【正文】 市所有中低檔鞋消費的顧客。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E 是本項目主要的購物功能之一。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。 （二）風(fēng)味小吃 經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。風(fēng)味小吃是項目購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。本項目符合其選址條件。 收益方式 A 收取固定租金。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場容量足以支撐這 2萬 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。 C 進(jìn)行資本運作。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。 （ 2）項目整體運營的要求。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層西南角，面積約 1000 m178。為滿足人們的此類消費需求，設(shè)置運動健身館。 （七）目標(biāo)客層 高級白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。左右。 C 進(jìn)行資本運作。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項目的主題定 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計單位的 意見。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在與開發(fā)商、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 （二）、通過建筑設(shè)計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室 外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。 二、設(shè)計要素建議 （一）、 外廣場及樓體外立面的設(shè)計，應(yīng)充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （三）經(jīng)營方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 十一、影院 （一）經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C 進(jìn)行資本運作。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費者消費觀念、消費行為的改變。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。家長和孩子也可以通過這種方式增進(jìn)溝通與了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。作為一個現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。結(jié)合本 項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為 2萬 m178。、 2層約 3600 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 品牌餐廳的選址要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。使進(jìn)入大賣場購物的顧客能夠在商場內(nèi)停留更長的時間。 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。 D 項目整體運營的要求。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、美食街 （一）經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。作為圖書專業(yè)店經(jīng)營，在選址上比較注重項目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。 B 收取固定租金。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買珠寶首選“ 廣場”，最終在 珠寶消費市場占據(jù)主導(dǎo)地位。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 參考目標(biāo)品牌：運動 100、名品運動城等。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。3C店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這符 合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時優(yōu)先選擇的層數(shù)為 1F、 1F、 2F）。本項目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。 （ 1）大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項目核心主力店之一。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是 21世紀(jì)前 20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習(xí)慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特 點。 B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。的主題百貨，有利于成功招商。 （ 2）主題百貨店作為本項目的核心主力店。針對SHOPPING MALL 的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對外輻射力強， “ 廣場 ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在半島未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。 本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實體的社會價值。 是提升本項目的品牌價值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。在項目功能組合規(guī)劃中，休閑項目占本項目整體面積的 %。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。 時尚化：突 出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足其消費需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進(jìn)而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上給 中國帶來的社會經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標(biāo)群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 W 市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但到世紀(jì)泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū) 購物消費習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析 本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、 308國道、濰萊高速均在 10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15分鐘車程，距機場 20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。 三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項目區(qū)位 本項目位于 市勝利東街與北海路交叉口西南角。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607億元，增長 %。按可比價格計算，比上年增長 %。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項目的長遠(yuǎn)發(fā)展與長期經(jīng)濟(jì)效益。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進(jìn)行可行性 研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030億元。城市居民人均可支配收入 8317元，增長 %。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 2020年 市政府工作報告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競爭力。未來城市的發(fā)展重點是向東 面擴張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 消費習(xí)性分析 目前 市民已形成消費習(xí)慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進(jìn)入市場的第一步。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項目業(yè)態(tài)定位 （一）背景分析 大型購物中心、 shopping mall 在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。除了加強商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計、貨品的科學(xué)擺放，包括運營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng) 營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特