【正文】 位 （一）背景分析 大型購物中心、 shopping mall 在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上給 中國帶來的社會經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費(fèi)能力不斷提高。對商品的消費(fèi)需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。同時(shí)，不斷增長的城市消費(fèi)人口和消費(fèi)需求 ，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 １、本項(xiàng)目地處 市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ 308國道均在 15分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選 址位置的交通條件極為便利。 本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 100， 000平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求。 現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等功能于一體的 “ 一站式 ” 消費(fèi)的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢。 公司的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。 三、項(xiàng)目形象定位 （一）背景分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競爭實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競爭。“ 廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。除了加強(qiáng)商業(yè)購物營銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項(xiàng)目特色；通過簡潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過品牌經(jīng) 營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。 （二）形象定位 商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。 定位依據(jù) 本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall。 市以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的城市新 形象。本項(xiàng)目地處 市市政府斜對面，緊臨市政府廣場 —— 人民廣場，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、項(xiàng)目主題定位 （一）背景分析 在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下， 市居民收入有了很大提高 ，社會消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類消費(fèi)比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費(fèi)習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費(fèi)的需要。 （二）主題定位 項(xiàng)目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時(shí)尚 3F：休閑空間 4F：快樂時(shí)空 （三）定位依據(jù) 緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。 應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費(fèi)市場和消費(fèi)方式變化以及 城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營特色，提升本項(xiàng)目的競爭力。 五、項(xiàng)目經(jīng)營定位 （一）背景分析 經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費(fèi)市場需求是購物中心的運(yùn)營目標(biāo)。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項(xiàng)目的規(guī)模而言，精是突出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點(diǎn)，雅代表了項(xiàng)目 整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）經(jīng)營定位 品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、特色化。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營特色。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。 時(shí)尚化：突 出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。 個(gè)性化：體現(xiàn)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào) “ 與眾不同 ” ，個(gè)性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn) “ 一對一 ” 的個(gè)性化，顧客在個(gè)性化消費(fèi)中自我意識得到高提升。 特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 六、項(xiàng)目功能定位 （一）背景分析 緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費(fèi)需求。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。 （三）定位依據(jù) 購物功能作為本項(xiàng)目運(yùn)營的核心功能，隱含在時(shí)尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 餐飲功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購物的便利與樂趣 。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 休閑是指本項(xiàng)目的購物環(huán)境、營銷等各個(gè)方面，都為顧客營造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的 %。 娛樂功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營特色之一。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺（此項(xiàng)功能主要在本項(xiàng)目二期規(guī)劃中 設(shè)計(jì)）。 七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等； 1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等； 2F：時(shí)尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。 （二）定位依據(jù) 購物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。同時(shí)，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費(fèi)者的能力。 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個(gè)個(gè)體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯(cuò)位和相互補(bǔ)充的。 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。 市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)市場總量的支撐和保證。 八、商圈定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （一）背景分析 本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時(shí)，中百與世紀(jì)泰華已經(jīng)率先在 市樹立科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時(shí)尚消費(fèi)的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費(fèi)需求市場變化加劇，潛在的品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)市場能量巨大。 本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會價(jià)值。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌 的發(fā)展戰(zhàn)略，以 市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為 公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5公里范圍內(nèi)。 次商圈： 市。 邊緣商圈：膠東半島。 （三）定位依據(jù) 綜合考慮了 市目前的各類消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費(fèi)者。 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。為了保證 公司及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營收益，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí) 現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對外輻射力強(qiáng)， “ 廣場 ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識、運(yùn)作理念，在半島未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。 第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布 shopping mall 是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)