【正文】 駐。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目的 1 層西南角，面積約 1000 m178。 參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng) 100、名品運(yùn)動(dòng)城等。 收益方式 A 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 D 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 （ 2） 依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有消費(fèi)家電、 IT、通訊的客層。 B 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有絕對(duì)的競爭優(yōu)勢。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C 店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。 3C 店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 三、專業(yè)店 （一） 3C 店 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1 家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （四）收益方式 A 收取固定租金。是本項(xiàng)目主要購物功能之一。這符合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、 1F、 2F）。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過項(xiàng)目的地產(chǎn)營銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。2 萬 m178。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動(dòng)地位，并且雙方合作條件對(duì)品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔(dān)，使招商難度越來越大。本項(xiàng)目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。至 1 萬 m178。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在 2 萬 m178。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。 依據(jù) （ 1）大賣場超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作 用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項(xiàng)目核心主力店之一。 二、生活超市 （一）經(jīng)營方式 引進(jìn) 1 家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。 中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是 21 世紀(jì)前 20 年的消費(fèi)主體， 在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點(diǎn)。 （ 4）是本項(xiàng)目主要的購物功能的需要。 給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。 定位依據(jù) （ 1）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌專賣店、個(gè)體專業(yè)店的錯(cuò)位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用 10 年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。的主題百貨，有利于成功招商。之間。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2 萬 m178。 （ 3）百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在 2 萬 m178。 （ 2）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。左右。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點(diǎn)等因素。針對(duì) SHOPPING MALL 的運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們設(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 shopping mall 的運(yùn)營 具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點(diǎn)。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的 城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射力強(qiáng)， “ 廣場 ” 作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、 公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在半島未 來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。 邊緣商圈：膠東半島。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5 公里范圍內(nèi)。 本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。 八 、商圈定位 （一）背景分析 本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的 shopping mall 業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對(duì)手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競爭和發(fā)展的空間。 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。同時(shí)，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費(fèi)者的能力。 七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位 （一）目標(biāo)客層定位 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位： 1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等； 1F：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等； 2F：時(shí)尚女性、兒童等； 3F：休閑人士、商務(wù)人士等； 4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的 %。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。 個(gè)性化：體現(xiàn)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào) “ 與眾不同 ” ，個(gè)性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn) “ 一對(duì)一 ” 的個(gè)性化，顧客在個(gè)性化消費(fèi)中自我意識(shí)得到高提升。 時(shí)尚化：突 出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。 （三）定位依據(jù) 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營特色。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。 五、項(xiàng)目經(jīng)營定位 （一）背景分析 經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費(fèi)市場需求是購物中心的運(yùn)營目標(biāo)。 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。 （二）主題定位 項(xiàng)目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時(shí)尚 3F：休閑空間 4F：快樂時(shí)空 （三）定位依據(jù) 緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。本項(xiàng)目地處 市市政府斜對(duì)面，緊臨市政府廣場 —— 人民廣場，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 定位依據(jù) 本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。“ 廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。 公司的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。 本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 平方米和100， 000 平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。對(duì)商品的消費(fèi)需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給 中國帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。房地產(chǎn)公司在此知名度很高的 “ 風(fēng)箏之都 ” 開發(fā)建設(shè) “ 廣場 ” 這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項(xiàng)目形象推廣條件和良好的品牌價(jià)值延伸發(fā)展空間，也必將為 公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。 （二）戰(zhàn)略定位 立足 ，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價(jià)值，幅射膠東半島。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 定位包括項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功