重慶花園房地產(chǎn)策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 二主力百貨店：選擇類(lèi)似國(guó)美電器類(lèi)型公司，面積在2000平方米左右（商業(yè)第一層）。如香港的太古城，廣州的天河購(gòu)物城，上海的第一八佰伴，重慶的大都會(huì)等。主導(dǎo)型商業(yè)帶動(dòng)多功能商業(yè)業(yè)態(tài)。噪音整治：臨街的窗設(shè)隔音玻璃，亦是綠色建材。建議：價(jià)格與成本息息相關(guān)，努力降低成本也就為營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)性?xún)r(jià)格開(kāi)創(chuàng)了伸縮的空間。實(shí)用型的買(mǎi)家：價(jià)格可作小幅折讓?zhuān)ㄔ谠匈?gòu)房打折基礎(chǔ)上），例如送家庭保險(xiǎn)、免息貸款裝修，舊業(yè)主介紹費(fèi)等，形式可多樣。物有所值（實(shí)用型買(mǎi)家）③建議：充分挖掘項(xiàng)目固有賣(mài)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，樹(shù)立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是構(gòu)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素。品質(zhì)生活對(duì)白領(lǐng)打工階層：首期付款輕松，戶(hù)型選擇多樣化。不降價(jià)，但根據(jù)促銷(xiāo)期的不同階段可選擇贈(zèng)送管理費(fèi)、車(chē)位折扣等優(yōu)惠條件。30%針對(duì)上述不同的目標(biāo)市場(chǎng)，采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略：a)25%白領(lǐng)打工階層等周邊需求者25%30%一次置業(yè)沖“景”而來(lái)，注重享受，無(wú)供樓壓力。有余錢(qián)，持幣觀望，選擇方向未定，不急住特點(diǎn)廣告宣傳主題語(yǔ)：“健康”是21世紀(jì)的時(shí)尚消費(fèi)，是高層次的消費(fèi)需求。品質(zhì)生活2營(yíng)銷(xiāo)主題根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)完善物業(yè)配套設(shè)施。若開(kāi)發(fā)商希望走品牌道路，則建議加大媒體宣傳，進(jìn)行社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)，做復(fù)合地產(chǎn)，借助社會(huì)力量，口碑宣傳，以樹(shù)立企業(yè)形象，從而帶動(dòng)產(chǎn)品的推廣。因此，建議加快本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進(jìn)入后期銷(xiāo)售回籠資金。他們購(gòu)買(mǎi)的首要因素是周邊生活配套成熟、完善，價(jià)格和戶(hù)型是其購(gòu)買(mǎi)決策的重要決定因素。□由于長(zhǎng)期工作于辦公室，對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同時(shí)對(duì)樓盤(pán)建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤(pán)是其首選。民營(yíng)、私企老板、個(gè)體戶(hù)：這類(lèi)買(mǎi)家主要是附近區(qū)域經(jīng)商人士，平常在周邊消費(fèi)較多，具強(qiáng)烈的區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，希望改變目前居住環(huán)境或增大居住面積。6011080130大戶(hù)型及中小戶(hù)型公寓10％10％25％所占比例5%雙橋區(qū)目標(biāo)客戶(hù)區(qū)域構(gòu)成來(lái)自區(qū)域開(kāi)盤(pán)的時(shí)候以一個(gè)比周邊項(xiàng)目較有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格打入市場(chǎng)，隨著工程進(jìn)度和銷(xiāo)售情況的進(jìn)展逐步抬高價(jià)格?！蹼姡涸黾訂卧獞?hù)用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來(lái)現(xiàn)代化生活需求。□然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺(jué)效果。2．項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位2．1．1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買(mǎi)方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。本項(xiàng)目被目標(biāo)市場(chǎng)認(rèn)知和接受還須一段時(shí)間，在很大程度上影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。周邊配套成熟：周邊配套比較完善，諸如：菜市，銀行，郵政，醫(yī)院，超市，食肆酒家等一應(yīng)俱全。居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線(xiàn)2004年的開(kāi)通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來(lái)巨大的影響。因此，真正掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場(chǎng)比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。222222918323232234結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場(chǎng)縱觀國(guó)內(nèi)明星樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，從根本上來(lái)講就是充分調(diào)動(dòng)了人氣。雙橋區(qū)是國(guó)家級(jí)科技先進(jìn)區(qū)，國(guó)家級(jí)“普九”達(dá)標(biāo)區(qū)和全市第一個(gè)愛(ài)嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹(shù)掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險(xiǎn)業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)高效、便捷。，轄區(qū)內(nèi)風(fēng)光旖旎，擁有天然旅游勝地龍水湖風(fēng)景區(qū)。另幾個(gè)籌備開(kāi)發(fā)的“千畝級(jí)”大盤(pán)：美心集團(tuán)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計(jì)劃在2004年前完成基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預(yù)計(jì)明年上半年推出；南方集團(tuán)在渝北的教育型地產(chǎn)項(xiàng)目，占地超過(guò)1000畝，設(shè)有南方翻譯學(xué)院。（三）大盤(pán)涌現(xiàn)重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個(gè)大盤(pán)的正式上市。據(jù)介紹，相對(duì)1999年重慶的第一部拆遷管理?xiàng)l例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補(bǔ)償主體、補(bǔ)償金額方式、安置方式、行政管理、補(bǔ)償資金的監(jiān)管、處罰條款等等（二）房?jī)r(jià)上漲一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房?jī)r(jià)在一路走高。政策十、重慶市城市拆遷管理?xiàng)l例。政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例。8.2002年11月初，市房管局開(kāi)通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于多年的歷史積累，主城區(qū)目前有320萬(wàn)平方米已售房屋未辦理“兩證”，涉及到幾萬(wàn)戶(hù)家庭50－60億元的住宅產(chǎn)權(quán)。該條例至少在四個(gè)方面值得購(gòu)房者的注意：商品房銷(xiāo)售實(shí)施以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷(xiāo)售合同簽訂七日之內(nèi)，為購(gòu)買(mǎi)人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購(gòu)房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對(duì)預(yù)售資金實(shí)施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用30日之內(nèi)，為購(gòu)房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。有人士認(rèn)為，此舉意味著，繼土地儲(chǔ)備、土地出讓金調(diào)價(jià)后，重慶市提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一道門(mén)檻。三：帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。調(diào)整內(nèi)容涉及兩個(gè)方面：一是土地出讓金：商業(yè)用地、住宅用地上漲９１％；二是土地基準(zhǔn)地價(jià)：商業(yè)用地、住宅用地上漲４５％左右。3.購(gòu)房者通過(guò)電腦查詢(xún)和“63875555”電話(huà)語(yǔ)音查詢(xún)兩種方式了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。地價(jià)在猛漲，房?jī)r(jià)在悄然上揚(yáng)，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……（一）府連續(xù)出臺(tái)十大政策，即是對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)，也加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理。因素分析及專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研1房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析及開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)研究2002年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機(jī)勃勃！——買(mǎi)房的和想買(mǎi)房的人越來(lái)越多；建房的和想建房的越來(lái)越多。2002年1月中旬，市房管局開(kāi)始啟動(dòng)“商品房買(mǎi)賣(mài)合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”。2002年3月，重慶市物價(jià)局和市國(guó)土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費(fèi)制定了新的標(biāo)準(zhǔn)。2002年６月，政府對(duì)重慶市土地價(jià)格和土地級(jí)別進(jìn)行調(diào)整。意味著城市競(jìng)爭(zhēng)力提高了；二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻進(jìn)一步提高。2002年7月1日起，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招投標(biāo)。2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。2002年10月，市政府轉(zhuǎn)發(fā)文件，要求在年底前基本辦完不少于300萬(wàn)平方米房屋的“兩證”。政策七、開(kāi)通信用檔案管理系統(tǒng)。其中違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、欺詐銷(xiāo)售等問(wèn)題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點(diǎn)。9.10.新《條例》在拆遷管理上將更規(guī)范、更全面、更法制化。與半年前政府召開(kāi)的春季房交會(huì)的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價(jià)格上漲了259元（同面積計(jì)算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個(gè)上千畝的大樓盤(pán)基本排定了上市日期，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，那就是準(zhǔn)備在2003年6月正式開(kāi)盤(pán)的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個(gè)規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶?？v觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的軌跡，有跡象顯
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