【正文】 　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過程中，不可控因素、變化較多，及時(shí)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充、修改是必須和必要的。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進(jìn)行藝術(shù)處理?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在4層?xùn)|部，使其成為一個(gè)較為獨(dú)立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營(yíng)條件下，又可對(duì)四層其它業(yè)態(tài)的人流進(jìn)行有效的補(bǔ)充。為滿足顧客“一站式”需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少?！　^(qū)域位置和規(guī)劃面積　?。?）設(shè)置在1F，面積2000㎡?！　 品牌快餐能為項(xiàng)目吸引來眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的人氣?！　∫罁?jù)　?。?）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。圖書城是經(jīng)營(yíng)圖書的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求?！　 鞋城選址的要求?！　 珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營(yíng)業(yè)面積等因素。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過項(xiàng)目的地產(chǎn)營(yíng)銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤(rùn)?！　。?）是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能的需要。 　?。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目1～4層的東南角，面積約20000m?左右。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國(guó)，為公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端?！　〔惋嫻δ茏鳛橘?gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂趣?！　∨c市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 　 　?。ǘI(yè)態(tài)定位　　　shopping mall　　（三）定位依據(jù)　?。薄⒈卷?xiàng)目地處市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ308國(guó)道均在15分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選址位置的交通條件極為便利。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營(yíng)者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。W項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有132路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有11222335556路十一條公交路線經(jīng)過，可通達(dá)市內(nèi)每個(gè)區(qū)域?？偼顿Y1000萬元以上的項(xiàng)目1912個(gè)，其中過億元的191個(gè)，電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展?！　∏捌诜康禺a(chǎn)顧問公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對(duì)獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們?cè)诖嘶A(chǔ)上，結(jié)合購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的基本規(guī)律，從正反方面、長(zhǎng)期與短期影響方面分析市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項(xiàng)目SWOT分析?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。全年糧食總產(chǎn)量293萬噸，%，肉類、%和5%。深化城建機(jī)制改革?！　∪嗣窆珗@的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風(fēng)街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項(xiàng)目帶來旺盛的人氣。O城市消費(fèi)群體有較高文化品位和時(shí)尚追求?！　。ǘ?zhàn)略定位　　立足，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價(jià)值，幅射膠東半島?！皬V場(chǎng)”既是商業(yè)購(gòu)物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營(yíng)特色。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，%?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。國(guó)內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m??之間?！　。ǘ﹨^(qū)域位置及面積規(guī)劃　　設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)及配套總面積約20000 m??！　。ㄈ┪飿I(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)、外知名大賣場(chǎng)超市品牌?！　 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。同時(shí)，如此規(guī)模，在市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，極大提升和豐富項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品品類的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。美食街作為項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對(duì)品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)?！　 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。使進(jìn)入大賣場(chǎng)購(gòu)物的顧客能夠在商場(chǎng)內(nèi)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。它的營(yíng)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。　?。ㄎ澹┙?jīng)營(yíng)范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等?！　。ㄎ澹╉?xiàng)目組合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓?！　。ㄆ撸┠繕?biāo)客層　　周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。　?。?）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項(xiàng)目成功的一個(gè)必要條件?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作。　?。ㄈ⒈卷?xiàng)目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計(jì)，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺(tái)樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目公園式購(gòu)物中心的主題。在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開主力店招商工作，并確保招商成功?！　〔惋嫲桑饕ǎ猴L(fēng)味小吃，特色小吃?！　∥覀儾皇窃谛藿ü珗@，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將shopping mall的經(jīng)營(yíng)功能巧妙地憑借公園的形式，通過公園建筑方法表現(xiàn)出來，不影響shopping mall經(jīng)營(yíng)功能的使用?！　。┠繕?biāo)客層　　旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員等?！　。?）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。益教益智的娛樂項(xiàng)目越來越受到家長(zhǎng)和孩子們的歡迎?！　。?）休閑區(qū)的位置要求。　　六、品牌店　?。ㄒ唬┙?jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外中高檔品牌專賣店　?。ǘ﹨^(qū)域位置和規(guī)劃面積　　沿室內(nèi)步行街設(shè)置，1F面積約8200 m?， 1層約17800 m?、2層約3600 m?，共計(jì)29600 m?。　　B 通過經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?！　 通過經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　 進(jìn)行資本運(yùn)作?！　⒖寄繕?biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺(tái)北鞋業(yè)等?！　∧繕?biāo)客層　　市所有珠寶消費(fèi)的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費(fèi)者?！　∧繕?biāo)客層　　目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士　　運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。　?。ǘ┻\(yùn)動(dòng)用品區(qū)　　經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)店 　　區(qū)域位置及面積規(guī)劃　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目的3層西南角，面積約2000 m??！　^(qū)域位置及面積規(guī)劃　?。?）設(shè)置在項(xiàng)目3層的西北角，面積約5000 m?。本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市在未來的經(jīng)營(yíng)中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國(guó)內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。（五）定位　　經(jīng)營(yíng)定位　　中、高檔時(shí)尚品牌。針對(duì)SHOPPING MALL的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)?！　∈翘嵘卷?xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購(gòu)物中心的典范形象。本項(xiàng)目地處市市政府斜對(duì)面，緊臨市政府廣場(chǎng)——人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營(yíng)銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國(guó)的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給中國(guó)帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來提升吸引力。S近臨的人民廣場(chǎng)作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 三、本項(xiàng)目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項(xiàng)目區(qū)位　　本項(xiàng)目位于市勝利東街與北海路交叉口西南角。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額607億元，%。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件?！　∧壳?，“廣場(chǎng)”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。城市居民人均可支配收入8317元，%。未來城市的發(fā)展重點(diǎn)是向東面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅