【正文】 能于一體的 “ 一站式 ” 消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮本項目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求 ，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。 二、項目業(yè)態(tài)定位 （一）背景分析 大型購物中心、 shopping mall 在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。 （三）定位依據(jù) 市現(xiàn)有的城市人口、 GDP 總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。 一、項目戰(zhàn)略 定位 （一）背景分析 膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 第三部分 項目定位 項目定位是項目成功運營和進(jìn)入市場的第一步。 T本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 Weakness(劣勢分析 ) W位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。 S項目所在地交通便利，易達(dá)性好。 消費習(xí)性分析 目前 市民已形成消費習(xí)慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項目都十分便利。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成?市的政治、文化中心， 并形成 市第二商圈。未來城市的發(fā)展重點是向東 面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。進(jìn)一步開放城建市場，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 20xx 年 市政府工作報告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競爭力。 20xx 年全社會固定資產(chǎn)投資完成 517 億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 億元，增長 %。城市居民人均可支配收入 8317 元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 27%。據(jù)初步統(tǒng)計， 20xx 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030億元。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進(jìn)行可行性 研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。 目前，“ 廣場”項目急需確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案。 地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商 業(yè)地產(chǎn)項目的長遠(yuǎn)發(fā)展與長期經(jīng)濟(jì)效益。廣場商業(yè)規(guī)劃報告書 第一部分 前言 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“ 廣場”位于山東省 市勝利東街與北海路交叉口西南角。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目定位是確定建筑設(shè)計方案、規(guī)劃方案的前提條件。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。按可比價格計算，比上年增長 %。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長 12%和 15%，旅游收入增長 5%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607 億元，增長 %。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。 三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項目區(qū)位 本項目位于 市勝利東街與北海路交叉口西南角。 本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析 本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、 308 國道、濰萊高速均在 10 分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站 15 分鐘車程，距機(jī)場 20 分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。 人 口狀況 20xx 年底全市總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，男女性別比為 108： 100，人口自然增長率 ‰ 。但到世紀(jì)泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū) 購物消費習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成 市重要的商圈之一。 S近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 W因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點。 W 市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。 O當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務(wù)等能夠為一體的大型綜合購物中心。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的 現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標(biāo)群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費者的消費需求。 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經(jīng)驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上給 中國帶來的社會經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。 公司的經(jīng)濟(jì)實 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設(shè)并成功運營的一個標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進(jìn)而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。本項目地處 市市政府斜對面，緊臨市政府廣場 —— 人民廣場，項目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費者的消費習(xí)慣并滿足其消費需求。 時尚化：突 出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。在項目功能組合規(guī)劃中，休閑項目占本項目整體面積的 %。 七、項目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費者等； 1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費者等； 2F：時尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。 是提升本項目的品牌價值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。 本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實體的社會價值。 邊緣商圈：膠東半島。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對外輻射力強(qiáng)， “ 廣場 ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強(qiáng)大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在半島未 來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。針對 SHOPPING MALL 的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 （ 2）主題百貨店作為本項目的核心主力店。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2 萬 m178。的主題百貨，有利于成功招商。 B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 給消費者強(qiáng)大的吸引力，帶動項目的整體人氣。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強(qiáng)，他們是 21 世紀(jì)前 20 年的消費主體， 在價值取向、生活觀念、消費習(xí)慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點。 依據(jù) （ 1）大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作 用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項目核心主力店之一。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在 2 萬 m178。本項目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。2 萬 m178。這符合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、 1F、 2F）。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 三、專業(yè)店 （一） 3C 店 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1 家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。 3C 店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功