【正文】 陽光新城 18 萬平米原生態(tài)純美陽光社區(qū) 中高端 多層、聯(lián)排 1800 天成相苑 城市核心高端社區(qū) 一般 多層 16001800 總結(jié)： ? 新區(qū)土地供應(yīng)量大，個別項目的品質(zhì)層次與明顯區(qū)隔于其他項目，隨著潛在項目的陸續(xù)入市，新區(qū)住宅市場的競爭將更加激烈，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)的競爭上； ? 在外來營銷思想的帶動下，原陽本土開發(fā)企業(yè)在前期規(guī)劃中，開始注重項目定位和整體規(guī)劃，更多的社區(qū)概念開始涌現(xiàn)，以上宅公園世紀(jì)及其他住宅項目產(chǎn)品、品質(zhì)的差異化，同時也要兼顧考量產(chǎn)品品質(zhì)與售價之間的支撐關(guān)系，本著“ 挖掘市場空白，尋找差異化競爭”原則， 我們建議本項目住宅產(chǎn)品“亞高端”，首期入市產(chǎn)品以七層電梯洋房為主打產(chǎn)品。 平面 交通 —— 有效制造人流 、車流 內(nèi)循環(huán) 配圖： 人流 、車流 動線 圖 平面交通在內(nèi)部交通 動線 設(shè)計上，對于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。然而項目目前周邊配套不完善，無論是居住環(huán)境還是商業(yè)氛圍都無法與老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)相比。 項目開發(fā)時序 —— 二期 配圖：用色塊標(biāo)示“電梯洋房”部分 開發(fā)目標(biāo)： 豐富物業(yè)類型，以電梯洋房拔高項目 高端住宅產(chǎn)品品質(zhì) ； 去化商業(yè)街區(qū)剩余盤量，完成商業(yè)街區(qū)的整體去化。 五 、各階段資金流向分析 項目全投資現(xiàn)金流量表 （ 單位： 萬元） 項目年份 11 年下半年 12 年上半年 12 年下半年 13 年上半年 13 年下半年 14 年上半年 14 年下半年 合計 現(xiàn)金流入 0 25712 10445 26313 9518 10089 19061 101138 現(xiàn)金支出 16168 8070 17485 6052 6725 8742 12105 75347 土地費用 8098 8098 前期費 3386 建安費 3762 37620 基礎(chǔ)設(shè)施 4618 配套設(shè)施 3694 開發(fā)間接 308 管理、稅務(wù)等間接費用 17623 凈現(xiàn)金流量 25791 資金投入及回收曲線 項目年份 11 年下半年 12 年上半年 12 年下半年 13 年上半年 13 年下半年 14 年上半年 14 年下半年 現(xiàn)金流入 0 25712 10445 26313 9518 10089 19061 累計現(xiàn)金流入 25712 36157 62470 71988 82077 101138 現(xiàn)金支出 16168 8070 17485 6052 6725 8742 12105 累計現(xiàn)金流出 16168 24238 41723 47775 54500 63242 75347 累計凈現(xiàn)金流量 16168 1474 5566 14695 17488 18835 25791 40000200000200004000060000800001000001200001 1 年下半年 1 2 年上半年 1 2 年下半年 1 3 年上半年 1 3 年下半年 1 4 年上半年 1 4 年下半年累計現(xiàn)金流入累計現(xiàn)金流出累計凈現(xiàn)金流量 項目成本構(gòu)成及盈利曲線表 土地費用 8098 前期 3386 建筑安裝工程費 37620 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費 4618 配套設(shè)施費 3694 工程開發(fā)間接 費 308 不可預(yù)見費 1732 銷售費用 3034 管理費用 1732 稅費 11125 敏感性分析 —— 評價 項目對外界 風(fēng)險的 抵抗能力 單位：萬元 開發(fā)利潤 % 毛利（收入 成本） 25791 銷售收入 101138 成本 75347 變動幅度 10% 5% 0% 5% 10% 售價 成本利潤率 % % % % % 開發(fā)利潤 15677 20734 25791 30848 35905 影響幅度 10114 5057 0 5057 10114 建設(shè)成本 成本利潤率 % % % % % 開發(fā)利潤 33326 29558 25791 22024 18256 影響幅度 7535 3767 0 3767 7535 盈虧平衡分析 1）、盈虧平衡點： 項目在 2020 年底左右基本實現(xiàn)盈虧平衡 ,銷售率 65%即可實現(xiàn)項目贏虧平衡。 項目開發(fā)時序 —— 四期 配圖：用色塊標(biāo)示“休閑、餐飲一條街”部分 入市規(guī)模： 約 13050 ㎡，總銷約 6525 萬元 開發(fā)目標(biāo)： 順利去化 70%，完成回款 4568 萬元 時間節(jié)點： 2020 年 11 月 2020 年 3 月 策略 支撐 ： 完善項目商業(yè)功能 。因此， 在整體開發(fā)節(jié)奏 中，由易于啟動市場、容易去化、且能保證項目整體推廣基調(diào)的 產(chǎn)品 入手，以項目 未來較高的發(fā)展前景為市場切入點，最大限度地吸引客源。 設(shè)計要點： 通過增設(shè)步梯和扶梯， 使項目平層與二三層的人流通暢而任意到達， 并且在內(nèi)部形成良性循環(huán)，可以凝聚大量人氣； 在主題商業(yè) 島 二層 增加 連廊，以 促進 各個商業(yè)島之間的人氣共享 ； 在主題商業(yè)外部增設(shè)扶梯， 引導(dǎo)人流至二、三層，增加一層與二、三層人氣的 人氣 互動和共享。 避免盲區(qū) 最大限度地避免 商業(yè)街區(qū)內(nèi) 的盲區(qū)和死角問題，同時更加考慮到消費者在街區(qū)內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。中高端樓盤的單價都突破 1800 元，上宅而 商業(yè)部分與住宅區(qū)兩者之間的獨立性與關(guān)聯(lián)性 ， 既照顧到商業(yè)功能的完美性，又能保證住宅區(qū)的私密性 ； ? 主力店與主題廣場的設(shè)置，可以充分發(fā)揮主力店強大的帶動作用，而主題廣場可以將人流導(dǎo)入商業(yè)區(qū)的任意地方。 G 板塊 ：主題廣場 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 休閑廣場的設(shè)置，可以緩解消費者購物疲憊感，為消費者提供一個歇足的場所。本項目的酒店定位不是高端的豪華酒店，也不是低檔的賓館，而是滿足未來區(qū)域商務(wù)交往的商務(wù)型酒店，檔次級別三星級。 ? 緊 臨主干道原新路，位于項目東北側(cè)，銜接主題商業(yè)板塊與步行街區(qū) 板塊， 完善項目整體功能。 （以上可作為 本案產(chǎn)品 規(guī)劃的參考） （二） 、 物業(yè) 規(guī)劃 建議 規(guī)劃示意 如要實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)利潤、開發(fā)安全 等各方面的多贏，我們必須遵從項目地塊各區(qū)塊的價值 來進行產(chǎn)品規(guī)劃 。據(jù)行業(yè)測算，合理的人均商業(yè)面積一線城市為 1 ㎡，二線城市 ㎡，三線城市為 ㎡。 四 、客戶定位 一）住宅客戶 ： 核心客源： 原陽縣城內(nèi) 公務(wù)員、私營業(yè)主、老城區(qū)改造須安置居民。 簡單的概括：就是居住和商業(yè)的集中融合 。 WO 策略： 項目規(guī)模較大，提高了項目的開發(fā)難度，有必要實行 多期開發(fā)、分階段銷售 的手段來連續(xù)引爆市場，以此來贏得項目最終開發(fā)的成功。 ? 規(guī)模優(yōu)勢 項目占地面積為 ㎡，屬區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的項目，能夠聚集起多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，形成規(guī)模優(yōu)勢和市場競爭力。 原陽近 兩 年 住宅市場 無論是發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度都十分驚人， 但商業(yè)發(fā)展相對落后，甚至還停留商業(yè)發(fā)展的 最基礎(chǔ)階段。 二、市場現(xiàn)狀 區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀 ? 作為房地產(chǎn)競爭的主戰(zhàn)場，原陽新區(qū)集中了 90%以上的樓盤，其中不乏上宅 原陽位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。 原陽地塊 前期定位報告及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議 目 錄 第一部分 城市 市場 地塊 一、城市描述 二、市場現(xiàn)狀 三、地塊分析 第二部分 項目定位 一、定位切入點 二、總體定位 三、功能定位 四、客戶定位 第三部分 項目規(guī)劃建議 一、各物業(yè)產(chǎn)品配比的理論及數(shù)據(jù)支持 二、項目規(guī)劃建議及物業(yè)配比 第四部分 住宅首期產(chǎn)品建議 第五部分 商業(yè)規(guī)劃建議 一、動線設(shè)計原則 二、商業(yè)動線組織及人、車流分析 三、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要點 第六部分 經(jīng)濟測算 一、經(jīng)濟指標(biāo) 二、收入估算 三、成本預(yù)算 四 、開發(fā)節(jié)奏把控 五 、各階段資金流向分析 前 言 商業(yè)，是一個城市繁華的標(biāo)志 。地處中原城市群核心腹地，與鄭州一河之隔、三橋相連，京廣澳高速、 107國道縱貫?zāi)媳?，鄭焦晉高速、 3 311 省道橫穿東西，自縣城 3 分鐘車程進入全國交通主干網(wǎng)， 20 分鐘抵達新鄉(xiāng)市區(qū)， 25 分鐘車程抵達鄭東新區(qū)， 40 分鐘車程抵達新鄭國際機場。公園世紀(jì)、東輝 隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和勞務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展推動，城鄉(xiāng)居民住房需求快速增加 、對商業(yè)消費的需求也將隨之增長。 2）劣勢分析 ? 目前