【正文】 相對(duì)落后，甚至還停留商業(yè)發(fā)展的 最基礎(chǔ)階段。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前，原陽(yáng)縣最集中的商業(yè)位于老城區(qū)勝利路與建設(shè)路交會(huì)處附近及東、西、南、北四條干道沿線上。 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 ? 作為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，原陽(yáng)新區(qū)集中了 90%以上的樓盤，其中不乏上宅以無污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，城區(qū)總體規(guī)劃面積 33 平方公里。 原陽(yáng)位于新鄉(xiāng)和鄭州之間，區(qū)位優(yōu)越，交通便利。 我們自問：誰來代表原陽(yáng)？ 25 分鐘車程抵達(dá)省府鄭州， 20 分鐘抵達(dá)市府新鄉(xiāng)，鄭州、新鄉(xiāng)兩個(gè)城市成了原陽(yáng) 30 分鐘生活圈 內(nèi) 的生活配套， 也正是這樣的位置讓 原陽(yáng) 城 處于尷尬其中的 境地 。 原陽(yáng)地塊 前期定位報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 目 錄 第一部分 城市 市場(chǎng) 地塊 一、城市描述 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀 三、地塊分析 第二部分 項(xiàng)目定位 一、定位切入點(diǎn) 二、總體定位 三、功能定位 四、客戶定位 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、各物業(yè)產(chǎn)品配比的理論及數(shù)據(jù)支持 二、項(xiàng)目規(guī)劃建議及物業(yè)配比 第四部分 住宅首期產(chǎn)品建議 第五部分 商業(yè)規(guī)劃建議 一、動(dòng)線設(shè)計(jì)原則 二、商業(yè)動(dòng)線組織及人、車流分析 三、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 第六部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、收入估算 三、成本預(yù)算 四 、開發(fā)節(jié)奏把控 五 、各階段資金流向分析 前 言 商業(yè)，是一個(gè)城市繁華的標(biāo)志 。 而 老城區(qū)的固步不前，新城區(qū)的亟待爆發(fā)，為處于新老城區(qū)結(jié)合部的本案提供了難得 的 市場(chǎng)機(jī)遇。地處中原城市群核心腹地，與鄭州一河之隔、三橋相連，京廣澳高速、 107國(guó)道縱貫?zāi)媳?，鄭焦晉高速、 3 311 省道橫穿東西，自縣城 3 分鐘車程進(jìn)入全國(guó)交通主干網(wǎng)， 20 分鐘抵達(dá)新鄉(xiāng)市區(qū)， 25 分鐘車程抵達(dá)鄭東新區(qū)， 40 分鐘車程抵達(dá)新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)。目前，建成區(qū)面積已達(dá) 11 平方公里，以黃河大道和農(nóng)行大道交叉周圍區(qū)域?yàn)橹行?，圍繞中心廣場(chǎng)建設(shè)的行政辦公區(qū)和公共服務(wù)區(qū)已經(jīng)形成；初步形成了汽車零部件、農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥化工、高新技術(shù)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，浙江萬向、河南金龍、四川通威等國(guó)內(nèi) 500 強(qiáng)企業(yè)先后蒞原投資興業(yè)，河南白鵝實(shí)業(yè)鵝絨裘皮加工項(xiàng)目等一批超億元項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，縣域工業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。公園世紀(jì)、東輝繁華街道主要以商超百貨、服裝專賣、餐飲、電動(dòng)車、建材與汽修配件等業(yè)態(tài)為主，該區(qū)域是原陽(yáng)居民消費(fèi)、休閑的聚集地。 隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和勞務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)，城鄉(xiāng)居民住房需求快速增加 、對(duì)商業(yè)消費(fèi)的需求也將隨之增長(zhǎng)。 基地 SWOT 分析 1）優(yōu)勢(shì)分析 ? 地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目坐落在黃河大道與原新路交會(huì)處，屬于新、老城區(qū)結(jié)合部，是城市發(fā)展方向的核心位置，較高的 區(qū)域價(jià)值賦予了項(xiàng)目未來?yè)碛休^高知名度和標(biāo)志性聚焦優(yōu)勢(shì)； 項(xiàng)目周邊分布著大量高中端住宅項(xiàng)目，隨著城區(qū)建設(shè)步伐的加快，該區(qū)域配套將逐步完善，居住人口密度也將會(huì)越來越高，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值也將日益凸顯。 2）劣勢(shì)分析 ? 目前區(qū)域內(nèi)城市配套尚不完善，不具備成熟商業(yè)氛圍； ? 基地臨黃河大道面 的他屬建筑和東面的加油站 ，影響 項(xiàng)目 整體形象； ? 周邊目前共有 10 多個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)容量的影響將為項(xiàng)目的開發(fā)帶來極大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 因此本案應(yīng) 加快前期產(chǎn)品規(guī)劃、銷售策略、建筑施工、手續(xù)辦理等各項(xiàng)工作，抓住時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 WT 策略： 對(duì)于外部競(jìng)爭(zhēng)威脅，本案最重要的 是把項(xiàng)目本身做好，規(guī)劃合理、銷售組織完善、廣告宣傳多方面多角度引導(dǎo)， 強(qiáng)調(diào)區(qū)域及項(xiàng)目的發(fā)展前景，弱化當(dāng)前區(qū)域存在的不利因素。 本項(xiàng)目的定位及規(guī)劃應(yīng)當(dāng)站在 助推原陽(yáng)城市發(fā)展 的高度進(jìn)行思考 ，并以此做為項(xiàng)目定位的切入點(diǎn) 之一 ！ 第二 部分 項(xiàng)目定位 一、 定位切入點(diǎn) 見圖（已做好，另附） 二、 總體定位 從整體上考慮，項(xiàng)目定位要站在原陽(yáng)城市 發(fā)展的基礎(chǔ)上，結(jié)合新區(qū)未來發(fā)展?fàn)顩r，并力求突破、引領(lǐng)新區(qū)發(fā)展，同時(shí)與同地段其它項(xiàng)目定位相互依托又相互獨(dú)立，既要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)也要 引導(dǎo)市場(chǎng)，還要滿足 目標(biāo)客戶 的多方需求。通過對(duì)商業(yè)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和氛圍的營(yíng)造，使消費(fèi)者在消費(fèi)購(gòu)物的同時(shí)享受全方位的“情感體驗(yàn)”式的消費(fèi)過程。 內(nèi)涵： 將街區(qū)與國(guó)際化、居住 、 休閑、娛樂、商務(wù)等組合在一起，規(guī)劃創(chuàng)造了一種全新的居住和生活模式 。 次級(jí)客源： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主； 二）商業(yè)客戶 目標(biāo)消費(fèi)者定位 核心客源：原陽(yáng)縣城內(nèi)的居民， 主要消費(fèi)訴求是日常生活購(gòu)物、餐飲的需求，輻射范圍在 10KM 左右。 外圍投資者：市場(chǎng)上有長(zhǎng) 期投資計(jì)劃的投資客，其購(gòu)買目的是看好本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和升值潛力。 如此推算，原陽(yáng)城區(qū)須有近 17 萬㎡的 商業(yè)規(guī)模才能滿足區(qū)域內(nèi)居民的消費(fèi)需求 ，而目前的商業(yè)面積總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)水平。 因此來說，新區(qū)需要一個(gè)商圈，也只能有一個(gè)商圈 。從以上地塊商業(yè)價(jià)值分析、居住價(jià)值分析 中，我們 將項(xiàng)目地塊產(chǎn)品規(guī)劃示意表述如下：（規(guī)劃示意圖） 項(xiàng)目整體由 七 大組團(tuán)構(gòu)成 ，功能板塊有 A 區(qū)塊為住宅底商， B 區(qū)塊為住宅區(qū) ， C 區(qū)塊為商業(yè)步行街 ， D 區(qū)塊為酒店 及酒店 商業(yè)，E 區(qū)塊為 商業(yè)島 ， F 區(qū)塊 大賣場(chǎng) ， G 區(qū)塊為 主題廣場(chǎng) ， H 為休閑餐飲一條街。 ? 社區(qū)未來?yè)碛写罅康某Ｗ∪巳?，日常消費(fèi)力比較高，對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家有較強(qiáng)的吸引力 ，也將能提高項(xiàng)目的銷售利潤(rùn) ； ? 住宅底商與其他商業(yè) 形成 有效互補(bǔ)并共享客戶群體，將為區(qū)域內(nèi)的居民提供生活便利。 ? 該板塊接近 項(xiàng)目北部的 汽車站，可以充分享受到汽車站帶來的巨大人流，除可滿足本區(qū)域消費(fèi)者的商務(wù)、宴請(qǐng)等消費(fèi)需求外，還可吸引周邊區(qū)域 及 老城區(qū)消費(fèi)者前來消費(fèi)； ? 隨著人們商務(wù)宴請(qǐng)需求的增多，酒店逐漸成了社區(qū)或人口密集度較高區(qū)域的必要配套產(chǎn)品。公園世紀(jì)在社區(qū)配套中有四星級(jí)酒店，其星級(jí)品質(zhì)與上宅項(xiàng)目的高端品質(zhì)相吻合，但酒店的檔次規(guī)格及規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 E 區(qū)塊： 主題 商業(yè)島 建筑面積 ： 24585 ㎡ 經(jīng)營(yíng)定位： 電器賣場(chǎng)（如：國(guó)美電器） 、 通訊營(yíng)業(yè)廳（如：中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳） 、婚紗攝影 、主題酒吧（如：蘇荷酒吧） 等 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 板塊緊臨原新路，為地上三層，產(chǎn)品以商業(yè)島形式分布 ，二層以連廊 連接，形成沿街商業(yè)帶； ? 商業(yè)島之間形成差異化業(yè)態(tài)定位，滿足不同商家及消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物需求。 建筑面積 ： 三層共 19845 ㎡ 規(guī)劃特征及依據(jù)： ? 大賣 場(chǎng)位于黃河大道與原新路交會(huì)處，緊臨項(xiàng)目唯一的主題廣場(chǎng)，區(qū)塊 四面臨路，產(chǎn)品規(guī)劃為上下 三 層。 ? 休閑廣場(chǎng)作為人流的聚集地和發(fā)散點(diǎn)，能較好的連接起商業(yè)區(qū)的各個(gè)板塊，促使板塊之間的人流互動(dòng)，提升周邊商業(yè)價(jià)值。 ? 以餐飲、娛樂、休閑、足療養(yǎng)生等業(yè)態(tài)為主，以購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂功能為主導(dǎo)，形成特色休閑娛樂街區(qū)，與大賣場(chǎng)、酒店等物業(yè)形成差異化互補(bǔ)，可吸引城區(qū)內(nèi)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標(biāo)消費(fèi)群體到達(dá)消費(fèi)。 第四 部分 住宅首期產(chǎn)品建議 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)產(chǎn)品類型 樓盤 推廣主題 形象檔次 產(chǎn)品類型 售價(jià) 配套 名門世家 原陽(yáng)首席文化主題社區(qū) 品質(zhì)、 高端 純多層 18002200 多功能會(huì)所、幼兒園、湖景、中庭休閑廣場(chǎng)、健身館等 盛世佳苑 領(lǐng)袖贏家，上品生活 品質(zhì)，中高端 純多層 18002000 文化廣場(chǎng)、文化會(huì)所、縣政府、財(cái)政局、原陽(yáng)一中、原陽(yáng)中醫(yī)院、自身配套商業(yè)街 錦繡華城 新城中央，領(lǐng)袖生活 高端 多層為主，少量別墅 2000 中心花園、會(huì)所、中央水系、籃球、幼兒園 上宅公園世紀(jì)為代表的樓盤更是顛覆了原陽(yáng)住宅市場(chǎng)一成不變的產(chǎn)品規(guī)劃和定位。公園世紀(jì)價(jià)格跳至 2500 元以上，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格拉升十分明顯，而資源型及創(chuàng)新性住宅項(xiàng)目將贏得未來幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 第五 部分 商業(yè)規(guī)劃建議 一、 動(dòng)線設(shè)計(jì)原則 遵循全場(chǎng)環(huán)流原則設(shè)計(jì)、 避免人流重復(fù)倒回 商業(yè)街內(nèi)要形成動(dòng)線循環(huán)，最忌 人流重復(fù)倒回，造成人流分配失調(diào)，建議多采用雙層步行街獲得緊湊平面，對(duì)于有序組織人流有利。 二、 商業(yè)動(dòng)線組織及人、車流分析 項(xiàng)目主出入口 —— 聚集與分散人流 配圖：休閑廣場(chǎng)人流吸聚與分散 主出入口的設(shè)置將幫助商業(yè)街區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交通動(dòng)線與外部交通體系的有效溝通。 平面交通動(dòng)線順暢自然，則能使消費(fèi)人群方便快捷地到達(dá)商業(yè)街區(qū)的任意地方 。 三、商業(yè)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) CDR 格式，媛媛 第 六 部分 經(jīng)濟(jì) 測(cè)算 一 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積 平方米 建筑密度 商業(yè)金融≤ 35% 居住用地≤ 28% 容積率 商業(yè)金融≥ 居住 用地≥ 規(guī)劃要求 商業(yè)金融用地占用地總面積 30%，居住用地占總用地面積的 70% 各業(yè)態(tài) 產(chǎn)品建筑面積 （ 單位：㎡ ） 大 賣場(chǎng) 1