【正文】 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，餐飲是項(xiàng)目主要服務(wù)功能之一?！　∧繕?biāo)客層　　市內(nèi)所有學(xué)生、教師、學(xué)者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務(wù)員、商務(wù)人士。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售　　收益方式　　A 收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，極大提升和豐富項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品品類的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣?！　 圖書城選址的要求。　?。ㄎ澹﹫D書城 　　經(jīng)營(yíng)方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)　　區(qū)域位置和規(guī)劃面積　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目3層西南角，面積約2400 m??！　∈找娣绞健　 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，鞋城在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素?！　。?）依據(jù)　　 A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。　　收益方式　　A 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，珠寶城在選址上比較注重項(xiàng)目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨(dú)立性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素?！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求?！　 收取固定租金。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐?！　⒖寄繕?biāo)品牌：國(guó)美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。　　D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)，二是由于經(jīng)營(yíng)商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐?！　?（六）目標(biāo)客層　　大賣場(chǎng)超市的目標(biāo)客層為本項(xiàng)目輻射區(qū)域在1—5公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場(chǎng)旅游觀光、休閑人士?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)、外知名大賣場(chǎng)超市品牌。大賣場(chǎng)超市設(shè)在B1層，既方便和滿足了消費(fèi)者購(gòu)物的便利性，且旺盛的人氣勢(shì)必然帶動(dòng)和提升B1層小商品市場(chǎng)區(qū)店鋪的價(jià)值，促進(jìn)商鋪的銷售。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場(chǎng)在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動(dòng)地位，并且雙方合作條件對(duì)品牌連鎖超市大賣場(chǎng)越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔(dān)，使招商難度越來越大。對(duì)本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的是中百佳樂家大賣場(chǎng)及將建成投入市場(chǎng)的易初蓮花大賣場(chǎng)?！　。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)及配套總面積約20000 m?。　?。┠繕?biāo)客層　　目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體?！　。?）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象?！　。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m??之間。　　依據(jù)　?。?）知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?bào)，包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素?！　hopping mall的運(yùn)營(yíng)具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理特點(diǎn)?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要?！　。ǘ┥倘Χㄎ弧　『诵纳倘Γ罕境菂^(qū)5公里范圍內(nèi)?！　“?、商圈定位　　（一）背景分析　　本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的空間。同時(shí)，購(gòu)物中心是集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費(fèi)者的能力。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%。　?。ǘ┕δ芏ㄎ弧　≠?gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。 個(gè)性化：體現(xiàn)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“與眾不同”，個(gè)性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn)“一對(duì)一”的個(gè)性化，顧客在個(gè)性化消費(fèi)中自我意識(shí)得到高提升?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)特色?！　∥?、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　〗?jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心的核心功能，滿足消費(fèi)市場(chǎng)需求是購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。 　　（二）主題定位　　項(xiàng)目整體主題定位：休閑shopping mall 　　各樓層主題定位　　1F：生活品位　　1F：流行精品　　2F：女人時(shí)尚　　3F：休閑空間　　4F：快樂時(shí)空　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位shopping mall?！　《ㄎ灰罁?jù)　　本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是市第一家真正能滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)——shopping mall?！皬V場(chǎng)”既是商業(yè)購(gòu)物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。　　本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積體量巨大，分別為60，000平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合shopping mall的經(jīng)營(yíng)需求。對(duì)商品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。房地產(chǎn)公司在此知名度很高的“風(fēng)箏之都”開發(fā)建設(shè)“廣場(chǎng)”這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項(xiàng)目形象推廣條件和良好的品牌價(jià)值延伸發(fā)展空間，也必將為公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。　?。ǘ?zhàn)略定位　　立足，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價(jià)值，幅射膠東半島。　　定位包括項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營(yíng)定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。 T租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。 Threat(威脅分析) T市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，對(duì)投資者市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性資源構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。O城市消費(fèi)群體有較高文化品位和時(shí)尚追求。W在經(jīng)營(yíng)中只能通過市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營(yíng)模式必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。S投資商具有多年的資本投資、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識(shí)超前。　　人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風(fēng)街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項(xiàng)目帶來旺盛的人氣。距坊子區(qū)10公里，寒亭區(qū)8公里，均有公交車通達(dá)本項(xiàng)目。星國(guó)際；西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于市的政治、文化中心，為目前市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)進(jìn)入舊城改造市場(chǎng)。深化城建機(jī)制改革。　　消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺，%，%?！　』A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。%。全年糧食總產(chǎn)量293萬噸，%，肉類、%和5%。 一、市宏觀經(jīng)濟(jì)概況　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。 第二部分 項(xiàng)目可行性研究　　購(gòu)物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運(yùn)營(yíng)管理能力。我公司廣場(chǎng)項(xiàng)目小組自本月20日入駐，以公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對(duì)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，比較充分地了解市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。　　房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。該項(xiàng)目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險(xiǎn)大樓；東北與市政府大樓隔街相望，處于市新、舊城交界地帶。　　公司遵循社會(huì)化大分工原則，在項(xiàng)目運(yùn)作之初，聘請(qǐng)房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)、發(fā)展規(guī)律，以保證項(xiàng)目順利建設(shè)！　　本報(bào)告書，著重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，對(duì)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項(xiàng)目主題進(jìn)行規(guī)劃，并提出我們的觀點(diǎn)和建議。　　前期房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對(duì)獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們?cè)诖嘶A(chǔ)上，結(jié)合購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律，從正反方面、長(zhǎng)期與短期影響方面分析市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項(xiàng)目SWOT分析。一、二、%、%和12%?！　〕鞘芯用裆钏椒€(wěn)步提升。消費(fèi)預(yù)期回升,%?？偼顿Y1000萬元以上的項(xiàng)目1912個(gè)，其中過億元的191個(gè)，電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。市區(qū)開展以“三河”整治綠化為重點(diǎn)的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積400公頃。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破20億元。東臨北海路，正對(duì)人民廣場(chǎng)；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對(duì)怡和市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有132路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有11222335556路十一條公交路線經(jīng)過，可通達(dá)市內(nèi)每個(gè)區(qū)域?！　”緟^(qū)域內(nèi)集中了市大部分高收入的居民，消費(fèi)能力很大，同時(shí)，本區(qū)域還有一所小學(xué)、兩所中學(xué)、一所大學(xué)，在校學(xué)生、教職員工3萬多人。四、項(xiàng)目SWOT分析 Strengths(優(yōu)勢(shì)分析) S投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會(huì)資源。S項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。W項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 Opportunity(機(jī)會(huì)分析) O城市發(fā)展速度