【正文】 在與開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位交流溝通的過程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功?！　∈袌?chǎng)定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的前提條件，但這種設(shè)計(jì)概念還需要專業(yè)設(shè)計(jì)單位用建筑語(yǔ)言表達(dá)出來，這就要求本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需求。因此，此報(bào)告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。第六部分 結(jié)束語(yǔ)　　我公司廣場(chǎng)項(xiàng)目小組工作人員在市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“廣場(chǎng)”項(xiàng)目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫成此報(bào)告?！　渥ⅲ菏覂?nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位的意見。　　餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃?！　和螛穮^(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂城、量販?zhǔn)終TV、影院、迷你影吧。　?。ㄎ澹┦覂?nèi)公園的經(jīng)營(yíng)功能劃分為五大主題?！　。ㄈ?、本項(xiàng)目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計(jì)，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺(tái)樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目公園式購(gòu)物中心的主題?！　。ǘ⑼ㄟ^建筑設(shè)計(jì)，將人民廣場(chǎng)、項(xiàng)目外廣場(chǎng)、樓頂室外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費(fèi)者明白這是一座shopping mall，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果?！　《⒃O(shè)計(jì)要素建議　?。ㄒ唬?、外廣場(chǎng)及樓體外立面的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮人民廣場(chǎng)景觀的延伸性，讓項(xiàng)目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地?！　〗ㄗh一：在開發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計(jì)成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計(jì)為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動(dòng)方式，保證其它樓層各經(jīng)營(yíng)功能的完整性，使本項(xiàng)目的主題定位更加突出。　　我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將shopping mall的經(jīng)營(yíng)功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響shopping mall經(jīng)營(yíng)功能的使用。第五部分 室內(nèi)公園主題定位 　　經(jīng)營(yíng)功能是shopping mall的核心功能，而如何最充分、最有效地在shopping mall業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來，形式多種多樣?！　。ㄆ撸┠繕?biāo)客層　　旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作。（三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　（五）收益方式　　A 收取固定租金。　?。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項(xiàng)目4層西南角，面積約800 m?左右。　　（六）目標(biāo)客層　　旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員等?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金?！　。?）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項(xiàng)目成功的一個(gè)必要條件?！　∈⒎?wù)功能區(qū)　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)　　（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積　　合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約1000 m??！　。╉?xiàng)目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等?！　 通過經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?？紤]到項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運(yùn)動(dòng)健身館設(shè)置在4層西南部?！　。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。隨著生活水平的提高，人們?cè)诠ぷ骱腿粘Ｉ钪?，運(yùn)動(dòng)健身活動(dòng)越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項(xiàng)目4層西南角，面積約1000 m?左右?！　。ㄆ撸┠繕?biāo)客層　　周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年等?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　。ㄈ┙?jīng)營(yíng)方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　 收取固定租金?！　。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。家長(zhǎng)和孩子也可以通過這種方式增進(jìn)溝通與了解。益教益智的娛樂項(xiàng)目越來越受到家長(zhǎng)和孩子們的歡迎?！　∫罁?jù)　?。?）滿足全客層的要求。　　八、電玩、兒童娛樂區(qū)　　（一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)各類成人及兒童娛樂項(xiàng)目。　　（五）項(xiàng)目組合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓?！　 通過經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?！　。?）休閑項(xiàng)目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在4F，能很好帶動(dòng)人流從上往下流動(dòng)，形成雨淋式的顧客流動(dòng)線。隨著人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，休閑消費(fèi)在人們的生活消費(fèi)中所占比重越來越大。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個(gè)相對(duì)較為安靜、獨(dú)立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營(yíng)需求?！　。?）休閑區(qū)的位置要求?！　∫罁?jù)　?。?）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位需要?！　∑?、休閑區(qū)　　（一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)10家左右休閑項(xiàng)目。　?。ㄎ澹┙?jīng)營(yíng)范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。　?。?）品牌店的面積與整個(gè)項(xiàng)目的面積應(yīng)形成一定比例，本項(xiàng)目整體面積約為10萬m?，結(jié)合本項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為2萬m?左右?！　。?）品牌店是本項(xiàng)目時(shí)尚、新潮消費(fèi)的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的最重要部分。由多個(gè)國(guó)內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shopping mall的一大特點(diǎn)?！　×?、品牌店　　（一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外中高檔品牌專賣店　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　沿室內(nèi)步行街設(shè)置，1F面積約8200 m?， 1層約17800 m?、2層約3600 m?，共計(jì)29600 m??！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　〗?jīng)營(yíng)定位：　　低檔：川味、東北菜、湘菜　　中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜　　高檔：海鮮、鮑翅　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A 收取固定租金。它的營(yíng)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。本項(xiàng)目符合其選址條件?！　 品牌餐廳的選址要求?！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求?！　∧繕?biāo)客層　　周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員?！　 通過經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。本項(xiàng)目將其設(shè)置與大賣場(chǎng)處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營(yíng)需求。風(fēng)味小吃是項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時(shí)消費(fèi)。使進(jìn)入大賣場(chǎng)購(gòu)物的顧客能夠在商場(chǎng)內(nèi)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。 　 　　B 風(fēng)味小吃安排在1F，與大賣場(chǎng)在同一樓層，可滿足大賣場(chǎng)顧客的休息、進(jìn)餐需求?！　。?）依據(jù) 　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求?！　。ǘ╋L(fēng)味小吃　　經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃?！　⒖寄繕?biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等?！　 通過經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，將其分布于不同樓層?！　 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。國(guó)際著名快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。另一方面也可為商場(chǎng)帶來穩(wěn)定的收益。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，國(guó)際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值?！　。┠繕?biāo)客層　　所有進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）每一位工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的所有經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客等?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作。　?。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　（四）收益方式　　A 收取固定租金。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的南部的頂端位，作為本項(xiàng)目餐飲功能的主要組成部分，與3F品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對(duì)應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護(hù)，與休閑娛樂項(xiàng)目相輔相成，極大提升和豐富項(xiàng)目服務(wù)功能的齊全性，并在本項(xiàng)目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費(fèi)者在購(gòu)物、休閑、娛樂時(shí)的飲食需求，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。美食街作為項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對(duì)品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)?！　。?）美食街選址的要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，餐飲是項(xiàng)目主要服務(wù)功能之一。 　?。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目4層南面，面積約3000 m??！　∧繕?biāo)客層　　市內(nèi)所有學(xué)生、教師、學(xué)者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務(wù)員、商務(wù)人士?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售　　收益方式　　A 收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。 D 市是一個(gè)歷史文化古城，有著濃厚的文化消費(fèi)氣息。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，極大提升和豐富項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品品類的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。一是圖書的消費(fèi)理念不同于其他商品消費(fèi)者，二是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)安靜，三是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)，并且消費(fèi)群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專業(yè)人員居多?！　 圖書城選址的要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐?！　。ㄎ澹﹫D書城 　　經(jīng)營(yíng)方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)　　區(qū)域位置和規(guī)劃面積　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目3層西南角，面積約2400 m??！　⒖寄繕?biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺(tái)北鞋業(yè)等?！　∈找娣绞健　 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨