【導(dǎo)讀】市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項(xiàng)目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利。分預(yù)測(cè)，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。#####地產(chǎn)公司尊重中國(guó)商業(yè)地。目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本項(xiàng)目的成功運(yùn)。作奠定了穩(wěn)固的基石。產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。目前，“#####廣場(chǎng)”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。項(xiàng)目可行性研究需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，20xx年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1030. 全年糧食總產(chǎn)量293萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)%，肉類(lèi)、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別。勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長(zhǎng)12%和15%，旅游收入增長(zhǎng)5%。回升,全年城市居民人均消費(fèi)性支出比上年增長(zhǎng)%。過(guò)億元的191個(gè)，#####電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。增長(zhǎng)%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲%。S5、項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。

　　

【正文】 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層?xùn)|部，面積約 1500 m178。左右。 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個(gè)現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購(gòu)物的需求時(shí)，也應(yīng)當(dāng)具 有良好的休閑功能。 （ 2）休閑區(qū)的位置要求。來(lái)這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對(duì)環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。休閑區(qū)應(yīng)設(shè)置在一個(gè)相對(duì)較為安靜、獨(dú)立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營(yíng)需求。 （ 3）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。隨著人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，休閑消費(fèi)在人們的生活消費(fèi)中所占比重越來(lái)越大。為滿足顧客 “ 一站式 ” 需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。 （ 4）休閑項(xiàng)目能帶來(lái)旺盛的人氣，將其設(shè)置在 4F，能很好帶動(dòng)人流從上往下流動(dòng)，形成雨淋式的顧客流動(dòng)線。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （五）項(xiàng)目組合：網(wǎng)吧、水吧 、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。 （六）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費(fèi)群體等。 八、電玩、兒童娛樂(lè)區(qū) （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)各類(lèi)成人及兒童娛樂(lè)項(xiàng)目。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層西南角，面積約 1000 m178。左右。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)兒童的教育與成長(zhǎng)所投入的資金與精力也越來(lái)越多。益教益智的娛樂(lè)項(xiàng)目越來(lái)越受到家長(zhǎng)和孩子們的歡迎。電玩、兒童娛樂(lè)項(xiàng)目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個(gè)較好方式。家長(zhǎng)和孩子也可以通過(guò)這種方式增進(jìn)溝通與了解。 成人電玩等可以讓人們?cè)诰o張、忙碌的工作之余得到 放松。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。電玩、兒童娛樂(lè)區(qū)可吸引大量的人流，將其設(shè)置在 4 層?xùn)|部，使其成為一個(gè)較為獨(dú)立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營(yíng)條件下，又可對(duì)四層其它業(yè)態(tài)的人流進(jìn)行有效的補(bǔ)充。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （六）項(xiàng)目組合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫(huà)等。 （七）目標(biāo)客層 周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭、 進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。 九、運(yùn)動(dòng)健身館 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)各類(lèi)健身項(xiàng)目。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層西南角，面積約 1000 m178。左右。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。隨著生活水平的提高，人們?cè)诠ぷ骱腿粘Ｉ钪猓\(yùn)動(dòng)健身活動(dòng)越來(lái)越流行，越來(lái)越被人們接受和喜愛(ài)。為滿足人們的此類(lèi)消費(fèi)需求，設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身館。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。作為現(xiàn)代 shopping mall 應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚猓€要滿足人們的其它需求。考 慮到項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運(yùn)動(dòng)健身館設(shè)置在 4 層西南部。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （六）項(xiàng)目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。 （七）目標(biāo)客層 高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 十、服務(wù)功能區(qū) （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng) （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 合理 設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約 1000 m178。 依據(jù) （ 1）是整個(gè) shopping mall 各類(lèi)業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項(xiàng)目成功的一個(gè)必要條件。 （ 3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （五）項(xiàng)目組合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會(huì)教育等。 （六）目標(biāo)客 層 旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目?jī)?nèi)（一、二期）工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員等。 十一、影院 （一）經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)或引入一家專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng)目 4 層西南角，面積約 800 m178。左右。 依據(jù) （ 1）滿足人們的消費(fèi)需求。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足?？措娪笆侨藗兯矏?ài)的休閑習(xí)慣。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求?？紤]到項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在 4 層西南角。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （六）項(xiàng)目組合：影院大廳、迷你影吧。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 十二、其它功能 洗浴中心、歌舞廳、會(huì) 務(wù)中心、證券交易中心等功能作為二期項(xiàng)目的配套功能。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營(yíng)功能是 shopping mall的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall 業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來(lái)，形式多種多樣。我們經(jīng)過(guò)充分的探討和論證，在既不影響經(jīng)營(yíng)功能的作用，發(fā)揮其最大功效，與項(xiàng)目所處城市區(qū)域的人文、地理、歷史特征融合一體，又能與城市現(xiàn)有的或正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的同業(yè)商業(yè)設(shè)施形成鮮明的對(duì)照，突出本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)理念，全面提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，我們確定本項(xiàng)目的整體風(fēng)格以室內(nèi)公園的形式巧妙地 表現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能，讓顧客在購(gòu)物的過(guò)程中充分體驗(yàn)公園帶給人們的輕松愜意的快樂(lè)，從高樓大廈、車(chē)水馬龍的城市喧嘩生活中尋到一個(gè)休閑、娛樂(lè)的靜地，體驗(yàn)人與自然融為一體的感受。 我們不是在修建公園，也不是給顧客再造一個(gè)公園，而是緊扣本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象定位，將 shopping mall 的經(jīng)營(yíng)功能巧妙地憑借公園的形式，通過(guò)公園建筑方法表現(xiàn)出來(lái)，不影響 shopping mall 經(jīng)營(yíng)功能的使用。 一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議 我司在綜合考慮了本項(xiàng)目的定位和開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點(diǎn)建議，供開(kāi)發(fā) 商和設(shè)計(jì)單位參考。 建議一：在開(kāi)發(fā)商資金投資額許可的條件下，可在原規(guī)劃的基礎(chǔ)上增加建筑一層，將其一半規(guī)劃設(shè)計(jì)成屋頂花園，另一半規(guī)劃設(shè)計(jì)為室內(nèi)公園，將客流極大的吸引至頂層，形成淋浴式的客流流動(dòng)方式，保證其它樓層各經(jīng)營(yíng)功能的完整性，使本項(xiàng)目的主題定位更加突出。 建議二：在現(xiàn)有規(guī)劃的建筑規(guī)模中，將 4 樓中規(guī)劃的美食餐飲區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、主力店區(qū)之外的部分，設(shè)計(jì)為室內(nèi)主題公園。 二、設(shè)計(jì)要素建議 （一）、外廣場(chǎng)及樓體外立面的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮人民廣場(chǎng)景觀的延伸性，讓項(xiàng)目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠 、單調(diào)的空地。地面、通道、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進(jìn)行藝術(shù)處理。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺(jué)上既能讓消費(fèi)者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺(jué)效果。外廣場(chǎng)的各種功能，如促銷(xiāo)推廣活動(dòng)、企業(yè)化宣傳、停車(chē)等功能靈活、巧妙地利用外廣場(chǎng)及樓體外立面開(kāi)展。 （二）、通過(guò)建筑設(shè)計(jì)，將人民廣場(chǎng)、項(xiàng)目外廣場(chǎng)、樓頂室外花園的風(fēng)格自然延伸至樓內(nèi)各樓層，使大樓內(nèi)外整體風(fēng)格保持高度的一致性和協(xié)調(diào)性。特別在各樓層、各區(qū)域、 各節(jié)點(diǎn)的處理上，應(yīng)充分利用公園建筑的藝術(shù)風(fēng)格，進(jìn)行有效處理，充分體現(xiàn)室內(nèi)公園的主題定位。 （三）、本項(xiàng)目的各條通路，樓層內(nèi)各區(qū)域的通道節(jié)點(diǎn)，屋頂至通路應(yīng)按公園形式設(shè)計(jì)，如道路利用鵝卵石鋪設(shè)、藝術(shù)處理通路、各節(jié)點(diǎn)亭臺(tái)樓閣的點(diǎn)綴、小橋流水式的通道，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目公園式購(gòu)物中心的主題。 （四）室內(nèi)公園只是作為本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能的一種表現(xiàn)方式，只是利用公園建筑風(fēng)格，將各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分布在室內(nèi)公園中各景點(diǎn)、各通道、各節(jié)點(diǎn)的不同區(qū)域內(nèi)，并且要求分布自然、過(guò)渡性好。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營(yíng)功能劃分為五大主題。 游園區(qū)，主要包括：畫(huà)廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計(jì)。 兒童游樂(lè)區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂(lè)城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。 休閑吧，主要包括：茶吧、書(shū)吧、咖啡屋、棋牌室、美容健身、運(yùn)動(dòng)。 餐飲吧，主要包括：風(fēng)味小吃，特色小吃。 購(gòu)物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀(jì)念品、花草魚(yú)蟲(chóng)、根雕、盆景。 備注：室內(nèi)公園的規(guī)劃，我們將充分尊重開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位的意見(jiàn)。各主題區(qū)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及規(guī)劃面積，將在后期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)和招商的實(shí)際情況分別確定 。 第六部分 結(jié)束語(yǔ) 我公司 廣場(chǎng)項(xiàng)目小組工作人員在市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫(xiě)成此報(bào)告。 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不可控因素、變化較多，及時(shí)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充、修改是必須和必要的。因此，此報(bào)告書(shū)中 所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。業(yè)態(tài)分布的具體位置也將在今后的招商及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中重新確定。 市場(chǎng)定位的確定是進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案的前提條件，但這種設(shè)計(jì)概念還需要專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位用建筑語(yǔ)言表達(dá)出來(lái)，這就要求本項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)需求。 主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)，它可提升項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)招商、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)都能起到極大的推動(dòng)作用。在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開(kāi)主力店招商工作，并確保招商成功。 由于時(shí)間較為倉(cāng)促，疏漏在所 難免，但此報(bào)告已經(jīng)我公司專(zhuān)家組審閱通過(guò)。在與開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位交流溝通的過(guò)程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。 北京 **************有限公司 20xx年 9月14 日