【正文】 體的人氣。　?。ㄎ澹﹫D書城 　　經(jīng)營(yíng)方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)　　區(qū)域位置和規(guī)劃面積　　（1）設(shè)置在項(xiàng)目3層西南角，面積約2400 m?。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣?！　。?）依據(jù)　　 A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣?！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐?！　 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。　?。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)、外知名大賣場(chǎng)超市品牌。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場(chǎng)在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動(dòng)地位，并且雙方合作條件對(duì)品牌連鎖超市大賣場(chǎng)越來(lái)越有利，更多的義務(wù)、更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來(lái)承擔(dān)，使招商難度越來(lái)越大?！　。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)及配套總面積約20000 m??！　。?）以中、高檔的定位來(lái)全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬(wàn)m??之間。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。　　八、商圈定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　”卷?xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的空間。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%?！　。ǘ┕δ芏ㄎ弧　≠?gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)特色。 　?。ǘ┲黝}定位　　項(xiàng)目整體主題定位：休閑shopping mall 　　各樓層主題定位　　1F：生活品位　　1F：流行精品　　2F：女人時(shí)尚　　3F：休閑空間　　4F：快樂時(shí)空　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位shopping mall。“廣場(chǎng)”既是商業(yè)購(gòu)物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。對(duì)商品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足這種需求?！　。ǘ?zhàn)略定位　　立足，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價(jià)值，幅射膠東半島。 T租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。O城市消費(fèi)群體有較高文化品位和時(shí)尚追求。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。　　人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風(fēng)街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項(xiàng)目帶來(lái)旺盛的人氣。星國(guó)際；西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于市的政治、文化中心，為目前市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。深化城建機(jī)制改革?！　』A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。全年糧食總產(chǎn)量293萬(wàn)噸，%，肉類、%和5%。 第二部分 項(xiàng)目可行性研究　　購(gòu)物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運(yùn)營(yíng)管理能力。　　房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位?！　」咀裱鐣?huì)化大分工原則，在項(xiàng)目運(yùn)作之初，聘請(qǐng)房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)?！　∏捌诜康禺a(chǎn)顧問(wèn)公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對(duì)獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們?cè)诖嘶A(chǔ)上，結(jié)合購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律，從正反方面、長(zhǎng)期與短期影響方面分析市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項(xiàng)目SWOT分析?！　〕鞘芯用裆钏椒€(wěn)步提升?？偼顿Y1000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目1912個(gè)，其中過(guò)億元的191個(gè)，電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破20億元。市內(nèi)公交直接通過(guò)本區(qū)位的有132路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有11222335556路十一條公交路線經(jīng)過(guò)，可通達(dá)市內(nèi)每個(gè)區(qū)域。四、項(xiàng)目SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢(shì)分析) S投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會(huì)資源。W項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。O城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不斷擴(kuò)大，所在地段將通過(guò)經(jīng)營(yíng)，未來(lái)將會(huì)形成城市的新商圈。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營(yíng)者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間?！　∈凶鳛槟z東半島中部城市，在全國(guó)乃至全世界都享有較高的知名度。 　 　?。ǘI(yè)態(tài)定位　　　shopping mall　　（三）定位依據(jù)　?。薄⒈卷?xiàng)目地處市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ308國(guó)道均在15分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選址位置的交通條件極為便利。　?。ǘ┬蜗蠖ㄎ弧　∩虡I(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。　　與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行?！　〔惋嫻δ茏鳛橘?gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂趣?！　。ǘ┒ㄎ灰罁?jù) 　　購(gòu)物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑shopping mall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國(guó)，為公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布　　shopping mall是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續(xù)發(fā)展。 　　（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃　　百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目1～4層的東南角，面積約20000m?左右?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營(yíng)?！　。?）是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能的需要。未來(lái)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營(yíng)成功。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過(guò)項(xiàng)目的地產(chǎn)營(yíng)銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤(rùn)。　　C 進(jìn)行資本運(yùn)作。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營(yíng)業(yè)面積等因素?！　 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。　　收益方式　　A 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。　　B 珠寶城選址的要求。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)?！　 鞋城選址的要求。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。圖書城是經(jīng)營(yíng)圖書的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 E 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。　　依據(jù)　?。?）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。　　B 品牌快餐能為項(xiàng)目吸引來(lái)眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的人氣。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享?！　^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　（1）設(shè)置在1F，面積2000㎡。因此它最注重人氣。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少?！　 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項(xiàng)目4層?xùn)|部，面積約1500 m?左右。為滿足顧客“一站式”需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項(xiàng)目4層西南角，面積約1000 m?左右。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在4層?xùn)|部，使其成為一個(gè)較為獨(dú)立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營(yíng)條件下，又可對(duì)四層其它業(yè)態(tài)的人流進(jìn)行有效的補(bǔ)充。　　依據(jù)　?。?）順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。　　C 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣。 　　十二、其它功能　　洗浴中心、歌舞廳、會(huì)務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項(xiàng)目的配套功能。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進(jìn)行藝術(shù)處理?！　∮螆@區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計(jì)?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不可控因素、變化較多，及時(shí)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充、修改是必須和必要的。 北京**************有限公司 膂膅荿羈膂莇蚅袇膁蒀蕆螃膀