【文章內(nèi)容簡介】 織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對SHOPPING MALL的運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們設(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。　　室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項(xiàng)目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點(diǎn)等因素。　　一、主題百貨　　（一）經(jīng)營方式　　引進(jìn)1家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨(dú)立經(jīng)營。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 　?。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目1～4層的東南角，面積約20000m?左右。　　依據(jù)　?。?）知名品牌百貨店的進(jìn)場，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常回報，包括對政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用?！　。?）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動項(xiàng)目1—4層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項(xiàng)目停滯的時間?！　。?）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2萬m?左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m??之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2萬m?的主題百貨，有利于成功招商。　?。?）東南角屬于本項(xiàng)目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣場，項(xiàng)目視野良好?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營?！　。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金。　　B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。（五）定位　　經(jīng)營定位　　中、高檔時尚品牌?！　《ㄎ灰罁?jù)　?。?）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力?！　。?）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動項(xiàng)目的整體人氣?！　。?）提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營成功。　?。?）是本項(xiàng)目主要的購物功能的需要。　?。┠繕?biāo)客層　　目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體?！　≈星嗄晗M(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是21世紀(jì)前20年的消費(fèi)主體，在價值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點(diǎn)。他們是新世紀(jì)中國消費(fèi)革命的先行者，對高檔、時尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對社會消費(fèi)趨勢有著導(dǎo)向作用、示范作用?！　《⑸畛小　。ㄒ唬┙?jīng)營方式　　引進(jìn)1家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。　?。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營業(yè)賣場及配套總面積約20000 m?。　　依據(jù)　?。?）大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項(xiàng)目核心主力店之一。　　（2）競爭需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。對本項(xiàng)目大賣場超市經(jīng)營構(gòu)成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在2萬m?左右，超內(nèi)面積一般在8千 m?至1萬m?），也會在市場競爭中占有一席之地。本項(xiàng)目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市?！　。?）招商要求 　　近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作者變?yōu)楸粍友堖M(jìn)行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風(fēng)險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔(dān)，使招商難度越來越大。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌（如大潤發(fā)、好又多等）?2萬m?。　?。?）開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過項(xiàng)目的地產(chǎn)營銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。大賣場超市設(shè)在B1層，既方便和滿足了消費(fèi)者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升B1層小商品市場區(qū)店鋪的價值，促進(jìn)商鋪的銷售。這符合地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、1F、2F）?！　。?）功能要求。是本項(xiàng)目主要購物功能之一。　?。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超市品牌?！　。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金?！　 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　?（六）目標(biāo)客層　　大賣場超市的目標(biāo)客層為本項(xiàng)目輻射區(qū)域在1—5公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場旅游觀光、休閑人士?！　∪?、專業(yè)店　?。ㄒ唬?C店　　經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場?！　^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　（1）設(shè)置在項(xiàng)目3層的西北角，面積約5000 m??！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求?！　 3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大?！　 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于3C店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項(xiàng)目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在市具有絕對的競爭優(yōu)勢?！　 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃?！　∈找娣绞健　 產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作?！　⒖寄繕?biāo)品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。　　目標(biāo)客層　　市內(nèi)所有消費(fèi)家電、IT、通訊的客層?！　。ǘ┻\(yùn)動用品區(qū)　　經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國際、國內(nèi)知名運(yùn)動店 　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目的3層西南角，面積約2000 m??！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求?！　 運(yùn)動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個性。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)?！　 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于運(yùn)動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項(xiàng)目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在市具有絕對的競爭優(yōu)勢?！　 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。　　收益方式　　A 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　 收取固定租金?！　⒖寄繕?biāo)品牌：運(yùn)動100、名品運(yùn)動城等。　　目標(biāo)客層　　目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士　　運(yùn)動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動、健身的需求?！　。ㄈ┲閷毘恰　〗?jīng)營方式：引進(jìn)1家知名品牌連鎖店 　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目的1層西南角，面積約1000 m??！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。　　B 珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項(xiàng)目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨(dú)立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。二是消費(fèi)者大部分是有目的選購。　　C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項(xiàng)目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在市形成購買珠寶首選“廣場”，最終在珠寶消費(fèi)市場占據(jù)主導(dǎo)地位。　　D 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。