【正文】 單地說就是介紹幾個產(chǎn)品，一個就是恒溫法，我們現(xiàn)在高檔的衛(wèi)生間要提供洗浴的熱水，但是溫度你會發(fā)現(xiàn)不同的酒店、不同的商業(yè)中心，供水的溫度不一樣。有的是通過閥門的調(diào)節(jié)自己調(diào)節(jié)冷熱度，第一費事、第二費水，第三費能。我建議大家在商業(yè)建筑立面采用恒溫法，就是設定35度或38度的溫度，如果沒有工作人員的調(diào)整，他自己很難調(diào)整，這個有非常成熟的產(chǎn)品，它帶來高的舒適度，又節(jié)能、又節(jié)水?！　‘斎桓袘堫^已經(jīng)有了，在前面加一個恒溫閥就可以了。還有節(jié)水馬桶，包括少用水、不用水的馬桶都有?！　×硗猓晁厥?，現(xiàn)在很大面積的商業(yè)建筑的樓頂?shù)挠晁绻鸭貋恚糜跊_馬桶是完全可用的?！　×硗饩褪悄芰康幕厥?，洗手間里面離不開熱水，洗完手以后變成臟水，我們讓它從這里排出去，自然水通過換熱法，和它進行熱交換，這樣38度的熱水在你使用過程中，實際上不是一直要燒一個鍋爐供應它，實際有百分之六、七十的熱量，通過冷熱交換的裝置就可以得到人們需要熱度的熱水，它的節(jié)能可以達到60—70%，所以衛(wèi)生間的熱水不需要很大的能耗就可以得到。因為洗手的水38度洗完手以后變成35度，熱交換以后變成25度，再加熱就大大地節(jié)能。十三、景觀規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)中的作用景觀規(guī)劃設計是個大概念，也是一個邊緣性學科。景觀設計一詞第一個使用者為美國弗雷德里克?勞?奧姆斯特德（frederick law olmsted，1822～1903），他首先使用了“l(fā)andscape architectrue（景觀設計）”這個詞，他的貢獻在于在景觀設計中運用前瞻性的規(guī)劃思想保護了一些重要的景觀資源?！　【坝^規(guī)劃亦稱作環(huán)境規(guī)劃，環(huán)境（environment）總是相對于某一中心事物而言的。環(huán)境因中心事物的不同而不同，隨中心事物的變化而變化。圍繞中心事物的外部空間、條件和狀況，構成中心事物的環(huán)境。我們通常所稱的環(huán)境就是指人類的環(huán)境?！　‖F(xiàn)今，景觀規(guī)劃行業(yè)里我們總能聽到以人為本的設計理念。何為以人為本？景觀行業(yè)研究的也就是人與環(huán)境的關系。創(chuàng)造一個舒適、愜意，又能夠具有吸引力的場所是人們所期望的。特別是在這個網(wǎng)絡辦公時代，人們更渴望一個能與人面對面交流的機會，這樣環(huán)境的功能性在不違反法律法規(guī)、不違反技術標準規(guī)范、不違反城市規(guī)劃下必然要求設計者對其進行合理規(guī)劃，從而達到以人為本的設計理念?！　【坝^規(guī)劃是一門科學，他不單純是畫圖而已。之所以稱為科學，第一景觀規(guī)劃的土地應用。第二景觀規(guī)劃的人體工程學應用。第三景觀規(guī)劃的管理措施應用。第四景觀規(guī)劃的藝術處理。他所涉及的領域包括決策規(guī)劃、技術規(guī)劃、景觀設計?！　Q策規(guī)劃要承擔以下任務：鞏固已有的技術研究、確立相關政策、提出明確目標、制定可供選擇的行動方案并且指出首選的規(guī)劃方案。　　技術規(guī)劃涉及各種用以支持決策和設計活動的過程和服務，他包括環(huán)境情況的清單、工程分析，以及影響評估?！　【坝^設計就是將土地利用的配置、特征以及各類設施在圖紙或計算機屏幕上表達出來?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)與景觀規(guī)劃的切合點　　從步行街的發(fā)展規(guī)律及景觀規(guī)劃所能達到效果來看，我們不難發(fā)現(xiàn)景觀規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)中的重要性。第一代步行街如上海的南京路雖初期取得了良好的效果但隨后出現(xiàn)的問題國外經(jīng)驗得到證實。步行街的建設不能僅僅考慮經(jīng)濟目的，更重要的要考慮到環(huán)境效益和社會效益，達到三者的完美結合。環(huán)境效益跟社會效益的取得必須通過景觀的合理規(guī)劃，達到與經(jīng)濟效益的完美結合。那么這個景觀命題也就是步行街的三代發(fā)展要求的反問式：　　 通過何種景觀規(guī)劃來吸引顧客？　　 通過何種景觀規(guī)劃來體現(xiàn)了對步行者的關懷？　　 通過何種景觀規(guī)劃來成為社會活動中心？　　景觀規(guī)劃的意義在此時已經(jīng)得到升華，他不僅僅是一處觀光景點，更是社會效益的一種體現(xiàn)。他滿足了人們購物的需要，滿足了人們休閑的可能，更增強了商業(yè)街區(qū)的凝聚力，促進了社會的和諧發(fā)展?！　⊙鸥鞑妓怪睹绹蟪鞘械乃琅c生》里有句話：“街道是旅客評價一個城市的標志”。從前人的經(jīng)驗我們可以看到景觀在城市當中的重要性，街道的規(guī)劃設計是否符合人流動線，是否符合當?shù)厝宋娘L情等都是我們要考問該景觀規(guī)劃的?！　∽鳛榻值?，或是由于美觀，或是由于富有人情味，均能吸引人。從前留心比較過歐洲街道跟日本街道的不同之處，歐洲街道有著優(yōu)美的花紋鋪裝圖案跟地毯一樣那么容易讓人親近，不管是室內(nèi)還是室外都一樣顯的精美。而日本，首先從建筑說起，房間里有高起地面的地板，他們叫做地板式建筑，實際上他們的生活在觀念上是與地面分離的，并且在院落邊上有高的圍墻，是一種與外界存在界限的建筑實體?！　∽C明空間是私有的。我們不難看出兩種文化的不同之處，歐洲城市廣場把環(huán)境當作一個整體來考慮，無論內(nèi)外，都會給人一種親切之感。那么歐洲模式是否正確呢，也不盡然。美國現(xiàn)在的公共生活遠比歐洲豐富多彩。不過，此種公共生活沒有很高的密度很多樣化的社會交往，也不像我們想象的那樣浪漫，因為它并不是全部照抄歐洲模式，而是具有獨特的北美形式。那是因為北美的城市沒有適當?shù)母呙芏葋硇纬蛇@種公共生活，沒有相應的物質(zhì)形式來包容這種公共生活，也沒有所需的社會經(jīng)濟結構來支撐這種生活（布里爾）?！　∥覀冃枨笠粋€（bmp）最佳管理措施，他是多方面的綜合結果?！　∵@里提到了人口密度、人文因素、還有一個社會整體結構的問題，前面講到了環(huán)境的概念，環(huán)境因素決定了其功能形式的不同表達方式。所以功能決定形式，形式反作用于功能，兩者相輔相成。環(huán)境清單明確且詳盡的展示了景觀規(guī)劃所需要解決的問題，所要注意的問題。環(huán)境清單也就是商業(yè)地產(chǎn)策劃前期所需掌握的第一手資料。商業(yè)地產(chǎn)跟景觀規(guī)劃在此得到完美的結合，它促進了一個項目環(huán)境的完美和諧。最佳管理措施（bmp）法則應用在景觀規(guī)劃中對環(huán)境的前期規(guī)劃及后期管理有著至關重要的指導意義。也是環(huán)境經(jīng)濟學里所闡述的那樣?！　【坝^規(guī)劃的重要性體現(xiàn)　　從理論上來講，景觀規(guī)劃同商業(yè)策劃都有各自的系統(tǒng)，對于某處商業(yè)區(qū)來講，商業(yè)策劃統(tǒng)領景觀規(guī)劃，商業(yè)策劃更全面更權威的顯示出了項目的定位及地產(chǎn)運營方式，他的地位無疑是不可動搖的。景觀規(guī)劃只是商業(yè)策劃理念的外在表達形式，它從形式上反映出商業(yè)策劃的最高思想。然而從現(xiàn)實方面來講，景觀規(guī)劃的這層外衣無時無刻不在表達著它的商業(yè)理念，傳遞著整個商業(yè)區(qū)乃至整個城市的名片效應?！　木哂形Φ纳虡I(yè)環(huán)境延伸到具有社會效益的公共空間，意義完全超出了商業(yè)區(qū)這層外衣所具有的意義。他的影響力可以滲透到在此消費、休閑、觀光等游客的潛意識里，給商業(yè)區(qū)帶來好的或者壞的口碑，這也決定了民眾的意愿取向。 　　商業(yè)運營是無形的，而景觀規(guī)劃是有形的，它能夠給游客帶來什么不是商業(yè)運營能做到的，它還要切切實實的體現(xiàn)在民眾的一言一行中，所以把景觀規(guī)劃稱做景觀品牌那也無可厚非。十四、如何規(guī)劃購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)？商業(yè)業(yè)態(tài)，是指經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形態(tài)。購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，則是指充分利用各種商業(yè)資源，為實現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運，而對商業(yè)項目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項目所進行的規(guī)劃。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個購物中心整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合，它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導，促進項目招商的進度；同時也能在項目的營運過程中為個體商家創(chuàng)造利潤，更能通過整體的效應擴大項目的商業(yè)影響力，吸引盡可能多的目標顧客，增加購物中心的內(nèi)在價值，提升市場競爭力，為項目的長期繁榮奠定基礎。因此在寶龍集團商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的情況下研究業(yè)態(tài)規(guī)劃的綜合考慮因素有著現(xiàn)實的意義。 　　一、購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應考慮的宏觀因素 　　項目當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平 　　豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合是購物中心項目發(fā)展所必需的，但這種組合不是沒有原則的“堆砌”，一定要有市場作為支撐，一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性，這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩(wěn)定上升的先決條件。 　　一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定了這個城市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與當?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平相匹配，符合當?shù)厝嗣竦南M習慣和消費能力。同時必須主動順應城市發(fā)展的需要，主動為城市經(jīng)濟社會發(fā)展服務。只有這樣，才不會與城市的發(fā)展相脫節(jié)。在面臨競爭的情況下，如果購物中心項目不能滿足目標消費者的需求，消費者就會流失，即轉(zhuǎn)移到其它能夠提供更好的商品、價格和服務的購物中心，這樣勢必降低本項目的客流量，而其它賣場卻擴大了市場范圍。 　　城市經(jīng)濟發(fā)展的潛力直接決定了購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃，必須具有一定的超前性。一個購物中心可以在一定的程度上改變當?shù)氐南M習慣。進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，在參考當?shù)氐南M能力的情況下，可以保持適度超前的規(guī)劃，但不能和當?shù)氐南M情況偏離太遠，否則就會出現(xiàn)“曲高和寡”的局面，導致購物中心的經(jīng)營失敗。 　　當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平也是業(yè)態(tài)規(guī)劃創(chuàng)新的一個保證。購物中心的準確市場定位的一個重要依據(jù)是項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平。對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ某浞址治鲇欣跇I(yè)態(tài)規(guī)劃準確的定位，在此基礎上進行一些業(yè)態(tài)的組合的創(chuàng)新，并形成一整套經(jīng)營管理系統(tǒng)的整合。否則就容易盲目跟風，頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃，把握不住市場定位，很難保證在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上取得成功。 　　項目當?shù)氐纳碳屹Y源 　　項目當?shù)氐纳碳屹Y源在很大程度上決定了該項目日后招商的資源和方向。 　　在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應對項目所在地的商業(yè)資源情況進行市場調(diào)研。根據(jù)市場調(diào)研的結果，進行分類匯總，計算出各分類項目的比例。一般來說，商家資源可以分為購物、餐飲及娛樂三大類。進行市場調(diào)研的目的在于分析當?shù)氐纳虡I(yè)發(fā)展情況，把握項目當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況，為商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃提供依據(jù)。 　　分析了市場調(diào)研報告之后，依據(jù)項目的自身體量面積，參考項目當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的情況針對各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積作出預估。同時可以借鑒國內(nèi)外的一些大型的商業(yè)成功的規(guī)劃經(jīng)驗，比如目前常用的規(guī)劃黃金比例，即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52：18：30。預估所需經(jīng)營面積時應把經(jīng)營的類別和商店種類的面積分類列出，這樣有利于從整體上對招商面積進行控制。預估面積之后，還應根據(jù)項目當?shù)氐那闆r進行市場需求的核實。核實市場需求的目的在于核實所有規(guī)劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場，如果當?shù)氐男枰淮嬖诨蛘哒f市場的需求不充足，就應及時進行相關的調(diào)整。如果整個的規(guī)劃與項目當?shù)厥袌龅男枨笙嗖钐h，那將對后期的招商造成很大的困難，對將來的經(jīng)營產(chǎn)生不利的影響。 　　二、購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應考慮的微觀因素 　　租金水平 　　購物中心的租金支付通常分為單一租金或租金與營收抽成配合兩種給付方式，但不同業(yè)種商戶的租金承受力各有差異。租金是商戶經(jīng)營成本的一個重要組成部份。租金過高，商家的經(jīng)營壓力就會很大，商家賺不到錢，整個購物中心的經(jīng)營結構就會變得十分脆弱。另一方面，租金是購物中心主要的收入來源，購物中心的投資回報主要是通過租金來實現(xiàn)的。因此在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應考慮不同業(yè)種商戶的租金承受能力，從而進行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以達到租金收益的最大化。 　　例如在購物中心規(guī)劃中，餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃大多往高層進行設置。將較多的小餐飲商家往高層放置，除了考慮到可以將人流往上帶動牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。一般而言，中式餐飲相對于服飾品牌旗艦等其他業(yè)態(tài)，整體可以承受的租金價格水平較低。而在一個商業(yè)項目里，首層的租金水平往往較高。租金測算的結果往往顯示出普通的小餐飲是無法承受較低樓層的租金價格的。所以它們在業(yè)態(tài)規(guī)劃時不宜放置在較低的樓層。 　　面積要求 　　面積要求是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個重要內(nèi)部考慮因素。不同商家需要的面積不同，在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時就應充分考慮不同商家的經(jīng)營面積要求的差異。如果規(guī)劃的面積太大，不適合引進商家的特定經(jīng)營，則是一種資源的浪費；如果規(guī)劃的面積太小，則不適合相應商家的要求，也會對招商造成阻礙。因此，商家的面積要求是在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時不容忽視的要素。 　　例如麥當勞和肯德基，其經(jīng)營所需要的面積一般不需要超過500㎡。再如沃爾瑪超市，其面積約2000030000平方米(不含停車場)，每一單層租賃面積至少8000平方米，至多租賃3個樓層。了解不同商家的面積要求，有利于解決主力商家所需要的面積太大或太小的問題，又可以增加項目整體的可售面積，增加商業(yè)項目的整體利潤。比如在業(yè)態(tài)規(guī)劃時可以將超過主力店面積要求的部分進行分割，使之形成一些獨立的店面，而且由此分割出來的店面緊鄰主力店，可以分享其巨大人流量，店面的價值自然非同尋常。 　　工程技術條件 　　在業(yè)態(tài)規(guī)劃時，還要考慮所要引進商家其經(jīng)營的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術要求，是否適合在本項目建筑樓層內(nèi)經(jīng)營。層高、柱距、結構負荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面都是業(yè)態(tài)規(guī)劃時應考慮到的工程技術條件。 　　業(yè)態(tài)規(guī)劃時綜合考慮各業(yè)種的工程技術條件，對于工程建設有著實際的指導意義。比如沃爾瑪超市，甲方所有管線(含支架、風口)；結構負荷方面，鮮食樓層：1000kg/㎡，非食品樓層：700kg/㎡。 　　再比如規(guī)劃影院業(yè)態(tài)的時候，一般電影院的層高都要求在89米之間。而普通電影院的層高也要求有8米。如果項目本身在建筑上不具備這樣的層高條件，那么在業(yè)態(tài)規(guī)劃中是不合適設置電影院這一業(yè)態(tài)的。 在其他業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計中，餐飲類的業(yè)態(tài)商家在規(guī)劃引進時還要考慮其供水、供氣、供電瓦數(shù)等是否合適；建筑類的商家規(guī)劃引進，要考慮到其本身的承重要求是否與項目本身建筑相適應等等。 　　 業(yè)種的聚客能力 　　在購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃中，要充分考慮不同業(yè)種的聚客能力。一般而言，具有經(jīng)營能力的商店即具有聚客力。聚客能力強的商店對購物中心的貢獻，不僅僅局限于單店經(jīng)營業(yè)績好，更重要的是