【正文】 由于時(shí)間較為倉(cāng)促，疏漏在所 難免，但此報(bào)告已經(jīng)我公司專家組審閱通過(guò)。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中重新確定。各主題區(qū)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)和招商的實(shí)際情況分別確定 。 休閑吧，主要包括：茶吧、書吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運(yùn)動(dòng)。 （四）室內(nèi)公園只是作為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風(fēng)格，將各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分布在室內(nèi)公園中各景點(diǎn)、各通道、各節(jié)點(diǎn)的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過(guò)渡性好。外廣場(chǎng)的各種功能，如促銷推廣活動(dòng)、企業(yè)化宣傳、停車等功能靈活、巧妙地利用外廣場(chǎng)及樓體外立面開(kāi)展。 建議二：在現(xiàn)有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將 4 樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設(shè)計(jì)為室內(nèi)主題公園。我們經(jīng)過(guò)充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營(yíng)功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項(xiàng)目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對(duì)照，突出本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)理念，全面提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，我們確定本項(xiàng)目的整體風(fēng)格以室內(nèi)公園的形式巧妙地 表現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能，讓顧客在購(gòu)物的過(guò)程中充分體驗(yàn)公園帶給人們的輕松愜意的快樂(lè)，從高樓大廈、車水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個(gè)休閑、娛樂(lè)的靜地，體驗(yàn)人與自然融為一體的感受。 （六）項(xiàng)目組合：影院大廳、迷你影吧?？紤]到項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在 4 層西南角。 依據(jù) （ 1）滿足人們的消費(fèi)需求。 （六）目標(biāo)客 層 旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員等。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 十、服務(wù)功能區(qū) （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)專業(yè)公司經(jīng)營(yíng) （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 合理 設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約 1000 m178。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。左右。 （六）項(xiàng)目組合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。電玩、兒童娛樂(lè)區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在 4 層?xùn)|部，使其成為一個(gè)較為獨(dú)立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營(yíng)條件下，又可對(duì)四層其它業(yè)態(tài)的人流進(jìn)行有效的補(bǔ)充。電玩、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個(gè)較好方式。左右。 （五）項(xiàng)目組合：網(wǎng)吧、水吧 、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。 （ 4）休閑項(xiàng)目能帶來(lái)旺盛的人氣，將其設(shè)置在 4F，能很好帶動(dòng)人流從上往下流動(dòng)，形成雨淋式的顧客流動(dòng)線。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個(gè)相對(duì)較為安靜、獨(dú)立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營(yíng)需求。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位需要。 （六）目標(biāo)客層 目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體、時(shí)尚消費(fèi)群體。品牌店。 （ 3）品牌店的面積與整個(gè)項(xiàng)目的面積應(yīng)形成一定比例，本項(xiàng)目整體面積約為 10 萬(wàn) m178。由多個(gè)國(guó)內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shopping mall 的一大特點(diǎn)。 1 層約 17800 m178。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 品牌餐廳安排在 3F，有一個(gè)相對(duì)較為獨(dú)立的空間，對(duì)環(huán)境要求較高。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。因此它最注重人氣。同時(shí)也可聚集人氣。 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）設(shè)置在 1F，面積 20xx ㎡。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。本項(xiàng)目符合其選址條件。 B 品牌快餐能為項(xiàng)目吸引來(lái)眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的人氣。 （六）目標(biāo)客層 所有進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）每一位工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的所有經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客等。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。美食街作為項(xiàng)目購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對(duì)品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理 念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是購(gòu)物環(huán)境需要相對(duì)獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，餐飲是項(xiàng)目主要服務(wù)功能之一。 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有學(xué)生、教師、學(xué)者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務(wù)員、商務(wù)人士。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售 收益方式 A 收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，極大提升和豐富項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商品品類的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。 B 圖書城選址的要求。 （五）圖書城 經(jīng)營(yíng)方式：租賃給 1 家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng) 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1） 設(shè)置在項(xiàng)目 3 層西南角，面積約 2400 m178。 收益方式 A 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，鞋城在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 收益方式 A 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定 位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購(gòu)物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，珠寶城在選址上比較注重項(xiàng)目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨(dú)立性以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。 B 收取固定租金。同時(shí)，如此規(guī)模，在 市具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一 的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 參考目標(biāo)品牌：國(guó)美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。 D 是本項(xiàng)目主要的購(gòu)物功能之一。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)，二是由于經(jīng)營(yíng)商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 （六）目標(biāo)客層 大賣場(chǎng)超市的目標(biāo)客層為本項(xiàng)目輻射區(qū)域在 1— 5 公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂(lè)人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場(chǎng)旅游觀光、休閑人士。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：開(kāi)發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國(guó)內(nèi)、外知名大賣場(chǎng)超 市品牌。大賣場(chǎng)超市設(shè)在 B1 層，既方便和滿足了消費(fèi)者購(gòu)物的便利性，且旺盛的人氣勢(shì)必然帶動(dòng)和提升 B1 層小商品市場(chǎng)區(qū)店鋪的價(jià)值，促進(jìn)商鋪的銷售。在合作條件中，國(guó)內(nèi)一線品牌（如大潤(rùn)發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場(chǎng)開(kāi)店的面積均要求在 萬(wàn) m178。），也會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。對(duì)本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市經(jīng)營(yíng)構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)的是中百佳樂(lè)家大賣場(chǎng)及將建成投入市場(chǎng)的易初蓮花大賣場(chǎng)。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項(xiàng)目的地下 1 層，營(yíng)業(yè)賣場(chǎng)及配套總面積約 20xx0 m178。 （六）目標(biāo)客層 目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。 （ 2）以中、高檔的定位來(lái)全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。 （四）收益方式 A 收取固定租金。本項(xiàng)目規(guī)劃 2 萬(wàn) m178。左右。 依據(jù) （ 1）知名品牌百 貨店的進(jìn)場(chǎng)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?bào)，包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。 一、主題百貨 （一）經(jīng)營(yíng)方式 引進(jìn) 1 家國(guó)內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。管理者對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等；經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營(yíng)。為了保證 公司及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)收益，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。 次商圈： 市。同時(shí)，中百與世紀(jì)泰華已經(jīng)率先在 市樹立科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時(shí)尚消費(fèi)的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費(fèi)需求市場(chǎng)變化加劇，潛在的品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)市場(chǎng)能量巨大。 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)店的經(jīng)營(yíng)定位也是相互錯(cuò)位和相互補(bǔ)充的。 商務(wù) 功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)（此項(xiàng)功能主要在本項(xiàng)目二期規(guī)劃中設(shè)計(jì)）。 休閑是指本項(xiàng)目的購(gòu)物環(huán)境、營(yíng)銷等各個(gè)方面，都為顧客營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺(jué)隨意，體會(huì)休閑。 （三）定位依據(jù) 購(gòu)物功能作為本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心功能，隱含在時(shí)尚感覺(jué)與休閑功能之后被隱性化。 特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營(yíng)要體現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì)引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營(yíng)品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模而言，精是突出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，雅代表了項(xiàng)目 整體的空間環(huán)境和營(yíng)銷環(huán)境。 應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)方式變化以及 城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。 市以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的城市新 形象。除了加強(qiáng)商業(yè)購(gòu)物營(yíng)銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過(guò)提高文化品位來(lái)創(chuàng)造項(xiàng)目特色；通過(guò)簡(jiǎn)潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營(yíng)的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象；通過(guò)品牌經(jīng) 營(yíng)保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過(guò)時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化氣息；通過(guò)文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理；通過(guò)質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。 現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功