【正文】 我們對(duì)項(xiàng)目的定位是能休息、交流的場(chǎng)所，要建立這樣的概念和項(xiàng)目預(yù)期，需要避免斜街對(duì)本項(xiàng)目8樓規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。根據(jù)我們對(duì)國(guó)外建筑的研究，新老建筑不一定要完全風(fēng)格統(tǒng)一，多元化的風(fēng)格反而突出了建筑的歷史感和文化特色。 全地域的規(guī)劃方案要處理好3個(gè)關(guān)系首先是保留建筑和新建建筑的關(guān)系。第四部分 產(chǎn)品建議依據(jù)發(fā)展商的介紹以及我們對(duì)本項(xiàng)目的理解，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有非常良好的潛力。因此，我們建議的客戶定位為：n IT行業(yè)n IT相關(guān)行業(yè)，包括：金融機(jī)構(gòu)，律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所，投資咨詢，商業(yè)，娛樂(lè)，會(huì)展，物流等。（二）租價(jià)定位建議 根據(jù)我們對(duì)中關(guān)村相關(guān)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，同時(shí)借鑒我們對(duì)中關(guān)村商鋪物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，我們建議本項(xiàng)目辦公區(qū)域租賃價(jià)格為56元/平方米本價(jià)格由兩種方式推算而來(lái)，為建議價(jià)格，具體的價(jià)格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)、客戶狀況和市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào)整，以保持價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展商自身的利益。8樓的功能定位8樓的功能定位為辦公、休閑、娛樂(lè)服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。建議改目前教堂的兩個(gè)東西出口為一個(gè)向北的出口，并使教堂和8樓之間的區(qū)域保持良好的通透感?！皬V義的圖書(shū)文化”是指即包括目前圖書(shū)、音像的整售零售的商業(yè)行為，又包括了以書(shū)為中心的，可以提供休閑、娛樂(lè)功能的其他商業(yè)文化。 文化氛圍文化的設(shè)計(jì)，符合當(dāng)前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。 中關(guān)村狀況目前中關(guān)村被稱(chēng)為類(lèi)似于香港的文化沙漠，雖然人員文化層次很高，但環(huán)境缺乏文化氛圍，休閑場(chǎng)所匱乏。 通過(guò)對(duì)中關(guān)村現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，通過(guò)對(duì)中關(guān)村整體的規(guī)劃的考慮，通過(guò)對(duì)中關(guān)村西區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，我們建議把本地域建設(shè)成為適合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂(lè)的文化建筑群落，建成后使本地域成為中關(guān)村地區(qū)文化休閑中心或中關(guān)村人的精神家園。（四）項(xiàng)目威脅分析在本項(xiàng)目推出的過(guò)程中，我們認(rèn)為存在下面的威脅：周邊寫(xiě)字樓多，現(xiàn)樓仍在招租。目前建筑設(shè)計(jì)尚未完成，結(jié)構(gòu)及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)未定。表9 賓館調(diào)查表名 稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)間面積（M2）出租價(jià)格（元/年）入住率客戶鑫 鼎 賓 館286萬(wàn)10大地花園酒店2870%電腦公司這個(gè)調(diào)查說(shuō)明本地域?qū)χ嘘P(guān)村的客戶還是有相當(dāng)大的吸引力。對(duì)本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書(shū)、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個(gè)人，從事電子元器件、計(jì)算機(jī)配件、外設(shè)、耗材等銷(xiāo)售，各個(gè)商場(chǎng)的攤位出租率基本上保持100%。商場(chǎng)均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進(jìn)行出租。調(diào)查數(shù)據(jù)見(jiàn)附表1。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論：n 本地域附近缺少大型綜合商業(yè)n 以電子市場(chǎng)為依托的底商物業(yè)出租率較高n 電子市場(chǎng)以攤位為主，展示間為輔；標(biāo)準(zhǔn)攤位價(jià)格從2000元/月到4000元/月價(jià)格不等n 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。從表6可以看出，各個(gè)寫(xiě)字樓主要以地下車(chē)位為主，占全部停車(chē)位的81%。圖5 中關(guān)村寫(xiě)字樓租售比例分布 物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查與分析通過(guò)我們對(duì)中關(guān)村各個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)包含在租金報(bào)價(jià)中，且物管費(fèi)隨租金的提高呈明顯上升趨勢(shì)。其中只租不售的物業(yè)占到47%，這部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市時(shí)間早，目前剩余可租面積不多?？蛻粢?guī)模以中小型企業(yè)居多，國(guó)際性的大型企業(yè)較少。13000以下和1500016000元/平方米之間的寫(xiě)字樓大致相等，16000到20000元/平方米這一售價(jià)為一缺口，目前尚沒(méi)有寫(xiě)字樓涉足，20000元/平方米以上的寫(xiě)字樓又占了21%。占總量的67%。在2001年又保持了較高的供應(yīng)量（達(dá)到31萬(wàn)），并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，西區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目藍(lán)星大廈已經(jīng)入市，未來(lái)幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項(xiàng)目入市。表2中關(guān)村地區(qū)部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū) 域序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)總建面積M2層 數(shù)售 價(jià)元/ M2租 金元/天/ M2入 住 率清華東路—北四環(huán)1北京硅谷電腦城16層不售95%2學(xué)研大廈A座10層不售6%B座12層3海泰大廈23層7500100%4海淀新技術(shù)大廈15層不售85%5北大太平洋大廈24層不售99%6清華同方11萬(wàn)26層1318060%7大地寫(xiě)字樓18層不售10%合 計(jì)北三環(huán)——北四環(huán)1海龍大廈18層14700590%2泛亞大廈20層1535595%3希格瑪中心7層不售8100%4中關(guān)村大廈23層20000690%5太平洋國(guó)際大廈6萬(wàn)20層16000未定90%6航天長(zhǎng)城大廈4萬(wàn)15層不售100%7知春大廈3萬(wàn)15層124505100%8中成大廈16層不售%9光大國(guó)信大廈6層不售95%10理想大廈20層不售99%11帝恒寫(xiě)字樓17層13800未定30%12融科資訊12層24900630%13世紀(jì)豪景18層13000未定60%14銀網(wǎng)中心17層14300未定10%15藍(lán)星大廈11層16000未定10%16雙橋大廈20層未定未定0合 計(jì)北三環(huán)——西外大街1中電信息大廈20層130006100%2理工科技大廈6萬(wàn)23層不售598%3方圓大廈29層不售95%4數(shù)碼大廈32層20667只售80%5騰達(dá)大廈38層不售525%合 計(jì)總 計(jì)區(qū)域總體特征分析（1）商業(yè)特征分析京城西北部屬于高科技產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域之一，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國(guó)企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。平方米，通過(guò)租賃價(jià)格走勢(shì)可以看出明年年初的價(jià)格水平不容樂(lè)觀。平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓有34家，日租金水平在45元/天目前租金漲勢(shì)明顯的區(qū)域主要集中在中關(guān)村區(qū)域、朝陽(yáng)區(qū)CBD區(qū)域、長(zhǎng)安街沿線及金融街等區(qū)域。行情上升之猛之快，不亞于北京的股票市場(chǎng)，甚至個(gè)別樓宇已經(jīng)“封存”。售價(jià)的上漲很大程度上取決于去年尚未完工的寫(xiě)字樓今年由于接近現(xiàn)房而調(diào)整了價(jià)格，如接近完工的樓盤(pán)數(shù)碼科技大廈和靠近未來(lái)奧運(yùn)村的樓盤(pán)遠(yuǎn)大中心，這些樓盤(pán)對(duì)2001年售價(jià)的上漲起了主要作用。從IT行業(yè)看，盡管以門(mén)戶網(wǎng)站為代表的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)冬，但I(xiàn)T行業(yè)中的其它部門(mén)，如通訊業(yè)卻對(duì)寫(xiě)字樓表現(xiàn)出了強(qiáng)烈的需求。由于這里是祖國(guó)的首都，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)的角度，還是從政治的角度來(lái)看，北京寫(xiě)字樓的輻射范圍都極其廣泛，它的輻射范圍相對(duì)于全國(guó)其它城市來(lái)說(shuō)無(wú)疑要大出許多，因此這里涉及的需求客戶從外國(guó)駐華使館、跨國(guó)公司企業(yè)、各類(lèi)辦事處、本地的公司企業(yè)、IT信息產(chǎn)業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等等極其廣闊。當(dāng)然，造成這種狀況的原因是多方面的。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無(wú)一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián)，同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類(lèi)型房地產(chǎn)的發(fā)展。東部寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量為91萬(wàn)平方米，包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國(guó)人壽大廈、東方廣場(chǎng)二期，它們占總數(shù)的58%，西部寫(xiě)字樓供應(yīng)量為67萬(wàn)平方米。寫(xiě)字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。（一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析寫(xiě)字樓供應(yīng)量分析從京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量來(lái)看，自1994年國(guó)家開(kāi)始對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量進(jìn)行控制以來(lái)，寫(xiě)字樓入市量不大。我們真誠(chéng)希望能夠和貴公司攜手合作。在宣傳推廣方面，我們主張以面帶點(diǎn)，點(diǎn)面結(jié)合的方式進(jìn)行宣傳。進(jìn)而通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理，可以使本項(xiàng)目成為中關(guān)村文化休閑的地標(biāo)性的建筑群落，為日后長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)打下良好基礎(chǔ)。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期本地經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，以及開(kāi)發(fā)商所具有的獨(dú)到的文化背景的優(yōu)勢(shì)，使本項(xiàng)目具有了很好的潛質(zhì)，擁有可以設(shè)計(jì)的空間，完全能夠運(yùn)作成為一個(gè)突出的、概念鮮明、立意獨(dú)特的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)分析，我們建議把本地域塑造成為中關(guān)村人的精神家園，為中關(guān)村地區(qū)提供一個(gè)休息、交流和休閑娛樂(lè)的文化區(qū)域。我公司在客戶資源、對(duì)市場(chǎng)的把握和對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣的運(yùn)作方面有很好的優(yōu)勢(shì)。但是我們認(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的逐漸成熟，周遍商務(wù)氣氛的渲染，中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓還會(huì)有很大的發(fā)展空間，是北京市寫(xiě)字樓最有前景的區(qū)域。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開(kāi)始預(yù)租和預(yù)售的寫(xiě)字樓也是當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量的一部分。從供應(yīng)量上看，2001年北京新增甲級(jí)寫(xiě)字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢(shì)，即東部和西部寫(xiě)字樓的供應(yīng)量基本相同。北京寫(xiě)字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性，例如東三環(huán)國(guó)貿(mào)區(qū)域、金融街—西長(zhǎng)安街區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域、王府井—東長(zhǎng)安街區(qū)域等。同時(shí)，據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng)，%%，上漲了將近兩倍。市場(chǎng)需求主體復(fù)雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、尤其是寫(xiě)字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的復(fù)雜性和多樣化。證券業(yè)應(yīng)該算是寫(xiě)字樓市場(chǎng)上最大的需求來(lái)源，盡管股票市場(chǎng)在2001年表現(xiàn)差強(qiáng)人意，但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè)，銀河證券在國(guó)企大廈買(mǎi)了3萬(wàn)平方米，其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了7000平方米，大鵬證券在鵬潤(rùn)大廈租用了5000平方米。截止2001年12月,北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均售價(jià)16100元/平方米，與2000年相比上漲5%。寫(xiě)字樓的租賃情況分析 北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)自1999年年底開(kāi)始反彈以來(lái)，樓宇租價(jià)上漲，交易活躍。目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然處于進(jìn)一步的調(diào)整期，市場(chǎng)的空置率依舊較高，達(dá)到20%～30%，要想達(dá)到10%以下的理想空置率仍需等待時(shí)日，依賴(lài)于市場(chǎng)需求量的繼續(xù)加大。平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓有33家，日租金水平在56元/天根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，今年的租金走勢(shì)如下圖，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明顯的下降，$元/月表1 中關(guān)村地區(qū)部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目名稱(chēng)及所處區(qū)域統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng) 目 名 稱(chēng)區(qū)域項(xiàng) 目 名 稱(chēng)區(qū)域項(xiàng) 目 名 稱(chēng)清華東路│北四環(huán)海淀新技術(shù)大廈北四環(huán)│北三環(huán)海龍大廈北三環(huán)│西外大街方圓大廈大地寫(xiě)字樓航天長(zhǎng)城大廈理工科技大廈北京硅谷電腦城泛亞大廈數(shù)碼大廈學(xué)研大廈知春大廈騰達(dá)大廈清華同方科技廣場(chǎng)理想大廈中電信息大廈海泰大廈太平洋國(guó)際大廈北大太平洋大廈希格瑪中心光大國(guó)信大廈中成大廈中關(guān)村大廈帝恒寫(xiě)字樓世紀(jì)豪景融科資訊銀網(wǎng)中心雙橋大廈藍(lán)星大廈項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表2。從供應(yīng)時(shí)間來(lái)看根據(jù)我們對(duì)中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在1998年中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量曾一度擴(kuò)大（達(dá)到25萬(wàn)），后萎縮。圖3 中關(guān)村寫(xiě)字樓租金分布比例在售價(jià)方面，售價(jià)在1300014999元/平方米的寫(xiě)字樓約35萬(wàn)平方米，占總體的47%，是中關(guān)村寫(xiě)字樓的絕對(duì)主力售價(jià)。表4中關(guān)村寫(xiě)字樓主要客戶群名 稱(chēng)主 要 客 戶 群主 要 客 戶 群 類(lèi) 型數(shù)碼大廈LG公司、Motorola公司通訊、電子科技