【正文】 位 （一）背景分析 膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 T本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。 Weakness(劣勢分析 ) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。 S項目所在地交通便利，易達性好。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達本項目都十分便利。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。進一步開放城建市場，引進和發(fā)展城市建設(shè)先進生產(chǎn)力。 2020年全社會固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 27%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目前，“ 廣場”項目急需確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣場商業(yè)規(guī)劃報告書 第一部分 前言 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“ 廣場”位于山東省 市勝利東街與北海路交叉口西南角。對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目定位是確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案的前提條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 人 口狀況 2020年底全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 ‰ 。 S近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 W因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務(wù)等能夠為一體的大型綜合購物中心。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經(jīng)濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費者的消費需求。 開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經(jīng)驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。再者，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。 公司的經(jīng)濟實 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并成功運營的一個標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。本項目地處 市市政府斜對面，緊臨市政府廣場 —— 人民廣場，項目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟發(fā)展進程的需要、居民生活及消費習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、項目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費者等； 1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費者等； 2F：時尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 邊緣商圈：膠東半島。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2萬 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。 依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在 2萬 m178。2萬 m178。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 三、專業(yè)店 （一） 3C店 經(jīng)營方式：引進 1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。 C 項目整體運營的要求。 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有消費家電、 IT、通訊的客層。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 D 是本項目 主要的購物功能之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。 B 收取固定租金。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買鞋首選“ 廣場”，最終在 中低檔鞋消費市場占據(jù)主導(dǎo)地位。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F能很好的將顧客吸引至 4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。 （ 4）項目整體運營的要求。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營方式：引進 1家國際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項目各層，面積約 1100 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對整個項目的人氣提升有一定作用。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目將其設(shè)置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營需求。 目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。它的營業(yè)時間與項目商場部分產(chǎn)生錯位，因此需要單獨通道。 C 進行資本運作。品牌店的進場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。 七、休閑區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進 10家左右休閑項目。 （ 3）項目整體運營的要求。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。作為現(xiàn)代 shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚猓€要滿足人們的其它需求。 依據(jù) （ 1）是整個 shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個補充。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響 shopping mall 經(jīng)營功能的使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營功能劃分為五大主題。 第六部分 結(jié)束語 我公司 廣場項目小組工作人員在市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析 市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實際，寫成此報告。 市場定位的確定是進行建筑設(shè)計方案的前提條件，但這種設(shè)計概念還需要專業(yè)設(shè)計單位用建筑語言表達出來，這就要求本項目在建筑方案設(shè)計時應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。在本項目的 建筑設(shè)計方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。因此，此報告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項目。 兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。 建議一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）項目整體運營的要求。 （五）項目組 合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 進行資本運作。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個不同客層顧客的消費需求， 應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。左右。 （五）經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。 六、品牌店 （一）經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內(nèi)步行街設(shè)置， 1F面積約 8200 m178。 經(jīng)營定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B 風(fēng)味小吃安排在 1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項目的商務(wù)價值。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。美食街在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。 參考目標(biāo)品牌：席殊書屋 、新華書店等。 C 項目整體運營的要求。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 B 鞋城選址的要求。 （四）鞋城 經(jīng)營方式：引進 1家知名品牌連鎖店