【正文】 次業(yè)種，因此租金取值與方案二一致。招商及經(jīng)營模式這兩種輔助業(yè)態(tài)需分樓層招商，租賃期往往不長，難以吸引中小型投資戶，建議在招商成功后向大投資客戶整體銷售。（二）輔助業(yè)態(tài)大眾餐飲和娛樂香港精品坊和奧特萊斯的進(jìn)駐將會(huì)在很大程度上提升項(xiàng)目的人氣，所以可以考慮做大眾餐飲，并且隨著較場口區(qū)域改造的進(jìn)展，以及輕軌的通車、十八梯民俗風(fēng)貌區(qū)的建設(shè)，經(jīng)營條件還將進(jìn)一步提高。樓層設(shè)置（1）我們建議香港精品坊位于項(xiàng)目13樓，原因由于是奧特萊斯的介入，做3個(gè)樓層已經(jīng)可以保證整體的規(guī)模和影響力，另一方面壓縮經(jīng)營規(guī)模也更能夠保證招商的效果，有利于精品坊做好做精。（2）辦公置于6—8層與10層租金差異不大，售價(jià)相應(yīng)也不變，但車位置于10樓在使用上可能有一定不便，對此我們建議車位售價(jià)不變，但銷售速度與方案一、二比較可能會(huì)略低。（二）輔助業(yè)態(tài)車庫和凈菜市場定位依據(jù)與方案一相同，為了盡可能發(fā)揮負(fù)四、五樓商業(yè)價(jià)值，在本定位方案中將車庫置于10層，相應(yīng)在交通組織上也有一點(diǎn)變化，即是需要在和平路和裙房10樓之間增加一部升降梯，用于運(yùn)送車輛。出口即是車道，貨流組織非常便利，是經(jīng)營專業(yè)市場難得的理想場所。七、定位方案三及租售收益測算（一）生活家概念詮釋本部分內(nèi)容中的生活家與方案二有所差異，其目標(biāo)是打造一個(gè)包括品牌家具、家居飾品在內(nèi)的大型賣場。但按照本方案，在推廣過程中將分零招商，因此各樓層應(yīng)有差價(jià)體現(xiàn)。（3）推廣及經(jīng)營模式建議整體招商，這類商家租賃年限一般都在20年左右，在招商成功后即帶租約出售賣場產(chǎn)權(quán)。（二）輔助業(yè)態(tài)生活家（1）定位依據(jù)A、 隨著收入水平的提高，居住條件的改善，重慶居民對家居布置也有了更高的審美標(biāo)準(zhǔn)和要求，但與此想對應(yīng)的是重慶家居飾品目前還處于一種比較粗放的經(jīng)營狀態(tài)，沒有一個(gè)精品賣場。樓層設(shè)置建議設(shè)置于1—5層，原因?yàn)椋海?） 該定位需要一定的規(guī)模，商品種類才能夠比較齊備，并在市場上獲得較高的知名度。定位依據(jù)（1）香港是整個(gè)亞洲非常重要的商業(yè)中心，從某種程度上說，它引領(lǐng)了流行和時(shí)尚潮流，香港制造本身就是一種品牌效應(yīng)，潛在的追隨群體很大。（6）高檔餐飲、俱樂部對該業(yè)態(tài)租金定位我們主要參照得意娛樂城（得意世界C區(qū)）租金調(diào)查，其28樓建筑面積平均月租金約為45元/平方米，考慮到其經(jīng)過長時(shí)間市場培育，本項(xiàng)目成熟度目前難以與其相比，建議將建筑面積月租金定位在40元/平方米。與車庫合計(jì)12676萬元。參照對象為龍寰農(nóng)貿(mào)市場，該市場位于一號(hào)橋附近，周邊常住人口較多，市場商鋪與攤位平均售價(jià)約為5萬元/個(gè)，銷售情況非常好，在較段時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售率100%，考慮到本項(xiàng)目的口岸相對較好，平均售價(jià)取6萬元/個(gè)計(jì)算。——租金及售價(jià)定位依據(jù)為渝中區(qū)其他商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格，以及各業(yè)態(tài)自身租金承受能力，相關(guān)數(shù)據(jù)詳見附件二。應(yīng)考慮設(shè)中央空調(diào)，強(qiáng)度在180大卡/平方米以上。高檔餐飲、俱樂部通過5部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全足夠，不需要再增加觀光電梯。（3）推廣模式建議分隔成為小面積單位銷售，根據(jù)寫字樓市場的需求狀況，建議主力面積劃分在80120平方米之間。寫字樓（1）定位依據(jù)A、較場口區(qū)域交通便利，緊鄰解放碑，本身是一個(gè)比較好的商務(wù)口岸，項(xiàng)目高樓層單位定位為寫字間有比較穩(wěn)定的市場需求。B、建議項(xiàng)目裙樓增設(shè)一部分車庫，一方面是由于項(xiàng)目自身需要，另一方面是因?yàn)橹苓呅陆ㄎ飿I(yè)多，車位數(shù)量普遍不足，而全面入住后車位需求將激增，因此租金預(yù)計(jì)有較大的成長空間。B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個(gè)水平線上，并且當(dāng)前在項(xiàng)目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價(jià)值相對較低的高樓層。B、重慶目前較為高檔的大型休閑俱樂部也較少見，特別是復(fù)合保健、娛樂、商務(wù)洽談、頂級(jí)商務(wù)餐飲為一體的高檔休閑中心。（4）招商及經(jīng)營模式在推廣中建議分零銷售，實(shí)現(xiàn)資金有效回籠。B、項(xiàng)目有開發(fā)凈菜市場的地段條件一是項(xiàng)目有效輻射范圍及范圍內(nèi)的居民密集程度都超過了一號(hào)橋龍寰凈菜市場，從另一方面看，較場口片區(qū)新建物業(yè)住戶層面都比較高，生活購物也較為講究，凈菜市場相對于普通農(nóng)貿(mào)市場對其有更強(qiáng)的吸引力。B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。（2）樓層設(shè)置目前認(rèn)為比較合理的樓層是負(fù)一、負(fù)二樓，原因是：A、總建筑面積8419平方米，兩個(gè)經(jīng)營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店?duì)I業(yè)面積大約都在5000—7000平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當(dāng)。(2)高檔百貨租賃期往往在20年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。(1)面積標(biāo)準(zhǔn)比較適當(dāng)。（4）從本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個(gè)狹長條狀，對于要求賣場方正實(shí)用的普通百貨來說，實(shí)用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨(dú)立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。我們認(rèn)為，從市場環(huán)境看，在重慶經(jīng)營高檔百貨的時(shí)機(jī)目前已經(jīng)成熟。目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成已經(jīng)比較完備，通過對照一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平更高、商業(yè)經(jīng)營更成熟的城市。較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時(shí)間。項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個(gè)左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)?？v向（1）項(xiàng)目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要。（二）項(xiàng)目空間結(jié)構(gòu)評價(jià)平面（1）標(biāo)準(zhǔn)層面積從標(biāo)準(zhǔn)層面積看，裙房負(fù)樓部分單層面積接近4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近3500平方米。（2）劣勢但是從另一個(gè)角度看，較場口畢竟是一個(gè)新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個(gè)培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時(shí)間比較集中，在物業(yè)供應(yīng)市場上，競爭比較激烈。（三）項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境評價(jià)項(xiàng)目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素：項(xiàng)目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。從功能上看，較場口區(qū)域改造完成后將復(fù)合商業(yè)、商務(wù)、觀景、旅游觀光、休閑娛樂等高附加值功能于一體。——大型商場半閑置的現(xiàn)象已經(jīng)比較明顯，一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經(jīng)營不善、撤場、再招商的惡性循環(huán)，除百貨外，還包括一些專業(yè)市場?？偭砍霈F(xiàn)飽和的態(tài)勢首先我們以百貨為例。（2）二級(jí)商圈步行街向周邊輻射150米左右形成的區(qū)域。（3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量相對飽和從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已經(jīng)接近飽和。小結(jié)通過數(shù)據(jù)分析我們認(rèn)為：（1）重慶市商業(yè)還有比較大的成長空間一方面居民收入不斷增加、消費(fèi)水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢仍然占據(jù)了相當(dāng)比例，沒有規(guī)模效應(yīng)，缺乏經(jīng)營特色，無法提供比較完善的配套服務(wù)，商業(yè)的整體經(jīng)營水平有待提高。月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。（4）租金水平：主城區(qū)5大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在1001100元/平米我們希望能以此作為雙方進(jìn)一步討論的平臺(tái)，通過溝通和優(yōu)化，最終為項(xiàng)目商業(yè)裙樓找到一個(gè)最合理的解決方案。渝中區(qū)是重慶的商業(yè)中心，歷來是商家必爭之地，但客觀的說，當(dāng)前商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已開始出現(xiàn)飽和的跡象。因此，開發(fā)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)的信心也空前高漲，供應(yīng)量空前的大，這又在極大程度上加劇了競爭的激烈程度。在本報(bào)告中，我方對項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)及方式、產(chǎn)品規(guī)劃、租金（售價(jià)）水平環(huán)節(jié)等提出了較為系統(tǒng)的建議，供貴司參考。（3）零售業(yè)態(tài)：據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便民店、雜貨店比例約占35%，偏高；百貨店約20%，購物中心（商場）25%，連鎖倉儲(chǔ)式中心店5%，比例偏低，其余15%為專業(yè)市場。整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在20—80元/平米目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產(chǎn)權(quán)，銷售價(jià)格和年租金收入的比值大致為12：1——15：1。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優(yōu)勢和集聚效應(yīng)已開始弱化。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型百貨、購物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價(jià)也最高。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。但是通過一些現(xiàn)象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營業(yè)面積已經(jīng)處在飽和的邊緣：——一些口岸稍次，或平面格局不合理的新增商業(yè)物業(yè)的招商較為困難，且商業(yè)物業(yè)的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。（二）較場口改造成果預(yù)測較場口片區(qū)改造完成后，將徹底改變目前擁擠雜亂的現(xiàn)狀，街區(qū)環(huán)境會(huì)得到根本的改善，加上新建的眾多高層建筑，區(qū)域的整體形象將得到極大程度的提升。較場口眾多高層住宅建成后，將新增不下10萬平方米的商務(wù)空間，新增商務(wù)人士將不下1萬人，這也將在很大程度上提高較場口商圈的固定消費(fèi)力。三、項(xiàng)目綜合評價(jià)（一）區(qū)位及口岸區(qū)位（1）優(yōu)勢如前所述，較場口按規(guī)劃改造完成后將成為一個(gè)新的商業(yè)中心，并且規(guī)劃起點(diǎn)比較高，功能非常豐富，極具特色。尤其是一些對人流量依賴性很強(qiáng)的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項(xiàng)目經(jīng)營。（3）其他項(xiàng)目兩棟塔樓的核心筒使裙房在使用劃分上受到一定的限制。有5臺(tái)垂直電梯可供5層以上裙房使用，配置標(biāo)準(zhǔn)比較超前。和其他商業(yè)物業(yè)比較，優(yōu)勢不突出解放碑商圈的商業(yè)體量已經(jīng)非常大，并且經(jīng)營水平也是重慶各個(gè)主城區(qū)中最高的，競爭非常激烈。四、項(xiàng)目定位原則由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件不具備絕對優(yōu)勢，因此在運(yùn)作過程中必須注重兩個(gè)原則：一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營方式的差異化 ，通過商家的經(jīng)營特色保證項(xiàng)目的市場前景。但是從另一方面看，重慶有龐大的高收入人群，高檔百貨的消費(fèi)力是客觀存在的，并且在重慶本地沒有得到充分的釋放。但是高檔百貨恰好要求物業(yè)單層面積在3000平方米左右，且針對的目標(biāo)消費(fèi)群體相對固定，對自然人流的依賴程度比較低，與項(xiàng)目自身?xiàng)l件非常切合。 樓層設(shè)置：比較合理的樓層選擇是裙房15層。 招商及經(jīng)營模式：(1)比較合理的招商及經(jīng)營模式是對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營。C、也可以考慮其他專業(yè)業(yè)態(tài)，但要求其經(jīng)營檔次不能太低。（3）招商及經(jīng)營模式A、對于醫(yī)藥超市商家來說，比較合理的招商及經(jīng)營模式是整體招商，裝修及經(jīng)營管理由其自行負(fù)責(zé)。目前重慶在售的凈采市場均由龍寰公司開發(fā)，一個(gè)位于一號(hào)橋，兩個(gè)位于沙坪壩，鋪位分零銷售，銷售狀況都非常好，每次推出基本上都可以在三個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)銷售完畢。 B、凈菜市場在形象檔次上和高檔百貨之間有比較大的落差，如規(guī)劃于負(fù)三至五層，與高檔百貨之間有中型專業(yè)市場間隔，在出入完全獨(dú)立的條件下，不會(huì)對高檔百貨的經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個(gè)相對的空白點(diǎn)，如果有知名高檔餐飲目前進(jìn)入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費(fèi)、愛跟風(fēng)的消費(fèi)特點(diǎn)，市場前景應(yīng)該比較好。（2）樓層設(shè)置建議設(shè)置于6—8層，原因?yàn)椋篈、復(fù)合多種高端消費(fèi)業(yè)種、切實(shí)形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的體量支撐，項(xiàng)目6—8層總建筑面積達(dá)到10615平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。車庫（1）定位依據(jù)A、項(xiàng)目當(dāng)前只有107個(gè)車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過130個(gè)左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮通過其他途徑增設(shè)。（3）推廣及經(jīng)營模式銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一