【正文】 位 （一）背景分析 膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國北部對(duì)外開放的重要窗口之一，國家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 T本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場(chǎng)培育和發(fā)展。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。 Weakness(劣勢(shì)分析 ) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。 S項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項(xiàng)目都十分便利。在整個(gè)城市向東移的發(fā)展趨勢(shì)下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。進(jìn)一步開放城建市場(chǎng)，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 27%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目前，“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書 第一部分 前言 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“ 廣場(chǎng)”位于山東省 市勝利東街與北海路交叉口西南角。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 人 口狀況 2020年底全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 ‰ 。 S近臨的人民廣場(chǎng)作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 W因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點(diǎn)。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場(chǎng)細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務(wù)等能夠?yàn)橐惑w的大型綜合購物中心。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。 公司的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。本項(xiàng)目地處 市市政府斜對(duì)面，緊臨市政府廣場(chǎng) —— 人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 充分利用人民廣場(chǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等； 1F：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等； 2F：時(shí)尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 邊緣商圈：膠東半島。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2萬 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。 依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中百佳樂家大賣場(chǎng)現(xiàn)已在本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，易初蓮花大賣場(chǎng)憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在 2萬 m178。2萬 m178。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 三、專業(yè)店 （一） 3C店 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有消費(fèi)家電、 IT、通訊的客層。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 D 是本項(xiàng)目 主要的購物功能之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。 B 收取固定租金。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在 市形成購買鞋首選“ 廣場(chǎng)”，最終在 中低檔鞋消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 （ 2） 依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 2）美食街能為項(xiàng)目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F能很好的將顧客吸引至 4F，使本項(xiàng)目形成淋浴式顧客流動(dòng)線。 （ 4）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家國際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項(xiàng)目各層，面積約 1100 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目將其設(shè)置與大賣場(chǎng)處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營需求。 目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。它的營業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。品牌店的進(jìn)場(chǎng)可以保證本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報(bào)，并對(duì)提升項(xiàng)目形象具有積極作用。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。 七、休閑區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進(jìn) 10家左右休閑項(xiàng)目。 （ 3）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費(fèi)群體等。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。作為現(xiàn)代 shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚猓€要滿足人們的其它需求。 依據(jù) （ 1）是整個(gè) shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經(jīng)營功能的使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營功能劃分為五大主題。 第六部分 結(jié)束語 我公司 廣場(chǎng)項(xiàng)目小組工作人員在市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析 市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫成此報(bào)告。 市場(chǎng)定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的前提條件，但這種設(shè)計(jì)概念還需要專業(yè)設(shè)計(jì)單位用建筑語言表達(dá)出來，這就要求本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。在本項(xiàng)目的 建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。因此，此報(bào)告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計(jì)成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計(jì)為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動(dòng)方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項(xiàng)目的主題定位更加突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 （五）項(xiàng)目組 合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會(huì)教育等。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。益教益智的娛樂項(xiàng)目越來越受到家長和孩子們的歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求， 應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。左右。 （五）經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。 六、品牌店 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內(nèi)步行街設(shè)置， 1F面積約 8200 m178。 經(jīng)營定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B 風(fēng)味小吃安排在 1F，與大賣場(chǎng)在同一樓層，可滿足大賣場(chǎng)顧客的休息、進(jìn)餐需求。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。國際著名快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。美食街在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。 參考目標(biāo)品牌：席殊書屋 、新華書店等。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 B 鞋城選址的要求。 （四）鞋城 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家知名品牌連鎖店