自身特點及市場消化能力，我們將項目開發(fā)共分為 8 期進行。 入市規(guī)模： 約 30000 ㎡ ，總銷約 9200 萬元 時間節(jié)點： 2020 年 5 月 7 月 策略 支撐 ： 新區(qū)土地供應量大，個別項目的品質層次 要 明顯區(qū)隔于其他項目，隨著潛在項目的陸續(xù) 入市，新區(qū)住宅市場的競爭將更加激烈，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品品質的競爭上， 電梯洋房作為市場空白產(chǎn)品， 價格與產(chǎn)品品質更能截留住宅客戶，其品質和居住價值更能拔高項目整體的形象 ； 在該階段的推盤周期內，將為項目的整體的招商贏得充足的時間。 項目開發(fā)時序 —— 五期 配圖：用色塊標 示“ 小高層 ”部分 入市規(guī)模： 約 12000 ㎡，總銷約 23000 萬元 開發(fā)目標： 實現(xiàn)住宅價格拔高，階段完成去化推盤量的 70%，實現(xiàn)回款 16100 萬元 完成休閑、餐飲一條街商業(yè)剩余盤量。 2）、銷售價格盈虧平衡點 →住宅： 1495 元 /平方 →商業(yè)賣場： 3250 元 /平方 →步行街 : 3575 元 /平方 →休閑餐飲 街區(qū) ： 3250 元 /平方 →主題商業(yè)島： 3250 元 /平方 →住宅底商： 3575 元 /平方 →酒店： 2600 元 /平方 →酒店商業(yè)： 2925 元 /平方 從銷售率和銷售價格的盈虧平衡分析看出，項目抗風險能力強。 時間節(jié)點： 住宅底商： 2020 年 6 月 后 開發(fā)策略： 以高層住宅收官全城， 借助區(qū)域市場內成熟的居住氛圍 及市場接受程度 ， 達到住宅產(chǎn)品利潤的最終提升， 完成項目住宅產(chǎn)品的利潤追求，實現(xiàn)項目的最終成功。 無論是項目形象還是項目價值 ，此階段的項目 都在目標受眾心中有了一定的影響， 商業(yè)島的順利去化將項目形象的升華提高 。 步行街商業(yè)總銷為 18352 萬元， 預期去化盤量的 70%，那么項目前期將有 12846 萬元的銷售回款， 可 大大降低項目的銷售壓力； 從開發(fā)利潤的角度上來說，商業(yè)步行街相對較低的建筑成本，首期推出街 區(qū)型商業(yè)將能給整個開發(fā)環(huán)節(jié)實現(xiàn)初步收益，有利于首期資金的快速回籠； 以高性價比的步行街商業(yè)產(chǎn)品撬動市場，項目的熱銷將會提高項目的市場關注度， 從前期開發(fā)成本的角度上來看，商業(yè)街區(qū)的快速銷 售將能為項目贏得首批資金，為整個開發(fā)環(huán)節(jié)的提供必要的現(xiàn)金流支撐，為后期銷售奠定基礎。 開發(fā) 節(jié)奏把控 在整體的開發(fā)環(huán)節(jié)中，我們將遵循循序漸進的開發(fā)原則，在項目安全開發(fā)、保障利潤的前提下，以實現(xiàn)既定的階段營銷目標為原則，保證每期產(chǎn)品的順利去化。 成本估算 工 程 項 目（費用）名 稱 單價或費率 總造價或費用 (萬元 ) 計算總數(shù) 樓面造價元 /平方米 計算公式或說明 一、土地費用 土地價款 7750 172298 252 按照 30萬 /畝計算，折合 /平 土地契稅 349 7750 11 實際拍賣價 4%+印花稅 二、前期（勘察設計、三通一平、政府規(guī)費等）費 3386 307848 110 按照 110元 /平方計算 三、建筑安裝工程費 0 多層住宅 3200 40000 按照 800元 /平方計算 小高層住宅 11000 100000 按照 1100元 /平方計算 高層住宅 7200 60000 按照 1200元 /平方計算 街區(qū)商業(yè)（步行街、餐飲街、底商） 6386 53218 按照 1200元 /平方計算 酒店、酒店商業(yè) 1836 10200 按照 1800元 /平方計算 賣場、商業(yè)島 7997 44430 按照 1800元 /平方計算 四、小區(qū)基礎設施費（水、 電、氣、暖、綠化） 4618 307848 150 按照 150元 /平方計算 五、配套設施費用 (公建 \配套 \圍墻 \出入口 ) 3694 307848 120 按照 120元 /平方計算 六、工程開發(fā)間接費（監(jiān)理、預算審核、項目管理等） 308 307848 10 按照 10元 /平方計算 直接費合計 57724 653 (一 +二 +三 +四 +五 +六 )共六項的和 七、不可預見費 1732 57724 56 按直接費 *3%計算 八、銷售費用（推廣、制作、代理、活動等） 3034 101137 99 按銷售總價 3%計算 九、管理費用 1732 57724 56 按直接費的 3%計算 十、稅費 11125 101137 361 按銷售總價 11%計算 間接費合計 / 17623 / 572 (七 +八 +九 +十 )共四項的和 開發(fā)建設總成本 75347 307848 2448 直接費用合計 +間接費用合計 銷售收入 101137 307848 3285 利潤 25790 307848 838 (銷售收入 開發(fā)建設總成本 ) 四 、開發(fā)節(jié)奏把控 開發(fā)目標 1）實現(xiàn)快速銷售 2) 實現(xiàn)銷售價格的滿意度 3）將本項目打造成 原陽 名盤 開發(fā)思路 項目位于黃河大道與原新路交會處，屬原陽規(guī)劃新區(qū)的核心位置，從長遠來看，項目所在區(qū)域具有很強的發(fā)展?jié)摿Α? 垂直 交通 —— 自下而上引導客流 配圖： 立體交通圖 垂直交通 主要是為了 促使人流從低樓層 導向 高樓層 。休閑廣場能使人流聚集并分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，可以幫助提高項目開發(fā) 商業(yè) 利益的最大化。 注重內外溝通 商業(yè)街區(qū)內的 人流設計更為注重的是內部街區(qū)人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關系 ，商業(yè)平面與立體交通的自然順暢。 綜上，結合項目地塊現(xiàn)狀，考慮 到開發(fā)安全、成本及利潤率等多種因素下，本項目的住宅須形成與上宅 ? 在售項目中，大多數(shù)產(chǎn)品為普通多層，也有少量品質多層產(chǎn)品出現(xiàn)市場上。公園 ? 規(guī)劃強調“動靜分區(qū)” ，減少商業(yè)對住宅的干擾，同時也可以提升項目的整體品質 。 必要性： ? 在大型商業(yè)項目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最好的業(yè)態(tài) 。 必要性： ? 本案商業(yè)的興旺 必須由核心主力商業(yè)帶動，才能有效提升 本案 商業(yè) 的核心 競爭力； ? 新城區(qū) 常駐人口有 望達 到 23 萬人左右 ，加上周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 流動性 消費人口的進入，新城區(qū)的消費輻射人口可達 30 萬左右， .目前原陽沒有一家核心的商業(yè)賣場，這 為本案的大賣場商業(yè)提供必要的消費人群支撐； ? 品牌商家入駐， 能夠提升項目形象及品質，成為周邊居住人口的日常消費場所，帶來大量消費客源。 必要性： ? 主題商業(yè)生命力 強，經(jīng)營帶動效果明顯，對于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有 很 大幫助，而且原陽目前缺少這類型的商業(yè)經(jīng)營，較大的市場發(fā)展空間與稀缺形成商業(yè)矛盾； ? 主題商業(yè)有固定的消費人群， 在招商上可以針對具有 一定知名度的品牌