【正文】 市所有中低檔鞋消費(fèi)的顧客。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 E 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，將其分布于不同樓層。 （二）風(fēng)味小吃 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。風(fēng)味小吃是項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時(shí)消費(fèi)。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。本項(xiàng)目符合其選址條件。 收益方式 A 收取固定租金。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場(chǎng)容量足以支撐這 2萬(wàn) m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。來(lái)這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對(duì)環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4層西南角，面積約 1000 m178。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4層西南角，面積約 1000 m178。為滿足人們的此類消費(fèi)需求，設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身館。 （七）目標(biāo)客層 高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。左右。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營(yíng)功能是 shopping mall 的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來(lái)，形式多種多樣。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺(jué)上既能讓消費(fèi)者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題定 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）、本項(xiàng)目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計(jì)，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺(tái)樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目公園式購(gòu)物中心的主題。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位的 意見(jiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在與開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位交流溝通的過(guò)程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 （二）、通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，將人民廣場(chǎng)、項(xiàng)目外廣場(chǎng)、樓頂室 外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。 二、設(shè)計(jì)要素建議 （一）、 外廣場(chǎng)及樓體外立面的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮人民廣場(chǎng)景觀的延伸性，讓項(xiàng)目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 十一、影院 （一）經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。家長(zhǎng)和孩子也可以通過(guò)這種方式增進(jìn)溝通與了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。作為一個(gè)現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購(gòu)物的需求時(shí)，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。結(jié)合本 項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為 2萬(wàn) m178。、 2層約 3600 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B 品牌餐廳的選址要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。使進(jìn)入大賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的顧客能夠在商場(chǎng)內(nèi)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。 D 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。另一方面也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四、美食街 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1家或幾家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名餐飲品牌。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。作為圖書(shū)專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。 B 收取固定租金。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在 市形成購(gòu)買(mǎi)珠寶首選“ 廣場(chǎng)”，最終在 珠寶消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng) 100、名品運(yùn)動(dòng)城等。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣(mài)的比例大致相當(dāng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這符 合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為 1F、 1F、 2F）。本項(xiàng)目大賣(mài)場(chǎng)超市在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國(guó)內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。 （ 1）大賣(mài)場(chǎng)超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項(xiàng)目核心主力店之一。 中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過(guò)良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是 21世紀(jì)前 20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特 點(diǎn)。 B 通過(guò)百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。的主題百貨，有利于成功招商。 （ 2）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。針對(duì)SHOPPING MALL 的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射力強(qiáng)， “ 廣場(chǎng) ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在半島未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的 %。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 時(shí)尚化：突 出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)因素形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國(guó)的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無(wú)論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給 中國(guó)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 W 市現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但到世紀(jì)泰華、佳樂(lè)家購(gòu)物的現(xiàn)象日趨增長(zhǎng)，東部富人區(qū) 購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會(huì)逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析 本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、 308國(guó)道、濰萊高速均在 10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15分鐘車程，距機(jī)場(chǎng) 20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。 三、本項(xiàng)目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于 市勝利東街與北海路交叉口西南角。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點(diǎn)，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 607億元，增長(zhǎng) %。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購(gòu)買(mǎi)方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的依據(jù)。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基石。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地產(chǎn)公司尊重中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目立地規(guī)劃初期必須對(duì)其進(jìn)行可行性 研究，確定項(xiàng)目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來(lái)源，使購(gòu)物中心在未來(lái)的投資、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)和效益上獲得成功。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2020年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030億元。城市居民人均可支配收入 8317元，增長(zhǎng) %。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 2020年 市政府工作報(bào)告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)城市的發(fā)展重點(diǎn)是向東 面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 消費(fèi)習(xí)性分析 目前 市民已形成消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)中心集中在老城區(qū)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第三部分 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入市場(chǎng)的第一步。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 （一）背景分析 大型購(gòu)物中心、 shopping mall 在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開(kāi)放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。除了加強(qiáng)商業(yè)購(gòu)物營(yíng)銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過(guò)提高文化品位來(lái)創(chuàng)造項(xiàng)目特色；通過(guò)簡(jiǎn)潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營(yíng)的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過(guò)品牌經(jīng) 營(yíng)保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過(guò)時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化氣息；通過(guò)文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過(guò)質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模而言，精是突出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特