【正文】 消費需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)?！　。?）休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金。　　B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值?！　 進行資本運作?！　。ㄎ澹╉椖拷M合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。（六）目標客層　　周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等?！　“?、電玩、兒童娛樂區(qū)　　（一）經(jīng)營方式：引進各類成人及兒童娛樂項目?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項目4層西南角，面積約1000 m178。左右?！　∫罁?jù)　　（1）滿足全客層的要求。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個較好方式。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解?！　〕扇穗娡娴瓤梢宰屓藗冊诰o張、忙碌的工作之余得到放松?！　。?）項目整體運營的要求。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在4層?xùn)|部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充?！　。ㄈ┙?jīng)營方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　 收取固定租金?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。　　C 進行資本運作?！　。╉椖拷M合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等?！　。ㄆ撸┠繕丝蛯印　≈苓厡W(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等?！　【?、運動健身館　　（一）經(jīng)營方式：引進各類健身項目?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項目4層西南角，面積約1000 m178。左右。　　依據(jù)　?。?）順應(yīng)消費者消費觀念、消費行為的改變。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。為滿足人們的此類消費需求，設(shè)置運動健身館?！　。?）項目整體運營的要求。作為現(xiàn)代shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設(shè)置在4層西南部?！　。ㄈ┙?jīng)營方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　 收取固定租金?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。　　C 進行資本運作?！　。╉椖拷M合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等?！　。ㄆ撸┠繕丝蛯印　「呒壈最I(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。　　十、服務(wù)功能區(qū)　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進專業(yè)公司經(jīng)營　　（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積　　合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約1000 m178?！　∫罁?jù)　　（1）是整個shopping mall各類業(yè)態(tài)的一個補充?！　。?）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項目成功的一個必要條件?！　。?）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。　　C 進行資本運作?！　。ㄎ澹╉椖拷M合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。　?。┠繕丝蛯印　÷糜斡^光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員等?！　∈弧⒂霸骸　。ㄒ唬┙?jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項目4層西南角，面積約800 m178。左右。　　依據(jù)　?。?）滿足人們的消費需求。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣?！　。?）項目整體運營的要求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在4層西南角。（三）經(jīng)營方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　 收取固定租金?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值?！　 進行資本運作?！　。╉椖拷M合：影院大廳、迷你影吧?！　。ㄆ撸┠繕丝蛯印　÷糜斡^光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 　　十二、其它功能　　洗浴中心、歌舞廳、會務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項目的配套功能。第五部分 室內(nèi)公園主題定位 　　經(jīng)營功能是shopping mall的核心功能，而如何最充分、最有效地在shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣。我們經(jīng)過充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對照，突出本項目獨特的經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風(fēng)格以室內(nèi)公園的形式巧妙地表現(xiàn)項目的經(jīng)營功能，讓顧客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受?！　∥覀儾皇窃谛藿ü珗@，也不是給顧客再造一個公園，而是緊扣本項目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將shopping mall的經(jīng)營功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響shopping mall經(jīng)營功能的使用。　　一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議　　我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā)商和設(shè)計單位參考?！　〗ㄗh一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動方式，保證其它樓層各經(jīng)營功能的完整性，使本項目的主題定位更加突出?！　〗ㄗh二：在現(xiàn)有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將4樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設(shè)計為室內(nèi)主題公園?！　《?、設(shè)計要素建議　?。ㄒ唬?、外廣場及樓體外立面的設(shè)計，應(yīng)充分考慮人民廣場景觀的延伸性，讓項目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進行藝術(shù)處理。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費者明白這是一座shopping mall，又能體現(xiàn)本項目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。　?。ǘ⑼ㄟ^建筑設(shè)計，將人民廣場、項目外廣場、樓頂室外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。特別在各樓層、各區(qū)域、各節(jié)點的處理上，應(yīng)充分利用公園建筑的藝術(shù)風(fēng)格，進行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位?！　。ㄈ?、本項目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點亭臺樓閣的點綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項目公園式購物中心的主題?！　。ㄋ模┦覂?nèi)公園只是作為本項目經(jīng)營功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風(fēng)格，將各種經(jīng)營活動分布在室內(nèi)公園中各景點、各通道、各節(jié)點的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過渡性好?！　。ㄎ澹┦覂?nèi)公園的經(jīng)營功能劃分為五大主題。　　游園區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計。　　兒童游樂區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販式KTV、影院、迷你影吧。　　休閑吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運動?！　〔惋嫲?，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃?！　≠徫飬^(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀念品、花草魚蟲、根雕、盆景?！　渥ⅲ菏覂?nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計單位的意見。各主題區(qū)的經(jīng)營項目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設(shè)計方案確定后，結(jié)合市場特點和招商的實際情況分別確定。第六部分 結(jié)束語　　我公司廣場項目小組工作人員在市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實際，寫成此報告?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的運營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進行調(diào)整、補充、修改是必須和必要的。因此，此報告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項目。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運營過程中重新確定?！　∈袌龆ㄎ坏拇_定是進行建筑設(shè)計方案的前提條件，但這種設(shè)計概念還需要專業(yè)設(shè)計單位用建筑語言表達出來，這就要求本項目在建筑方案設(shè)計時應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。　　主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個業(yè)態(tài)，它可提升項目品質(zhì)，對招商、銷售和運營都能起到極大的推動作用。在本項目的建筑設(shè)計方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功。 由于時間較為倉促，疏漏在所難免，但此報告已經(jīng)我公司專家組審閱通過。在與開發(fā)商、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進行完善、修正。 北京**************有限公司 2004年9月14日——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！