【正文】 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有消費(fèi)家電、 IT、通訊的客層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。 D 是本項目 主要的購物功能之一。 參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動 100、名品運(yùn)動城等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買珠寶首選“ 廣場”，最終在 珠寶消費(fèi)市場占據(jù)主導(dǎo)地位。 B 收取固定租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個性。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買鞋首選“ 廣場”，最終在 中低檔鞋消費(fèi)市場占據(jù)主導(dǎo)地位。 B 收取固定租金。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。作為圖書專業(yè)店經(jīng)營，在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 四、美食街 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。 （ 2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F能很好的將顧客吸引至 4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）項目整體運(yùn)營的要求。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家國際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項目各層，面積約 1100 m178。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D 項目整體運(yùn)營的要求。對整個項目的人氣提升有一定作用。 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。使進(jìn)入大賣場購物的顧客能夠在商場內(nèi)停留更長的時間。本項目將其設(shè)置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。 B 品牌餐廳的選址要求。它的營業(yè)時間與項目商場部分產(chǎn)生錯位，因此需要單獨(dú)通道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。、 2層約 3600 m178。品牌店的進(jìn)場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用。結(jié)合本 項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為 2萬 m178。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、休閑區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進(jìn) 10家左右休閑項目。作為一個現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。 （ 3）項目整體運(yùn)營的要求。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費(fèi)群體等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。家長和孩子也可以通過這種方式增進(jìn)溝通與了解。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。作為現(xiàn)代 shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 依據(jù) （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補(bǔ)充。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 十一、影院 （一）經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經(jīng)營功能的使用。 二、設(shè)計要素建議 （一）、 外廣場及樓體外立面的設(shè)計，應(yīng)充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）、通過建筑設(shè)計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室 外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營功能劃分為五大主題。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 第六部分 結(jié)束語 我公司 廣場項目小組工作人員在市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析 市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫成此報告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計方案的前提條件，但這種設(shè)計概念還需要專業(yè)設(shè)計單位用建筑語言表達(dá)出來，這就要求本項目在建筑方案設(shè)計時應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。在與開發(fā)商、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。在本項目的 建筑設(shè)計方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此，此報告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項目。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計單位的 意見。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 （三）、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。 位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費(fèi)者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項目的主題定 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （ 2）項目整體運(yùn)營的要求。左右。 （五）項目組 合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （七）目標(biāo)客層 高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。為滿足人們的此類消費(fèi)需求，設(shè)置運(yùn)動健身館。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （ 2）項目整體運(yùn)營的要求。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費(fèi)需求， 應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。來這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （五）經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場容量足以支撐這 2萬 m178。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項目人氣。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。 六、品牌店 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內(nèi)步行街設(shè)置， 1F面積約 8200 m178。 收益方式 A 收取固定租金。 經(jīng)營定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目符合其選址條件。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。風(fēng)味小吃是項目購物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時消費(fèi)。 B 風(fēng)味小吃安排在 1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進(jìn)餐需求。 （二）風(fēng)味小吃 經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運(yùn)營情況，將其分布于不同樓層。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項目的商務(wù)價值。 （五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。美食街在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。 參考目標(biāo)品牌：席殊書屋 、新華書店等。 E 是本項目主要的購物功能之一。 C 項目整體運(yùn)營的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 目標(biāo)客層 市所有中低檔鞋消費(fèi)的顧客。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 C 項目整體運(yùn)營的要求。 B 鞋城選址的要求。最大程