濟南財富廣場商業(yè)策劃報告(參考版)
2024-11-28 22:30本頁面
【正文】 引進特色項目的硬件改造費用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。簽訂返租協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位臵，制定租金價格體系。 返租條件的確定 為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。與運營部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 收集資料 建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計、招商、硬件改造等工作。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。 放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍 降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。 定向招租，龍頭店鋪帶動 在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。因此應(yīng)把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托開發(fā)商實施統(tǒng)一運營。 優(yōu)勢： ? 有品牌商家的帶動效應(yīng)，商業(yè)前景可觀，投資者信心增強，銷售平臺較好； ? 開發(fā)商實力的體現(xiàn)； ? 開發(fā)商經(jīng)營的信心和決心； ? 便于招商，便于統(tǒng)一管理； ? 降低投資臵業(yè)門檻，最終確保項目的銷售 缺點： 發(fā)展商需要同時面對投資者和經(jīng)營者，操作較瑣碎繁雜 銷售價格： 在品牌商家的進駐與租金回報的雙管齊下，消費者信心得到保障，故售 價可適當(dāng)提高。 功能定位 商戶組合 特色主力店 餐飲 休閑、娛樂 健身、美容 零售 旗艦店、形象店 第 二 部 分 項 目 定 位 具體商戶組合包括： E網(wǎng) 業(yè)態(tài)定位建議 業(yè)態(tài)定位思路 潘集商圈的未來 潘集區(qū)商業(yè)需求 尋求細(xì)分市場 商業(yè)主題概念整合 自身限制條件 發(fā)展商目標(biāo) 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 第 二 部 分 項 目 定 位 業(yè)態(tài)定位建議 第 二 部 分 項 目 定 位 City Crossing街區(qū) ——時尚休閑特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū) ?引入大型知名娛樂城，如華納影城、熱舞會所等 ?中高檔流行服裝品牌旗艦店、精品店、特色店 ?特色美食（如韓日料理、燒烤等）、茶吧、中式酒樓、美食廣場等 ?健身、美容（如健身中心、美容美體、足浴等） ?休閑、娛樂（如 KTV、影院、電玩城、酒吧等） ?街鋪服務(wù)類商鋪（電信營業(yè)廳、便利店等） E網(wǎng) 整體定位建議 主題 屬性 案名 潘集商業(yè)核心區(qū)的，時尚休閑的，可休閑、可娛樂、可餐飲的，特色風(fēng)情休閑天堂 潘集區(qū) .核心商圈 . City Crossing街區(qū) —— 時尚休閑特色風(fēng)情商業(yè)街 休閑特區(qū) 財富樂街 或 第 二 部 分 項 目 定 位 E網(wǎng) 招商策略建議 PART■ 3 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 [招商策略 ]大鋪招商先行 目標(biāo)商家 商家特征 對項目的作用 應(yīng)對策略 主力大鋪 ?一般都有特定的選址計劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程，決策周期較長； ?談判能力強； 決定整個項目的發(fā)展前景 ?熟悉其選址特征，盡可能的迎合； ?同時與幾個大型店進行談判； ?給予一定的優(yōu)惠條件； 組合業(yè)態(tài) ?國內(nèi)或淮南本地知名品牌商家； ?一般對選址有一定要求，產(chǎn)品的適應(yīng)性較強 ?不同商家談判能力不同 ?可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍； ?如果規(guī)劃得當(dāng)，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店的作用； ?利用一類大型店對其形成吸引； 配套服務(wù) ?一般對主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客源； ?產(chǎn)品適應(yīng)性強； ?談判能力較弱； ?對項目商業(yè)的補充 ?利用一類大型店對其形成吸引； ?進行嚴(yán)格篩選； E網(wǎng) [招商策略 ]大鋪主力店招商策略 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 商家選址的 基本出發(fā)點 決策因素 招商策略 招商方的職責(zé)分工 高利潤 店鋪盈利能力 項目區(qū)域及店鋪位置 挖掘項目商業(yè)價值 招商部門 客流量及消費水平 交通條件 建筑條件 布局及使用功能 產(chǎn)品定制或功能彈性化 開發(fā)商 配套條件 軟性指標(biāo) 租金 ?合理制定租金 ?提供優(yōu)惠條件和優(yōu)質(zhì)服務(wù) 開發(fā)商 管理與服務(wù) 低風(fēng)險 競爭對手 項目定位 ?定位準(zhǔn)確 ?科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài) 招商部門 項目發(fā)展前景 輔助業(yè)態(tài)或商家 ?規(guī)劃前景 ?盡快確定主力店和知名品牌店 招商部門 ∕開發(fā)商 能 力 可 及 資金流 ?開店計劃 ?內(nèi)部決策流程
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