【正文】 式和行為發(fā)生了根本的變化。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內現有的傳統商業(yè)設施已經無法滿足這種需求。隨著全球經濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質生活還是社會觀念上給中國帶來的社會經濟變化是前所未有的。房地產公司在此知名度很高的“風箏之都”開發(fā)建設“廣場”這一商業(yè)地產品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。　　開發(fā)商經濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經營理念超前，具有做好商業(yè)地產項目和樹立商業(yè)地產品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。　?。ǘ?zhàn)略定位　　立足，打造商業(yè)地產品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島?！　∈械靥幠z東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發(fā)生改變，現有的城市商業(yè)設施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經營方式、服務理念已滿足不了消費者的消費需求?！　《ㄎ话椖繎?zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區(qū)域定位。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據科學規(guī)律，進行充分的市場調研，掌握項目所在區(qū)域市場的現狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據。 T租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性。 T投資型產權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。 Threat(威脅分析) T市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經營性資源構成競爭。O當地商業(yè)設施市場細分不明確，商業(yè)經營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務等能夠為一體的大型綜合購物中心。O城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。W市現有消費人口數量有限，消費能力有待提高。W在經營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關策略，并決心創(chuàng)建當地商業(yè)新典范。W因為商鋪銷售產生的壓力，可能導致的產權銷售與經營脫鉤是經 營的難點。 S先規(guī)劃、后經營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設計有利于商業(yè)經營。S近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。S投資商具有多年的資本投資、資本運作經驗，戰(zhàn)略意識超前。但到世紀泰華、佳樂家購物的現象日趨增長，東部富人區(qū)購物消費習慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成市重要的商圈之一。　　人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣?！　∪丝跔顩r　　，男女性別比為108：100，‰。距坊子區(qū)10公里，寒亭區(qū)8公里，均有公交車通達本項目?！　”緟^(qū)位交通狀況及易達性分析　　本區(qū)位交通便利，距濟青高速、308國道、濰萊高速均在10分鐘車程范圍內，距火車站15分鐘車程，距機場20分鐘車程，與域外聯絡交通十分便利。星國際；西臨人民保險大樓；東北與市政府緊密相連；本項目地塊位于市的政治、文化中心，為目前市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。 三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項目區(qū)位　　本項目位于市勝利東街與北海路交叉口西南角。引導、支持房地產業(yè)重點進入舊城改造市場。依靠城市資源加大建設融資力度，建立城市建設持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。深化城建機制改革。按照“貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路為重點，加快中心城區(qū)道路建設。　　消費市場穩(wěn)中趨旺，%，%。%?！　』A設施建設投資力度加大。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額607億元，%。%。服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務總量分別增長12%和15%，旅游收入增長5%。全年糧食總產量293萬噸，%，肉類、%和5%。按可比價格計算，比上年增長153.1%。 一、市宏觀經濟概況　　國民經濟保持較快增長。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進行基礎資料的調查和統計，特別是購買力調查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內現有商業(yè)設施的數量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經營狀況進行調查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據。 第二部分 項目可行性研究　　購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經濟基礎、物質條件和運營管理能力。對商業(yè)地產項目來說，項目定位是確定建筑設計方案、規(guī)劃方案的前提條件。我公司廣場項目小組自本月20日入駐，以公司提供的調查數據為依據，從宏觀角度對市的經濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經工作小組人員親自進行全面、深入的商業(yè)市場調查，比較充分地了解市商業(yè)地產開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現狀。如此超前的商業(yè)地產運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石?！　》康禺a開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業(yè)地產的戰(zhàn)略定位。房地產關于建立某地區(qū)的廣場商業(yè)場所規(guī)劃報告書第一部分 前言 房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設的“廣場”位于山東省市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與市政府大樓隔街相望，處于市新、舊城交界地帶。地產公司尊重中國商業(yè)地產的發(fā)展現狀與規(guī)律，既看重地產開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商業(yè)地產項目的長遠發(fā)展與長期經濟效益?！　」咀裱鐣蠓止ぴ瓌t，在項目運作之初，聘請房地產顧問機構進行了詳盡的市場調查，得出了較為準確的市場調查數據。　　目前，“廣場”項目急需確定建筑設計方案、規(guī)劃方案。我公司將用專業(yè)、細致、負責的態(tài)度對該項目運作進行科學論證、準確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設！　　本報告書，著重對項目進行SWOT分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進行可行性研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經營、市場和效益上獲得成功。　　前期房地產顧問公司已做了大量而細致的市調工作，并對獲取的各種基礎資料作了專業(yè)的技術分析，我們在此基礎上，結合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析市宏觀經濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目SWOT分析。據初步統計，2003年全年國內生產總值為1030億元。一、二、%、%和12%。增長27%。　　城市居民生活水平穩(wěn)步提升。城市居民人均可支配收入8317元，%。消費預期回升,%。2003年全社會固定資產投資完成517億元，%，%。總投資1000萬元以上的項目1912個，其中過億元的191個，電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。二、城市發(fā)展規(guī)劃　　2004年市政府工作報告中指出，要加快城市建設，提高城市綜合競爭力。市區(qū)開展以“三河”整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積400公頃。進一步開放城建市場，引進和發(fā)展城市建設先進生產力。加強土地儲備，提高土地收入、產出效益，確保政府土地收益突破20億元。未來城市的發(fā)展重點是向東面擴張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成為市的政治、文化中心，并形成市第二商圈。市內公交直接通過本區(qū)位的有132路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內有11222335556路十一條公交路線經過，可通達市內每個區(qū)域。因此，市內任何區(qū)域內的居民到達本項目都十分便利?！　”緟^(qū)域內集中了市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學、兩所中學、一所大學，在校學生、教職員工3萬多人。　　消費習性分析　　目前市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。四、項目SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢分析) S投資商經濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。S項目所在地交通便利，易達性好。S項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。 Weakness(劣勢分析) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W項目規(guī)模大，操作難度系數較高。W市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 Opportunity(機會分析) O城市發(fā)展速度飛快，居民消費水平提高迅速。O當地商業(yè)設施一般競爭力薄弱，商品品位及品質、服務不能充分滿足市場消費需求。O城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經營，未來將會形成城市的新商圈。T本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。T投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高。第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經營者、管理者創(chuàng)造一個經營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間?！　∫?、項目戰(zhàn)略定位　　（一）背景分析　　膠東半島是中國環(huán)渤海經濟圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設和發(fā)展的區(qū)域。具有先進、科學的經營理念和經營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁　∈鞋F有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發(fā)展所需的基礎經濟條件，從市場基礎條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎?！　∈凶鳛槟z東半島中部城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度?！　《?、項目業(yè)態(tài)定位　　（一）背景分析