【文章內(nèi)容簡介】 相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。 shopping mall 的運營 具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行日常運行、物業(yè)管理、進貨和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對 SHOPPING MALL 的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標。 室內(nèi)步行街作為項目的內(nèi)部空間骨架，將本項目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店 、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。 一、主題百貨 （一）經(jīng)營方式 引進 1 家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨立經(jīng)營。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 百貨主力店規(guī)劃在項目 1～ 4 層的東南角，面積約 20xx0m178。左右。 依據(jù) （ 1）知名品牌百 貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?，包括對政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。 （ 2）主題百貨店作為本項目的核心主力店。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目 1— 4 層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應(yīng)在 2 萬 m178。左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在 2 萬 m178。 萬 m178。之間。本項目規(guī)劃 2 萬 m178。的主題百貨，有利于成功招商。 （ 4）東南角屬于本項目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣 場，項目視野良好。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用 10 年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （五）定位 經(jīng)營定位 中、高檔時尚品牌。 定位依據(jù) （ 1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 （ 2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。 給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。 （ 3）提升本項目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項目整體運營成功。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。 （六）目標客層 目標客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費的中青年消費群體。 中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是 21 世紀前 20 年的消費主體， 在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領(lǐng)消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導(dǎo)向作用、示范作用。 二、生活超市 （一）經(jīng)營方式 引進 1 家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 設(shè)置在項目的地下 1 層，營業(yè)賣場及配套總面積約 20xx0 m178。 依據(jù) （ 1）大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作 用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項目核心主力店之一。 （ 2）競爭需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。對本項目大賣場超市經(jīng)營構(gòu)成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標準綜合超市面積在 2 萬 m178。左右，超內(nèi)面積一般在 8 千 m178。至 1 萬 m178。），也會在市場競爭中占有一席之地。本項目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。 （ 3）招商要求 近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作者變?yōu)楸粍友堖M行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔，使招商難度越來越大。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌（如大潤發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在 萬 m178。2 萬 m178。 （ 4）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。大賣場超市設(shè)在 B1 層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升 B1 層小商品市場區(qū)店鋪的價值，促進商鋪的銷售。這符合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、 1F、 2F）。 （ 5）功能要求。是本項目主要購物功能之一。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超 市品牌。 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進行資本運作。 （六）目標客層 大賣場超市的目標客層為本項目輻射區(qū)域在 1— 5 公里范圍內(nèi)的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。 三、專業(yè)店 （一） 3C 店 經(jīng)營方式：引進 1 家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目 3 層的西北角，面積約 5000 m178。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 3C 店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、 IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。 B 3C 店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C 店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進出量大。 C 項目整體運營的要求。由于 3C 店專業(yè)性強，人氣很旺，將其設(shè)置在本項目的東北角的頂端位 ，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 D 是本項目主要的購物功能之一。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。 收益方式 A 產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。 參考目標品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。 目標客層 市內(nèi)所有消費家電、 IT、通訊的客層。 （二）運動用品區(qū) 經(jīng)營方式：引進 1 家國際、國內(nèi)知名運動店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1） 設(shè)置在項目的 3 層西南角，面積約 20xx m178。 （ 2） 依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 B 運動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一 的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。 C 項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 D 是本項目主要的購物功能之一。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10 年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 收益方式 A 實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 B 收取固定租金。 參考目標品牌：運動 100、名品運動城等。 目標客層 目標客層為學生、中青年、休閑人士 運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目的 1 層西南角，面積約 1000 m178。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 B 珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。二是消費者大部分是有目的選購。 C 項目整體運營的要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定 位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在 市形成購買珠寶首選“ 廣場”，最終在 珠寶消費市場占據(jù)主導(dǎo)地位。 D 是本項