【正文】 購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能于一體的 “ 一站式 ” 消費(fèi)的綜合性購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能通過(guò)科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，不斷增長(zhǎng)的城市消費(fèi)人口和消費(fèi)需求 ，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者之間建立新的關(guān)系。 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 （一）背景分析 大型購(gòu)物中心、 shopping mall 在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。 （三）定位依據(jù) 市現(xiàn)有的城市人口、 GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本項(xiàng)目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場(chǎng)基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項(xiàng)目戰(zhàn)略 定位 （一）背景分析 膠東半島是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國(guó)北部對(duì)外開放的重要窗口之一，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入市場(chǎng)的第一步。 T本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 Weakness(劣勢(shì)分析 ) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 S項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。 消費(fèi)習(xí)性分析 目前 市民已形成消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)中心集中在老城區(qū)中心。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項(xiàng)目都十分便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在整個(gè)城市向東移的發(fā)展趨勢(shì)下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。未來(lái)城市的發(fā)展重點(diǎn)是向東 面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。進(jìn)一步開放城建市場(chǎng)，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 2020年 市政府工作報(bào)告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 2020年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長(zhǎng) %，其中國(guó)有及其它投資 ，增長(zhǎng) %。城市居民人均可支配收入 8317元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) 27%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2020年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在項(xiàng)目立地規(guī)劃初期必須對(duì)其進(jìn)行可行性 研究，確定項(xiàng)目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來(lái)源，使購(gòu)物中心在未來(lái)的投資、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)和效益上獲得成功。 目前，“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。 地產(chǎn)公司尊重中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書 第一部分 前言 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“ 廣場(chǎng)”位于山東省 市勝利東街與北海路交叉口西南角。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基石。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購(gòu)買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購(gòu)買方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開發(fā)決策的依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長(zhǎng) 12%和 15%，旅游收入增長(zhǎng) 5%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 607億元，增長(zhǎng) %。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長(zhǎng) %。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點(diǎn)，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。 三、本項(xiàng)目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于 市勝利東街與北海路交叉口西南角。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析 本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、 308國(guó)道、濰萊高速均在 10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15分鐘車程，距機(jī)場(chǎng) 20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。 人 口狀況 2020年底全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。但到世紀(jì)泰華、佳樂(lè)家購(gòu)物的現(xiàn)象日趨增長(zhǎng)，東部富人區(qū) 購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會(huì)逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 S近臨的人民廣場(chǎng)作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 W因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營(yíng)脫鉤是經(jīng) 營(yíng)的難點(diǎn)。 W 市現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場(chǎng)細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平低下，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)等能夠?yàn)橐惑w的大型綜合購(gòu)物中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過(guò)程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國(guó)的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無(wú)論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給 中國(guó)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公司的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)因素形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。本項(xiàng)目地處 市市政府斜對(duì)面，緊臨市政府廣場(chǎng) —— 人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營(yíng)銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 充分利用人民廣場(chǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 時(shí)尚化：突 出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購(gòu)物中心的典范形象。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的 %。 七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等； 1F：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等； 2F：時(shí)尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。 邊緣商圈：膠東半島。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射力強(qiáng)， “ 廣場(chǎng) ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在半島未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。針對(duì)SHOPPING MALL 的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 （ 2）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在 2萬(wàn) m178。的主題百貨，有利于成功招商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B 通過(guò)百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。 中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過(guò)良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是 21世紀(jì)前 20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特 點(diǎn)。 依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）大賣場(chǎng)超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項(xiàng)目核心主力店之一。中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)現(xiàn)已在本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，易初蓮花大賣場(chǎng)憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在 2萬(wàn) m178。本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國(guó)內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。2萬(wàn) m178。這符 合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購(gòu)買商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為 1F、 1F、 2F）。 （四）收益方式 A 收取固定租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、專業(yè)店 （一） 3C店 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1家國(guó)內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。