【正文】 點，雅代表了項目 整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。在項目功能組合設(shè)計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。 （三）定位依據(jù) 購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。 休閑是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。 本項目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補充的。同時，中百與世紀泰華已經(jīng)率先在 市樹立科學規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時尚消費的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。為了保證 公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實 現(xiàn)的基礎(chǔ)上進一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行 日常運行、物業(yè)管理、進貨和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。 依據(jù) （ 1）知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常回報，包括對政府穩(wěn)定 稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。本項目規(guī)劃 2萬 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （六）目標客層 目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。），也會在市場競爭中占有一席 之地。大賣場超市設(shè)在 B1層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升 B1 層小商品市場區(qū)店鋪的價值，促進商鋪的銷售。 （六）目標客層 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 D 是本項目主要的購物功能之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。 B 收取固定租金。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務特性，將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。 （ 2）依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作為專業(yè)店經(jīng)營，鞋城在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 收益方式 A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 圖書城選址的要求。將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端 位，與主題百貨、精品步行街形成錯位經(jīng)營，極大提升和豐富項目經(jīng)營商品品類的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。 目標客層 市內(nèi)所有學生、教師、學者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務員、商務人士。美食街作為項目購物功能的補充和延伸，滿足消費者對品牌餐飲的消 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。本項目符 合其選址條件。 C 進行資本運作。同時也可聚集人氣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1層約 17800 m178。 （ 3）品牌店的面積與整個項目的面積應形成一定比例，本項目整體面積約為 10萬 m178。 （六）目標客層 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位需要。 （ 4）休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在 4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個較好方 式。 （六）項目組合：成人玩具、陶吧、攀巖 、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （六）目標客層 旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學校學生、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員等?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在 4層西南角。 （六）項目組合：影院大廳、迷你影吧。 建議二：在現(xiàn)有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將 4樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設(shè)計為室內(nèi)主題公園。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。 休閑吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運動。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運營過程中重新確定。 由于時間較為倉促，疏漏在所難免，但此報告已經(jīng)我公司專家組審閱通過。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各主題區(qū)的經(jīng)營項目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設(shè)計方案確定后，結(jié)合市場特點和招商的實際情況分別確定。 （四）室內(nèi)公園只是作為本項目經(jīng)營功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風格，將各種經(jīng)營活動分布在室內(nèi)公園中各景點、各通道、各 節(jié)點的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過渡性好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們經(jīng)過充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對照，突出本 項目獨特的經(jīng)營風格、經(jīng)營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風格以室內(nèi)公園的形式巧妙地表現(xiàn)項目的經(jīng)營功能，讓顧客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 依據(jù) （ 1）滿足人們的消費需求。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 十、服務功能區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進專業(yè)公司經(jīng)營 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約 1000 m178。 （ 2）項目整體運 營的要求。左右。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在 4層東部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充。左右。 （五）項目組合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。休閑區(qū)應設(shè)置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求。 目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體、時尚消費群體。品牌店。由多個國內(nèi)、 外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是 shopping mall的一大特點。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 品牌餐廳安排在 3F，有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。 C 進行資本運作。因此它最注重人氣。 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）設(shè)置在 1F， 面積 2000㎡。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （六）目標客層 所有進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）每一位工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務人員、周邊居民家庭、政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客等。 費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是購物環(huán)境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，餐飲是項目主要服務功能之一。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售 收益方式 A 收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （五）圖書城 經(jīng)營方式：租賃給 1家專業(yè)公司經(jīng)營 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1） 設(shè)置在項目 3層西南角，面積約 2400 m178。將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。 A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 收 益方式 A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 參考目標品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進出量大。 大賣場超市的目標客層為本項目輻射區(qū)域在 1— 5公里范圍內(nèi)的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、 學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超市品牌。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌（如大潤發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在 m178。對本項目大賣場超市經(jīng)營構(gòu)成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項目的地下 1層，營業(yè)賣場及配套總面積約 20000 m178。 （ 2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。 （四）收益方式 A 收取固定租金。左右。 一、主題百貨 （一）經(jīng)營方式 引進 1家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨立經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 次商圈： 市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商務功能為顧客和商務人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規(guī)劃中 設(shè)計）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 特色化：是指項目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 應順應城市經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及 城市新形象、消費新理念的要求。 市以風箏為載體成功地打造了 “ 風箏之都 ” 的城市新 形象。 現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等功能于一體的 “ 一站式 ” 消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學組合各種服務功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮本項目服務功能全的競爭優(yōu)勢。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求 ，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。 （三）定位依據(jù) 市現(xiàn)有的城市人口、 GDP總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟條件，從市場基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。 一、項目戰(zhàn)略 定