【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。特別在各樓層、各區(qū)域、各節(jié)點(diǎn)的處理上，應(yīng)充分利用公園建筑的藝術(shù)風(fēng)格，進(jìn)行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會(huì)務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項(xiàng)目的配套功能。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4層西南角，面積約 800 m178。 （六）項(xiàng)目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 九、運(yùn)動(dòng)健身館 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)各類健身項(xiàng)目。 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)各類成人及兒童娛樂項(xiàng)目。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 目標(biāo)客層 政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項(xiàng)目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 D 市是一個(gè)歷史文化古城，有著濃厚的文化消費(fèi)氣息。 參考目標(biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺(tái)北鞋業(yè)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 收益方式 A 產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）招商要求 近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動(dòng)尋求合作者變?yōu)楸粍?dòng)邀請(qǐng)進(jìn)行合作者。他們是新世紀(jì)中國消費(fèi)革命的先行者，對(duì)高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對(duì)社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)有著導(dǎo)向作用、示范作用。 （ 4）東南角屬于本項(xiàng)目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對(duì)人民廣場，項(xiàng)目視野良好。 室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌 的發(fā)展戰(zhàn)略，以 市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為 公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 娛樂功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營特色之一。在項(xiàng)目運(yùn)營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。 四、項(xiàng)目主題定位 （一）背景分析 在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類消費(fèi)比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費(fèi)習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費(fèi)的需要。 １、本項(xiàng)目地處 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ 308國道均在 15分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選 址位置的交通條件極為便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有 1 32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有 1 1 2 22 3 3 5 5 56路十一條公交路線經(jīng)過，可通達(dá)市內(nèi)每個(gè)區(qū)域。市區(qū)開展以 “ 三河 ” 整治綠化為重點(diǎn)的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積 400公頃。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、 %和 12%。 公司遵循社會(huì)化大分工原則，在項(xiàng)目運(yùn)作之初，聘請(qǐng) 房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對(duì)市場進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。 一、 市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長。 消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺， 2020年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長 %，居民消費(fèi)價(jià)格上漲 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 Threat(威脅分析 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營特色。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （一）背景分析 本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對(duì)手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競爭和發(fā)展的空間。 shopping mall 的運(yùn)營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點(diǎn)。之間。 （ 4）是本項(xiàng)目主要的購物功能的需要。至 1萬 m178。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有絕對(duì)的競爭優(yōu)勢(shì)。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目的 1層西南角，面積約 1000 m178。 （四）鞋城 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目的 3層西南角，面積約 2000 m178。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。美食街在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 經(jīng)營定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （五）項(xiàng)目組 合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會(huì)教育等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。因此，此報(bào)告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。 市場定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的前提條件，但這種設(shè)計(jì)概念還需要專業(yè)設(shè)計(jì)單位用建筑語言表達(dá)出來，這就要求本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營功能劃分為五大主題。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經(jīng)營功能的使用。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足。 依據(jù) （ 1）是整個(gè) shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。 （ 3）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 2） 依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。 D 是本項(xiàng)目 主要的購物功能之一。 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有消費(fèi)家電、 IT、通訊的客層。 三、專業(yè)店 （一） 3C店 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。2萬 m178。 依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 邊緣商圈：膠東半島。 七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等； 1F：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等； 2F：時(shí)尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。 公司的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 W因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點(diǎn)。 人 口狀況 2020年底全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 ‰ 。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。在整個(gè)城市向東移的發(fā)展趨勢(shì)下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。 S項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費(fèi)需求。 一、項(xiàng)目戰(zhàn)略 定位 （一）背景分析 膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)