【正文】 命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上給中國帶來的社會經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。 　 　?。ǘI(yè)態(tài)定位　　　shopping mall　　（三）定位依據(jù)　?。薄⒈卷椖康靥幨袃蓷l城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達(dá)本項目，同時本項目距濟(jì)青高速、濰萊高速、Ｇ308國道均在15分鐘車程之內(nèi)，項目選址位置的交通條件極為便利。　　本項目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為60，000平方米，項目規(guī)模符合shopping mall的經(jīng)營需求。　　現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等功能于一體的“一站式”消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮本項目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢?！　」镜慕?jīng)濟(jì)實力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并成功運營的一個標(biāo)準(zhǔn)的shopping mall。　　三、項目形象定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭?！皬V場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。除了加強(qiáng)商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計、貨品的科學(xué)擺放，包括運營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng)營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進(jìn)而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。　?。ǘ┬蜗蠖ㄎ弧　∩虡I(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范?！　《ㄎ灰罁?jù)　　本項目規(guī)模大、功能全，是市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)——shopping mall?！　∈幸燥L(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的城市新形象。本項目地處市市政府斜對面，緊臨市政府廣場——人民廣場，項目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，綜合考慮市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。四、項目主題定位　　（一）背景分析　　在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下，市居民收入有了很大提高，社會消費品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。 　　（二）主題定位　　項目整體主題定位：休閑shopping mall 　　各樓層主題定位　　1F：生活品位　　1F：流行精品　　2F：女人時尚　　3F：休閑空間　　4F：快樂時空　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　緊扣項目業(yè)態(tài)定位shopping mall。　　應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及城市新形象、消費新理念的要求?！　〕浞掷萌嗣駨V場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能?！　∨c市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力?！　∥?、項目經(jīng)營定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　〗?jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標(biāo)。本項目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，雅代表了項目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足其消費需求?！　。ǘ┙?jīng)營定位　　品牌化、時尚化、個性化、特色化。　?。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項目的品牌經(jīng)營特色。在項目功能組合設(shè)計和招商時，對引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。 時尚化：突出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目運營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費的流行。 個性化：體現(xiàn)出消費者在追趕潮流的同時更加強(qiáng)調(diào)“與眾不同”，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn)“一對一”的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升?！　√厣菏侵疙椖靠傮w的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 六、項目功能定位　　（一）背景分析　　緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費需求?！　。ǘ┕δ芏ㄎ弧　≠徫?、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在項目功能組合規(guī)劃中，%。　　餐飲功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。在項目功能組合規(guī)劃中，%。　　休閑是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在項目功能組合規(guī)劃中，%?！　蕵饭δ茏鳛楸卷椖康呐涮坠δ苤唬c項目休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設(shè)計風(fēng)格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。在項目功能組合規(guī)劃中，%?！　∩虅?wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規(guī)劃中設(shè)計）。七、項目目標(biāo)客層定位　　（一）目標(biāo)客層定位　　項目整體目標(biāo)客層定位：全客層　　各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位：　　1F：家庭主婦、低收入普通消費者等；　　1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費者等；　　2F：時尚女性、兒童等；　　3F：休閑人士、商務(wù)人士等；　　4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等?！　。ǘ┒ㄎ灰罁?jù) 　　購物中心是將所有的消費者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑shopping mall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標(biāo)客層。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費者的能力。　　本項目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補(bǔ)充的?！　∈翘嵘卷椖康钠放苾r值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求?！　∈谐鞘鞋F(xiàn)有人口規(guī)模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證?！　“?、商圈定位　?。ㄒ唬┍尘胺治觥　”卷椖恳栽O(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時，中百與世紀(jì)泰華已經(jīng)率先在市樹立科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時尚消費的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。　　本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實體的社會價值。項目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟(jì)效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端?！　。ǘ┥倘Χㄎ弧　『诵纳倘Γ罕境菂^(qū)5公里范圍內(nèi)?！　〈紊倘Γ菏小！　∵吘壣倘Γ耗z東半島?！　。ㄈ┒ㄎ灰罁?jù)　　綜合考慮了市目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費者?！　∽畲笙薅鹊匕l(fā)揮地源優(yōu)勢，擴(kuò)大投資回報的需要。為了保證公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素?！　∽鳛槟z東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對外輻射力強(qiáng)，“廣場”作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、公司強(qiáng)大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在半島未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布　　shopping mall是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展?！　hopping mall的運營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組