【正文】 區(qū)。S項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。T本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展?！　《?、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　〈笮唾徫镏行?、shopping mall在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。　　市以風(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的城市新形象?！　√厣菏侵疙?xiàng)目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)?！　”卷?xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個(gè)個(gè)體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯(cuò)位和相互補(bǔ)充的。管理者對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營?！　 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。中百佳樂家大賣場(chǎng)現(xiàn)已在本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，易初蓮花大賣場(chǎng)憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在2萬m?左右，超內(nèi)面積一般在8千 m?至1萬m?），也會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地?！　∪?、專業(yè)店　?。ㄒ唬?C店　　經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)?！　∧繕?biāo)客層　　市內(nèi)所有消費(fèi)家電、IT、通訊的客層。　　參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng)100、名品運(yùn)動(dòng)城等。　　B 收取固定租金?！　 收取固定租金。　　B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A 收取固定租金?！　∥飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　　收益方式　　A 收取固定租金。目標(biāo)客層　　目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。作為一個(gè)現(xiàn)代shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時(shí)，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)兒童的教育與成長(zhǎng)所投入的資金與精力也越來越多。為滿足人們的此類消費(fèi)需求，設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身館。　?。ㄎ澹╉?xiàng)目組合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會(huì)教育等。我們經(jīng)過充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項(xiàng)目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對(duì)照，突出本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營理念，全面提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，我們確定本項(xiàng)目的整體風(fēng)格以室內(nèi)公園的形式巧妙地表現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營功能，讓顧客在購物的過程中充分體驗(yàn)公園帶給人們的輕松愜意的快樂，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個(gè)休閑、娛樂的靜地，體驗(yàn)人與自然融為一體的感受?！　⌒蓍e吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運(yùn)動(dòng)。 由于時(shí)間較為倉促，疏漏在所難免，但此報(bào)告已經(jīng)我公司專家組審閱通過?！　。ㄋ模┦覂?nèi)公園只是作為本項(xiàng)目經(jīng)營功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風(fēng)格，將各種經(jīng)營活動(dòng)分布在室內(nèi)公園中各景點(diǎn)、各通道、各節(jié)點(diǎn)的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過渡性好?！　。╉?xiàng)目組合：影院大廳、迷你影吧。　?。?）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流?！　【?、運(yùn)動(dòng)健身館　?。ㄒ唬┙?jīng)營方式：引進(jìn)各類健身項(xiàng)目。（六）目標(biāo)客層　　周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費(fèi)群體等。　?。┠繕?biāo)客層　　目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體、時(shí)尚消費(fèi)群體。將品牌餐廳設(shè)置在3F可滿足多方面的要求?！　 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。各個(gè)品牌快餐對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨(dú)立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對(duì)樓層沒有特別要求?！　。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市形成購買鞋首選“廣場(chǎng)”，最終在中低檔鞋消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市形成購買珠寶首選“廣場(chǎng)”，最終在珠寶消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位?！　 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃?！　。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金?！　∫罁?jù)　　（1）大賣場(chǎng)超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項(xiàng)目核心主力店之一。本項(xiàng)目規(guī)劃2萬m?的主題百貨，有利于成功招商。為了保證公司及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營收益，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。　　商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)（此項(xiàng)功能主要在本項(xiàng)目二期規(guī)劃中設(shè)計(jì)）。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì)引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。除了加強(qiáng)商業(yè)購物營銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項(xiàng)目特色；通過簡(jiǎn)潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過品牌經(jīng)營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　市現(xiàn)有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本項(xiàng)目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場(chǎng)基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求?！　∠M(fèi)習(xí)性分析　　目前市民已形成消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)中心集中在老城區(qū)中心。進(jìn)一步開放城建市場(chǎng)，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。增長(zhǎng)27%。地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場(chǎng)，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開發(fā)決策的依據(jù)。%?！　”緟^(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析　　本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、308國道、濰萊高速均在10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站15分鐘車程，距機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。W因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點(diǎn)。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化?！　〕浞掷萌嗣駨V場(chǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%?！　”卷?xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等?！　。?）提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動(dòng)各品牌專賣店、各個(gè)體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營成功?！　。?）開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營的戰(zhàn)略目標(biāo)要求?！　 3C店選址的要求?！　 運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 　?。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目4層南面，面積約3000 m?。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。　?。ǘ╋L(fēng)味小吃　　經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃?！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求?！　。?）品牌店是本項(xiàng)目時(shí)尚、新潮消費(fèi)的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的最重要部分。隨著人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，休閑消費(fèi)在人們的生活消費(fèi)中所占比重越來越大。　?。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求?！　 通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足。　　二、設(shè)計(jì)要素建議　　（一）、外廣場(chǎng)及樓體外立面的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮人民廣場(chǎng)景觀的延伸性，讓項(xiàng)目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠、單調(diào)的空地。第六部分 結(jié)束語　　我公司廣場(chǎng)項(xiàng)目小組工作人員在市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“廣場(chǎng)”項(xiàng)目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫成此報(bào)告。因此，此報(bào)告書中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺上既能讓消費(fèi)者明白這是一座shopping mall，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺效果?！　。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求?！　。╉?xiàng)目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等?！　。ㄈ┙?jīng)營方式：租賃　?。ㄋ模┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留　?。ㄎ澹┦找娣绞健　 收取固定租金。　?。?）休閑項(xiàng)目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在4F，能很好帶動(dòng)人流從上往下流動(dòng)，形成雨淋式的顧客流動(dòng)線。