【正文】 體的人氣?！　。ㄎ澹﹫D書城 　　經(jīng)營方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營　　區(qū)域位置和規(guī)劃面積　?。?）設(shè)置在項目3層西南角，面積約2400 m?。將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣?！　。?）依據(jù)　　 A 項目業(yè)態(tài)定位要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣?！　。?）依據(jù)　　A 項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在市具有絕對的競爭優(yōu)勢。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐?！　 是本項目主要的購物功能之一。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超市品牌。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔，使招商難度越來越大?！　。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項目的地下1層，營業(yè)賣場及配套總面積約20000 m??！　。?）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m??之間。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要?！　“?、商圈定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　”卷椖恳栽O(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。在項目功能組合規(guī)劃中，%?！　。ǘ┕δ芏ㄎ弧　≠徫?、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。 　　（二）主題定位　　項目整體主題定位：休閑shopping mall 　　各樓層主題定位　　1F：生活品位　　1F：流行精品　　2F：女人時尚　　3F：休閑空間　　4F：快樂時空　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　緊扣項目業(yè)態(tài)定位shopping mall?！皬V場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當是文化建設(shè)中心。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標準不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求?！　。ǘ?zhàn)略定位　　立足，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。 T租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營?！　∪嗣窆珗@的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項目帶來旺盛的人氣。星國際；西臨人民保險大樓；東北與市政府緊密相連；本項目地塊位于市的政治、文化中心，為目前市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。深化城建機制改革?！　』A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。全年糧食總產(chǎn)量293萬噸，%，肉類、%和5%。 第二部分 項目可行性研究　　購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運營管理能力?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對市場進行充分預(yù)測，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位?！　」咀裱鐣蠓止ぴ瓌t，在項目運作之初，聘請房地產(chǎn)顧問機構(gòu)進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)?！　∏捌诜康禺a(chǎn)顧問公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們在此基礎(chǔ)上，結(jié)合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析市宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目SWOT分析。　　城市居民生活水平穩(wěn)步提升?？偼顿Y1000萬元以上的項目1912個，其中過億元的191個，電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破20億元。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有132路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有11222335556路十一條公交路線經(jīng)過，可通達市內(nèi)每個區(qū)域。四、項目SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢分析) S投資商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。W項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。O城市的改造建設(shè)進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間?！　∈凶鳛槟z東半島中部城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。 　 　?。ǘI(yè)態(tài)定位　　　shopping mall　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　?。?、本項目地處市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ308國道均在15分鐘車程之內(nèi)，項目選址位置的交通條件極為便利。　?。ǘ┬蜗蠖ㄎ弧　∩虡I(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范?！　∨c市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費的流行。　　餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣?！　。ǘ┒ㄎ灰罁?jù) 　　購物中心是將所有的消費者作為自己的目標服務(wù)客層，本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑shopping mall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。項目的發(fā)展目標不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為公司的遠景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布　　shopping mall是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。 　　（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃　　百貨主力店規(guī)劃在項目1～4層的東南角，面積約20000m?左右?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。　?。?）是本項目主要的購物功能的需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤?！　 進行資本運作。作為專業(yè)店經(jīng)營，3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素?！　 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。　　收益方式　　A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　 珠寶城選址的要求。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)?！　 鞋城選址的要求。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 E 是本項目主要的購物功能之一?！　∫罁?jù)　　（1）項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在市具有較大的競爭優(yōu)勢?！　 品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享?！　^(qū)域位置和規(guī)劃面積　?。?）設(shè)置在1F，面積2000㎡。因此它最注重人氣。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣?！　。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項目4層?xùn)|部，面積約1500 m?左右。為滿足顧客“一站式”需求及各個不同客層顧客的消費需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　設(shè)置在項目4層西南角，面積約1000 m?左右。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在4層?xùn)|部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充?！　∫罁?jù)　?。?）順應(yīng)消費者消費觀念、消費行為的改變?！　 進行資本運作?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。看電影是人們所喜愛的休閑習慣。 　　十二、其它功能　　洗浴中心、歌舞廳、會務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項目的配套功能。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進行藝術(shù)處理?！　∮螆@區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)的運營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進行調(diào)整、補充、修改是必須和必要的。 北京**************有限公司 膂膅荿羈膂莇蚅袇膁蒀蕆螃膀