【正文】 在與開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位交流溝通的過(guò)程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開(kāi)主力店招商工作，并確保招商成功。 市場(chǎng)定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的前提條件，但這種設(shè)計(jì)概念還需要專業(yè)設(shè)計(jì)單位用建筑語(yǔ)言表達(dá)出來(lái)，這就要求本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需求。因此，此報(bào)告書(shū)中 所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。 第六部分 結(jié)束語(yǔ) 我公司 廣場(chǎng)項(xiàng)目小組工作人員在市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫(xiě)成此報(bào)告。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 兒童游樂(lè)區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂(lè)城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營(yíng)功能劃分為五大主題。 （三）、本項(xiàng)目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計(jì)，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺(tái)樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目公園式購(gòu)物中心的主題。 （二）、通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，將人民廣場(chǎng)、項(xiàng)目外廣場(chǎng)、樓頂室外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺(jué)上既能讓消費(fèi)者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺(jué)效果。 二、設(shè)計(jì)要素建議 （一）、外廣場(chǎng)及樓體外立面的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮人民廣場(chǎng)景觀的延伸性，讓項(xiàng)目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠 、單調(diào)的空地。 建議一：在開(kāi)發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計(jì)成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計(jì)為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動(dòng)方式，保證其它樓層各經(jīng)營(yíng)功能的完整性，使本項(xiàng)目的主題定位更加突出。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營(yíng)功能巧妙地憑借公園的形式，通過(guò)公園建筑方法表現(xiàn)出來(lái)，不影響 shopping mall 經(jīng)營(yíng)功能的使用。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營(yíng)功能是 shopping mall的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall 業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來(lái)，形式多種多樣。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足。左右。 十一、影院 （一）經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。 （五）項(xiàng)目組合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會(huì)教育等。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 依據(jù) （ 1）是整個(gè) shopping mall 各類業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充。 （七）目標(biāo)客層 高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。作為現(xiàn)代 shopping mall 應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求。為滿足人們的此類消費(fèi)需求，設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身館。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層西南角，面積約 1000 m178。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、 進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。家長(zhǎng)和孩子也可以通過(guò)這種方式增進(jìn)溝通與了解。益教益智的娛樂(lè)項(xiàng)目越來(lái)越受到家長(zhǎng)和孩子們的歡迎。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層西南角，面積約 1000 m178。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費(fèi)群體等。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。 （ 3）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。來(lái)這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對(duì)環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。作為一個(gè)現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購(gòu)物的需求時(shí)，也應(yīng)當(dāng)具 有良好的休閑功能。左右。 七、休閑區(qū) （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 10 家左右休閑項(xiàng)目。 （五）經(jīng)營(yíng)范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。而根據(jù) 市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場(chǎng)容量足以支撐這 2 萬(wàn) m178。結(jié)合本項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為 2 萬(wàn) m178。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。品牌店的進(jìn)場(chǎng)可以保證本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報(bào)，并對(duì)提升項(xiàng)目形象具有積極作用。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。、 2 層約 3600 m178。 六、品牌店 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內(nèi)步行街設(shè)置， 1F 面積約 8200 m178。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 經(jīng)營(yíng)定位： 低檔：川味、東北菜、湘菜 中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜 高檔：海鮮、鮑翅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。它的營(yíng)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。本項(xiàng)目符合其選址條件。 B 品牌餐廳的選址要求。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民 家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。本項(xiàng)目將其設(shè)置與大賣場(chǎng)處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營(yíng)需求。風(fēng)味小吃是項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時(shí)消費(fèi)。使進(jìn)入大賣場(chǎng)購(gòu)物的顧客能夠在商場(chǎng)內(nèi)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。 B 風(fēng)味小吃安排在 1F，與大賣場(chǎng)在同一樓層，可滿足大賣場(chǎng)顧客的休息、進(jìn)餐需求。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 （二）風(fēng)味小吃 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、 肯德基、德克士、永和豆?jié){等。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，將其分布于不同樓層。 D 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。國(guó)際著名快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。另一方面也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，國(guó)際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成 ,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。 五、餐飲 （一）品牌快餐 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1 家國(guó)際著名的快餐品牌店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在項(xiàng)目各層，面積約 1100 m178。 （五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （ 4）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。美食街在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。 （ 2）美食街能為項(xiàng)目帶來(lái)極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F 能很好的將顧客吸引至 4F，使本項(xiàng)目形成淋浴式顧客流動(dòng)線。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 四、美食街 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1 家或幾家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名餐 飲品牌。 參考目標(biāo)品牌：席殊書(shū)屋、新華書(shū)店等。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 E 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有 較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。作為圖書(shū)專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。圖書(shū)城是經(jīng)營(yíng)圖書(shū)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 （ 2） 依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 目標(biāo)客層 市所有中低檔鞋消費(fèi)的顧客。 B 收取固定租金。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租， 10 年后開(kāi)發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在 市形成購(gòu)買鞋首選“ 廣場(chǎng)”，最終在 中低檔鞋消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰 顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。 B 鞋城選址的要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 （四）鞋城 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目的 3 層西南角，面積約 20xx m178。 B 收取固定租金。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營(yíng)權(quán)返租， 10 年后開(kāi)發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在 市形成購(gòu)買珠寶首選“ 廣場(chǎng)”，最終在 珠寶消費(fèi)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。 B 珠寶城選址的要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入