【正文】 2004年9月14日——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！。 由于時間較為倉促，疏漏在所難免，但此報告已經(jīng)我公司專家組審閱通過。在本項目的建筑設計方案確定之后應立即展開主力店招商工作，并確保招商成功?！　∈袌龆ㄎ坏拇_定是進行建筑設計方案的前提條件，但這種設計概念還需要專業(yè)設計單位用建筑語言表達出來，這就要求本項目在建筑方案設計時應考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。因此，此報告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進一步修改、完善，使之更科學、更適用于本項目。 結(jié)束語　　我公司廣場項目小組工作人員在市場調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“廣場”項目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實際，寫成此報告。各主題區(qū)的經(jīng)營項目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設計方案確定后，結(jié)合市場特點和招商的實際情況分別確定?！　≠徫飬^(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀念品、花草魚蟲、根雕、盆景?！　⌒蓍e吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運動。　　游園區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設計。　?。ㄋ模┦覂?nèi)公園只是作為本項目經(jīng)營功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風格，將各種經(jīng)營活動分布在室內(nèi)公園中各景點、各通道、各節(jié)點的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過渡性好。特別在各樓層、各區(qū)域、各節(jié)點的處理上，應充分利用公園建筑的藝術(shù)風格，進行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。外廣場的各種功能，如促銷推廣活動、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場及樓體外立面開展。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進行藝術(shù)處理?！　〗ㄗh二：在現(xiàn)有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將4樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設計為室內(nèi)主題公園。　　一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議　　我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā)商和設計單位參考。我們經(jīng)過充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開發(fā)建設的同業(yè)商業(yè)設施形成鮮明的對照，突出本項目獨特的經(jīng)營風格、經(jīng)營理念，全面提升項目綜合競爭力，我們確定本項目的整體風格以室內(nèi)公園的形式巧妙地表現(xiàn)項目的經(jīng)營功能，讓顧客在購物的過程中充分體驗公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個休閑、娛樂的靜地，體驗人與自然融為一體的感受。 室內(nèi)公園主題定位 　　十二、其它功能　　洗浴中心、歌舞廳、會務中心、證券交易中心等功能作為二期項目的配套功能?！　。╉椖拷M合：影院大廳、迷你影吧?！　　　B（三）經(jīng)營方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　　　（2）項目整體運營的要求。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足。左右?！　∈?、影院　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營?！　。ㄎ澹╉椖拷M合：銀行、電信、郵政、票務中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等?！　　　B　　（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄋ模┦找娣绞健　　?。?）為顧客提供方便、快捷、全面的服務是項目成功的一個必要條件?！　∈?、服務功能區(qū)　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進專業(yè)公司經(jīng)營　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　合理設置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約1000 m178?！　。╉椖拷M合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。　　C　　B　?。ㄈ┙?jīng)營方式：租賃　　（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　作為現(xiàn)代shopping mall應在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求。為滿足人們的此類消費需求，設置運動健身館?！　∫罁?jù)　?。?）順應消費者消費觀念、消費行為的改變?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設置在項目4層西南角，面積約1000 m178?！　。ㄆ撸┠繕丝蛯印　≈苓厡W校學生、休閑人士、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。 進行資本運作。 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 收取固定租金。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設置在4層東部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充。　　成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個較好方式。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。左右?！　“?、電玩、兒童娛樂區(qū)　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進各類成人及兒童娛樂項目。　?。ㄎ澹╉椖拷M合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓?！　　　B　?。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　（四）收益方式　　A為滿足顧客“一站式”需求及各個不同客層顧客的消費需求，應設置休閑服務?！　。?）項目整體運營的要求。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務也有一定的要求。作為一個現(xiàn)代shopping mall，它應該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應當具有良好的休閑功能。左右。　　七、休閑區(qū)　　（一）經(jīng)營方式：引進10家左右休閑項目?！　。ㄎ澹┙?jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。而根據(jù)市目前的商業(yè)發(fā)展狀況，市場容量足以支撐這2萬m178。結(jié)合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設定為2萬m178。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。品牌店的進場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用?！　∫罁?jù)　?。?）項目業(yè)態(tài)定位要求。、2層約3600 m178?！　×?、品牌店　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　沿室內(nèi)步行街設置，1F面積約8200 m178。 進行資本運作。 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 收取固定租金。將品牌餐廳設置在3F可滿足多方面的要求。 品牌餐廳安排在3F，有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。本項目符合其選址條件。 品牌餐廳的選址要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少?！　。?）依據(jù)　　A　　目標客層　　周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員?！　　　B　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A因此它最注重人氣。 項目整體運營的要求。使進入大賣場購物的顧客能夠在商場內(nèi)停留更長的時間。 風味小吃安排在1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少。　?。?）依據(jù)　　A　?。ǘ╋L味小吃　　經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外知名的各種風味小吃?！　⒖寄繕似放疲蝴湲攧凇⒖系禄?、德克士、永和豆?jié){等。　　C　　B　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當勞要求有獨立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設備齊全就可，對樓層沒有特別要求。　　D國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素?！　 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商務價值。；　?。?）依據(jù)　　A　?。┠繕丝蛯印　∷羞M入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）每一位工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務人員、周邊居民家庭、政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客等。 進行資本運作。 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 收取固定租金。同時，如此規(guī)模，在市具有較大的競爭優(yōu)勢?！　。?）項目整體運營的要求。美食街在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。　?。?）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設置在4F能很好的將顧客吸引至4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線?！　∫罁?jù)　?。?）項目業(yè)態(tài)定位要求?！　∷摹⒚朗辰帧　。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。　　參考目標品牌：席殊書屋、新華書店等?！　　　B 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售　　收益方式　　A E 市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。將其設置在本項目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯位經(jīng)營，極大提升和豐富項目經(jīng)營商品品類的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。C作為圖書專業(yè)店經(jīng)營，在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素?！　本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。依據(jù)　　A設置在項目3層西南角，面積約2400 m178?！　∧繕丝蛯印　∈兴兄械蜋n鞋消費的顧客。 收取固定租金。 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 是本項目主要的購物功能之一。將其設置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。 C二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。作為專業(yè)店經(jīng)營，鞋城在選址上比較注重項目的易達性、通