【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等；經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營(yíng)。針對(duì)SHOPPING MALL的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)?！　∈覂?nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目?jī)?nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂(lè)、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素?！　∫?、主題百貨　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)方式　　引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 　?。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目1～4層的東南角，面積約20000m?左右。　　依據(jù)　?。?）知名品牌百貨店的進(jìn)場(chǎng)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?bào)，包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用?！　。?）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目1—4層整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長(zhǎng)顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間?！　。?）百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2萬(wàn)m?左右。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬(wàn)m??之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2萬(wàn)m?的主題百貨，有利于成功招商。　?。?）東南角屬于本項(xiàng)目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對(duì)人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目視野良好?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營(yíng)?！　。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金?！　 通過(guò)百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。（五）定位　　經(jīng)營(yíng)定位　　中、高檔時(shí)尚品牌。　　定位依據(jù)　?。?）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢(shì)，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌專賣店、個(gè)體專業(yè)店的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力?！　。?）以中、高檔的定位來(lái)全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣?！　。?）提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營(yíng)定位，帶動(dòng)各品牌專賣店、各個(gè)體專業(yè)店的經(jīng)營(yíng)，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)成功?！　。?）是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能的需要?！　。┠繕?biāo)客層　　目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。　　中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過(guò)良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是21世紀(jì)前20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點(diǎn)。他們是新世紀(jì)中國(guó)消費(fèi)革命的先行者，對(duì)高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對(duì)社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)有著導(dǎo)向作用、示范作用?！　《?、生活超市　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)方式　　引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)、國(guó)外知名的大賣場(chǎng)品牌，如大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)、家世界、北京華聯(lián)、物美等?！　。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)及配套總面積約20000 m??！　∫罁?jù)　?。?）大賣場(chǎng)超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項(xiàng)目核心主力店之一?！　。?）競(jìng)爭(zhēng)需要。未來(lái)零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營(yíng)成功。對(duì)本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的是中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)及將建成投入市場(chǎng)的易初蓮花大賣場(chǎng)。中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)現(xiàn)已在本區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開(kāi)門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，易初蓮花大賣場(chǎng)憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在2萬(wàn)m?左右，超內(nèi)面積一般在8千 m?至1萬(wàn)m?），也會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國(guó)內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市?！　。?）招商要求 　　近年來(lái)，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國(guó)內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場(chǎng)在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動(dòng)尋求合作者變?yōu)楸粍?dòng)邀請(qǐng)進(jìn)行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場(chǎng)在與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動(dòng)地位，并且雙方合作條件對(duì)品牌連鎖超市大賣場(chǎng)越來(lái)越有利，更多的義務(wù)、更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來(lái)承擔(dān)，使招商難度越來(lái)越大。在合作條件中，國(guó)內(nèi)一線品牌（如大潤(rùn)發(fā)、好又多等）?2萬(wàn)m??！　。?）開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過(guò)項(xiàng)目的地產(chǎn)營(yíng)銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤(rùn)。大賣場(chǎng)超市設(shè)在B1層，既方便和滿足了消費(fèi)者購(gòu)物的便利性，且旺盛的人氣勢(shì)必然帶動(dòng)和提升B1層小商品市場(chǎng)區(qū)店鋪的價(jià)值，促進(jìn)商鋪的銷售。這符合地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購(gòu)買商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、1F、2F）?！　。?）功能要求。是本項(xiàng)目主要購(gòu)物功能之一?！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：開(kāi)發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)、外知名大賣場(chǎng)超市品牌?！　。ㄋ模┦找娣绞健　 收取固定租金。　　B 通過(guò)超市經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　?（六）目標(biāo)客層　　大賣場(chǎng)超市的目標(biāo)客層為本項(xiàng)目輻射區(qū)域在1—5公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂(lè)人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場(chǎng)旅游觀光、休閑人士?！　∪?、專業(yè)店　?。ㄒ唬?C店　　經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)。　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目3層的西北角，面積約5000 m??！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求?！　 3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營(yíng)業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)，二是由于經(jīng)營(yíng)商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大。　　C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于3C店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的東北角的頂端位，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。　　D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃?！　∈找娣绞健　 產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作?！　⒖寄繕?biāo)品牌：國(guó)美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等?！　∧繕?biāo)客層　　市內(nèi)所有消費(fèi)家電、IT、通訊的客層?！　。ǘ┻\(yùn)動(dòng)用品區(qū)　　經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)店 　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　　（1）設(shè)置在項(xiàng)目的3層西南角，面積約2000 m??！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。　　B 運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)?！　 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！　 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開(kāi)發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)?！　∈找娣绞健　 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益?！　 收取固定租金?！　⒖寄繕?biāo)品牌：運(yùn)動(dòng)100、名品運(yùn)動(dòng)城等?！　∧繕?biāo)客層　　目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士　　運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛(ài)，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。　?。ㄈ┲閷毘恰　〗?jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家知名品牌連鎖店 　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　　（1）設(shè)置在項(xiàng)目的1層西南角，面積約1000 m??！　。?）依據(jù)　　A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。珠寶城是經(jīng)營(yíng)的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求?！　 珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，珠寶城在選址上比較注重項(xiàng)目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨(dú)立性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。二是消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)。　　C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市形成購(gòu)買珠寶首選“廣場(chǎng)”，最終在珠寶消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位?！　 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。 　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租，10年后開(kāi)發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。