【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)街人流“運(yùn)動曲線”的規(guī)律 ； 可行性 ： ? 商業(yè)步行街是目前市場上最為稀缺的商業(yè)建筑類型，產(chǎn)品在市場上存在稀缺性，創(chuàng)新型商業(yè)將會成為區(qū)域內(nèi)居民喜聞樂到的好去處，這 也將體現(xiàn)出商業(yè)步行街在新區(qū)發(fā)展的必要性； ? 目前原陽市場商業(yè)形象非常落后、商場經(jīng)營狀況一般，商戶對于步行街門面房的經(jīng)營有很大期待； ? 商業(yè)步行街實(shí)際上為門面房產(chǎn)品形態(tài)，投資客更容易接受，能夠快速銷售，快速回籠資金 ； ? 開放式的商業(yè)步行街區(qū)，在填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商業(yè)空白的同時，可以有效提升該板塊的商業(yè)價值。 D 區(qū)塊 ： 酒店及酒店商業(yè) 建筑面積 ： 酒店 ，六層共 5700 ㎡ 酒店商業(yè) ， 3 層共 4500 ㎡ 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 酒店商業(yè)作為酒店的配套商業(yè)產(chǎn)品，位于酒店底下三層。 ? 緊 臨主干道原新路，位于項目東北側(cè)，銜接主題商業(yè)板塊與步行街區(qū) 板塊， 完善項目整體功能。 ? 該板塊接近 項目北部的 汽車站，可以充分享受到汽車站帶來的巨大人流，除可滿足本區(qū)域消費(fèi)者的商務(wù)、宴請等消費(fèi)需求外，還可吸引周邊區(qū)域 及 老城區(qū)消費(fèi)者前來消費(fèi)； ? 隨著人們商務(wù)宴請需求的增多，酒店逐漸成了社區(qū)或人口密集度較高區(qū)域的必要配套產(chǎn)品。 而 目前在新區(qū)在售的或正在規(guī)劃中的 13 個住宅項目中，僅上宅公園世紀(jì)在社區(qū)配套中有酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足 新區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)需求； ? 酒店的設(shè)置 可以豐富地塊產(chǎn)品的功能配置，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)性產(chǎn)品之間的合理搭配，在增加可銷售產(chǎn)品面積的同時，提高銷售額及開發(fā)利潤。 可行性： ? 目 前在新區(qū)在售的或正在規(guī)劃中的 13 個住宅項目中，僅上宅公園世紀(jì)在社區(qū)配套中有四星級酒店，其星級品質(zhì)與上宅項目的高端品質(zhì)相吻合，但酒店的檔次規(guī)格及規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 ? 在本項目中規(guī)劃商務(wù)酒店及酒店商業(yè)物業(yè)，除可滿足本區(qū)域消費(fèi)者的商務(wù)、宴請等消費(fèi)需求外，還可吸引周邊區(qū)域、老城區(qū)區(qū)域消費(fèi)者前來消費(fèi)。 ? 對于本項目來說，酒店是一個空白點(diǎn)，同時也是一個市場機(jī)會點(diǎn)。本項目的酒店定位不是高端的豪華酒店，也不是低檔的賓館，而是滿足未來區(qū)域商務(wù)交往的商務(wù)型酒店，檔次級別三星級。 E 區(qū)塊： 主題 商業(yè)島 建筑面積 ： 24585 ㎡ 經(jīng)營定位： 電器賣場（如：國美電器） 、 通訊營業(yè)廳（如：中國聯(lián)通、中國移動營業(yè)廳） 、婚紗攝影 、主題酒吧（如：蘇荷酒吧） 等 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 板塊緊臨原新路，為地上三層，產(chǎn)品以商業(yè)島形式分布 ，二層以連廊 連接，形成沿街商業(yè)帶； ? 商業(yè)島之間形成差異化業(yè)態(tài)定位，滿足不同商家及消費(fèi)者的經(jīng)營和購物需求。局部設(shè)置形象店，商業(yè)島之間相互獨(dú)立，同時又可與內(nèi)部商業(yè)形成差異互補(bǔ)并與之共享人氣； ? 可以提升整個沿街商業(yè)的價值，針對特定消費(fèi)客戶 群 ， 連廊設(shè)置可以 有效淡化樓層差異，有助于銷售招商經(jīng)營。 必要性： ? 主題商業(yè)生命力 強(qiáng)，經(jīng)營帶動效果明顯，對于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有 很 大幫助，而且原陽目前缺少這類型的商業(yè)經(jīng)營，較大的市場發(fā)展空間與稀缺形成商業(yè)矛盾； ? 主題商業(yè)有固定的消費(fèi)人群， 在招商上可以針對具有 一定知名度的品牌 商 家，能夠吸納人氣，提升商業(yè)價值 ； ? 主題商業(yè)的品牌商家 一般都有一套成熟的經(jīng)營管理模式，能夠迅速 進(jìn)入 經(jīng)營上升期，對于城區(qū)商業(yè)及項目商業(yè)氛圍的形成及提升有著不可忽視的作用及價值。 F 區(qū)塊： 大賣場 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 大型商超、百貨，目標(biāo)商家如沃爾瑪、家樂福、北京華聯(lián)、丹尼斯等。 建筑面積 ： 三層共 19845 ㎡ 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 大賣 場位于黃河大道與原新路交會處，緊臨項目唯一的主題廣場，區(qū)塊 四面臨路，產(chǎn)品規(guī)劃為上下 三 層。 ? 大型商超作為主力店，綜合性較強(qiáng)，在項目中發(fā)揮著中高端形象展示、增強(qiáng) 擴(kuò)張面以及拉動人流的重要作用，可以有 效擴(kuò)大本項目的商業(yè)輻射范圍， 符合主力商家對場地的面積及經(jīng)營需求，同時也符合大型商超的選址要求； ? 原陽仍舊缺乏真正意義上的 大型商超賣場 ，引入經(jīng)營較為成功的 大型商超賣場 模式打造原陽首屈一指的百貨業(yè)態(tài)，是必然的發(fā)展趨勢。 必要性： ? 本案商業(yè)的興旺 必須由核心主力商業(yè)帶動，才能有效提升 本案 商業(yè) 的核心 競爭力； ? 新城區(qū) 常駐人口有 望達(dá) 到 23 萬人左右 ，加上周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 流動性 消費(fèi)人口的進(jìn)入，新城區(qū)的消費(fèi)輻射人口可達(dá) 30 萬左右， .目前原陽沒有一家核心的商業(yè)賣場，這 為本案的大賣場商業(yè)提供必要的消費(fèi)人群支撐； ? 品牌商家入駐， 能夠提升項目形象及品質(zhì)，成為周邊居住人口的日常消費(fèi)場所，帶來大量消費(fèi)客源。 G 板塊 ：主題廣場 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 休閑廣場的設(shè)置，可以緩解消費(fèi)者購物疲憊感，為消費(fèi)者提供一個歇足的場所。 ? 休閑廣場作為人流的聚集地和發(fā)散點(diǎn)，能較好的連接起商業(yè)區(qū)的各個板塊，促使板塊之間的人流互動，提升周邊商業(yè)價值。 H 區(qū)塊：休閑 、 餐飲一條街 建筑面積 ： 三層共 13050 ㎡ 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 餐飲、酒吧、洗浴、足療、茶藝等 規(guī)劃特征及依據(jù) ： ? 位于項目南端、住宅與大賣場中間 ，該產(chǎn)品的集中規(guī)劃，易形成規(guī)模效應(yīng)，也可規(guī)避其對其他商業(yè)的影響； ? 該類產(chǎn)品 與項目整體商業(yè) 既 獨(dú)立 又 相互依存 ，充分滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群 的 休閑 類消費(fèi)需求， 可以充分聚集區(qū)域內(nèi)人氣，同時又能吸引大量外來消費(fèi)群體，提升整體經(jīng)營 氛圍 ； ? 隨著區(qū)域內(nèi)生活配套不斷完善，入住人口的逐漸增多，休閑、餐飲一條街將成為本項目的一個特色商業(yè)街區(qū)。 必要性： ? 在大型商業(yè)項目中，餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營能力最好的業(yè)態(tài) 。隨著人們對休閑、餐飲類消費(fèi)需求的增多，本項目內(nèi)規(guī)劃設(shè)置休閑、餐飲類的商業(yè)街區(qū)十分必要。 ? 以餐飲、娛樂、休閑、足療養(yǎng)生等業(yè)態(tài)為主，以購物消費(fèi)、休閑娛樂功能為主導(dǎo)，形成特色休閑娛樂街區(qū)，與大賣場、酒店等物業(yè)形成差異化互補(bǔ)，可吸引城區(qū)內(nèi)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)消費(fèi)群體到達(dá)消費(fèi)。 整體 規(guī)劃優(yōu)勢 分析 ? 此種規(guī)劃方案很貼切地與“ BLOCK 街區(qū)”概念， 整個商業(yè)區(qū)內(nèi)都呈現(xiàn)出開放式、外向型的特色 ； ? 街區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃使街區(qū)內(nèi)無規(guī)劃死角， 能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)規(guī)劃的“循環(huán)” 要求， 能使消費(fèi)者很好地到達(dá)任意消費(fèi)區(qū) ， 為 各個 經(jīng)營商家 提供充足的人氣共享 ； ? 業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯位經(jīng)營的業(yè)態(tài)布局原則， 為經(jīng)營商家提供 良性的經(jīng)營平臺，為消費(fèi)者提供一站式消費(fèi)的平臺。 ? 規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“動靜分區(qū)” ，減少商業(yè)對住宅的干擾，同時也可以提升項目的整體品質(zhì) 。而 商業(yè)部分與住宅區(qū)兩者之間的獨(dú)立性與關(guān)聯(lián)性 ， 既照顧到商業(yè)功能的完美性，又能保證住宅區(qū)的私密性 ； ? 主力店與主題廣場的設(shè)置，可以充分發(fā)揮主力店強(qiáng)大的帶動作用，而主題廣場可以將人流導(dǎo)入商業(yè)區(qū)的任意地方。 第四 部分 住宅首期產(chǎn)品建議 競爭市場產(chǎn)品類型 樓盤 推廣主題 形象檔次 產(chǎn)品類型 售價 配套 名門世家 原陽首席文化主題社區(qū) 品質(zhì)、 高端 純多層 18002200 多功能會所、幼兒園、湖景、中庭休閑廣場、健身館等 盛世佳苑 領(lǐng)袖贏家，上品生活 品質(zhì)，中高端 純多層 18002000 文化廣場、文化會所、縣政府、財政局、原陽一中、原陽中醫(yī)院、自身配套商業(yè)街 錦繡華城 新城中央，領(lǐng)袖生活 高端 多層為主，少量別墅 2000 中心花園、會所、中央水系、籃球、幼兒園 上宅公園世紀(jì) 大城公園湖 地中海、中高端 星級酒店、花園洋房、電梯洋房、 TOWN HOUSE、高層 19002800 水景園林、會所、幼兒園、大酒店、公園、商業(yè)街 陽光新城 18 萬平米原生態(tài)純美陽光社區(qū) 中高端 多層、聯(lián)排 1800 天成相苑 城市核心高端社區(qū) 一般 多層 16001800 總結(jié)： ? 新區(qū)土地供應(yīng)量大，個別項目的品質(zhì)層次與明顯區(qū)隔于其他項目，隨著潛在項目的陸續(xù)入市，新區(qū)住宅市場的競爭將更加激烈，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)的競爭上； ? 在外來營銷思想的帶動下，原陽本土開發(fā)企業(yè)在前期規(guī)劃中，開始注重項目定位和整體規(guī)劃，更多的社區(qū)概念開始涌現(xiàn)，以上宅公園世紀(jì)為代表的樓盤更是顛覆了原陽住宅市場一成不變的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。當(dāng)然，項目的定位、產(chǎn)品類型、形象檔次及 營銷水平都將以銷售價格的形式最直觀地體現(xiàn)出來。 ? 在售項目中，大多數(shù)產(chǎn)品為普通多層，也有少量品質(zhì)多層產(chǎn)品出現(xiàn)市場上。中高端樓盤的單價都突破 1800 元，上宅公園世紀(jì)價格跳至 2500 元以上，區(qū)域內(nèi)競爭項目的價格拉升十分明顯，而資源型及創(chuàng)新性住宅項目將贏得未來幾年的市場競爭。 ? 在售項目中，大多產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，中端產(chǎn)品大多體現(xiàn)出“徒有品牌形象虛名、卻無品質(zhì)之實(shí)”，而高端產(chǎn)品的出現(xiàn)與眾多產(chǎn)品差距一覽無余，兩者無論是在產(chǎn)品品質(zhì)還是在后期包裝上都有著天壤之別，而中高端產(chǎn)品市場仍為空白。 綜上，結(jié)合項目地塊現(xiàn)狀，考慮 到開發(fā)安全、成本及利潤率等多種因素下，本項目的住宅須形成與上宅公園世紀(jì)及其他住宅項目產(chǎn)品、品質(zhì)的差異化，同時也要兼顧考量產(chǎn)品品質(zhì)與售價之間的支撐關(guān)系，本著“ 挖掘市場空白，尋找差異化競爭”原則， 我們建議本項目住宅產(chǎn)品“亞高端”，首期入市產(chǎn)品以七層電梯洋房為主打產(chǎn)品。 第五 部分 商業(yè)規(guī)劃建議 一、 動線設(shè)計原則 遵循全場環(huán)流原則設(shè)計、 避免人流重復(fù)倒回 商業(yè)街內(nèi)要形成動線循環(huán)，最忌 人流重復(fù)倒回，造成人流分配失調(diào)，建議多采用雙層步行街獲得緊湊平面，對于有序組織人流有利。平面規(guī)劃建議按中國消費(fèi)習(xí)慣的全場環(huán)流 原則，縱向規(guī)劃以蝸牛式步步引誘更為有效。 注重內(nèi)外溝通 商業(yè)街區(qū)內(nèi)的 人流設(shè)計更為注重的是內(nèi)部街區(qū)人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系 ，商業(yè)平面與立體交通的自然順暢。