商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識-資料下載頁
2025-08-03 10:35本頁面
【正文】 幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風(fēng)排煙設(shè)備，經(jīng)營受很大影響。在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。整個操作應(yīng)該以專業(yè)的態(tài)度去進(jìn)行，有錢、有權(quán)不等于有專業(yè)技術(shù)，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當(dāng)然是狗出去叫，因為主人不是學(xué)這個專業(yè)的。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)很重要。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單位。許多的商業(yè)項目設(shè)計得不倫不類，經(jīng)營使用階段出現(xiàn)很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補(bǔ)救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一次性的設(shè)計費用。所以應(yīng)該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設(shè)計師。同是甲級大設(shè)計院，可能專長完全不同。正如醫(yī)療機(jī)構(gòu)中口腔醫(yī)院和婦產(chǎn)醫(yī)院的專長天壤之別。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計使項目升值。全憑發(fā)展商是否有遠(yuǎn)見卓識。不同的發(fā)展商對建筑設(shè)計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設(shè)計看作消費，有人把設(shè)計當(dāng)作投資。理念不同造成建筑設(shè)計的質(zhì)量差別，這些實際是會影響項目回報的。第五章 商業(yè)各業(yè)態(tài)分類以及特點一般商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。各主要業(yè)態(tài)選址和經(jīng)營特征如下?！ “儇浀辍 “儇浀晔侵冈谝粋€大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)?！。?）選址在城市繁華區(qū)、交通要道?！。?）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。?。?）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利?！。?）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快?！。?）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。?。?）采取定價銷售，可以退貨。?。?）服務(wù)功能齊全。 超級市場 超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)?！。?）址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)?！。?）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達(dá)。 （3）商店營業(yè)面積在1000平方米左右?！。?）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主?！。?）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行?！。?）營業(yè)時間每天不低于11小時。?。?）有一定面積的停車場地?！ 〈笮途C合超市 大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)?！。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。?。?）商店營業(yè)面積2500平方米以上?！。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。?。?）采取自選銷售方式?！。?）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場?！”憷辏ǚ奖愕辏 ”憷晔菨M足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。 （1）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。 （2）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高?！。?）居民徒步購物57分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買?！。?）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點?！。?）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。?。?）以開架自選貨為主，結(jié)算在收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行?！≠徫镏行摹 ≠徫镏行闹钙髽I(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體?！。?）由發(fā)起者有計劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營?！。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道?！。?）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成?！。?）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制?！。?）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%?！。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體?！。?）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場?！}儲式商場 倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）?！。?）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。?。?）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右?！。?）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費者為主?！。?）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主?！。?）店堂設(shè)施簡樸、實用?！。?）采取倉儲式陳列。?。?）開展自選式的銷售?！。?）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。第六章 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。一、地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。對商業(yè)地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個市場到區(qū)域商圈。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個市場、區(qū)域商圈。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機(jī)、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行商鋪市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也帶來生存的威脅。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，規(guī)避市場的風(fēng)險。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對商鋪的需求，以及對現(xiàn)有商鋪的意見，以引
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