蘇州石路商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃建議方案(55頁)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-08-04 08:39本頁面
【導讀】2020年全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破4000. 第二產(chǎn)業(yè)完成增加值，三次產(chǎn)業(yè)的比重分。布局基本完成轉型。2020年蘇州城鄉(xiāng)居民生活不斷改善?？睿壬夏暝鲩L22%。住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑。%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重達%。積1600萬平方米，增長%。16%，市場需求依舊保持旺盛的增長勢頭。全市完成拆遷房屋面積14萬平方米，建。量保持較高水平，供需矛盾得到緩解。2020年蘇州開發(fā)投資有所放緩。增幅比去年同期降了37%。上漲的勢頭在今年得到一定遏制，但上升幅度仍較大。與去年同期持平。石路具有商場、超市、連鎖店、專賣店等購。但石路商圈發(fā)展有明顯的自身缺陷。要想融入世界經(jīng)濟大潮，樹立商圈品牌形象，就必須對石路商圈進行提檔升級，化進行進化，將面臨被日益邊緣化的危險。占地石路7號、8號地塊將動遷，將打通西石路和北石路景觀空間，形成大型多功能商務中心。石路住宅不僅近期十分稀缺，而且遠期也較少，發(fā)展空間巨大。石路金座廣濟路15000地上5層，
【正文】 格的新高，半年之內(nèi)去化掉了大部分房源，價格抬升到了 12020元 /平米。后期有許多中小型公司進駐，用途漸向商務辦公轉化，目前租金也是居高不下。 金鷹國際花園 君臨國際 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高檔商務辦公 星級酒店 酒店式公寓 項目可能的發(fā)展方向 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開發(fā)方向 :高級商務辦公 2 市場角度 —— 目前市中心高檔商務辦公樓十分稀少。 開發(fā)角度 —— 開發(fā)能夠提升項目形象及價值感，利潤也相對較高。 銷售角度 —— 目前石路有大量中檔辦公樓，高檔商務辦公是市場空白。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 都會中心區(qū) 泛 CBD商圈 —— ?萬商云集 ?國際 /國內(nèi) /蘇州的機會 ?一站式服務 ?各種配套齊全 ?商圈擴容的需要 —— 高檔商務中心 ?規(guī)劃的高規(guī)格 ?地段價值的被認同 ?產(chǎn)品核心力的發(fā)揮 ?高檔商務市場空白 ?商家發(fā)展的需要 開發(fā)的宏觀理由 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 名稱 地點區(qū)域 體量（ m2） 均價 (元 / m2) 石路 8號宗地 步行街 15000 / 石路金座 廣濟路 25691 / 富達大廈 石路外圍，干將路 18000 7200 蘇寧電器主樓 步行街 12020 7000 佳福國際大廈 石路外圍，干將路 16000 9000 金河國際中心 新區(qū)獅山路 / 11000 金河國際大廈 新區(qū)獅山路 28層 7200 金獅大廈 新區(qū)獅山路 26層 7000 新地中心 新區(qū)獅山路 30層 10000 發(fā)展劣勢及機會： 目前石路區(qū)域商務辦公主要是中低檔，無論是辦公樓產(chǎn)品設置，還是停車等配套設施，都是較差的。所以相對價格較低，只達到 7000元 /平左右，項目商務辦公完全有可能向新區(qū)園區(qū)看齊。 開發(fā)的價格理由 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要商務辦公項目分布圖 本 案 廣 濟 路 金 門 路 愛河橋路 愛河橋路 步 行 街 步行街 8號宗地 （蘇景商務大廈，金茂大廈），占地 15000平米 蘇寧電器主樓，體量： 12020/㎡ 中低檔商務辦公。 石路金座， 體量：15000/㎡ 層數(shù)：裙樓 5F，主樓18F，高檔辦公 閶 胥 路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 名稱 地點區(qū)域 體量（ m2） 租金（月/m2） 其它 石路 8號宗地 步行街 15000 / 項目未啟動 石路金座 廣濟路 25691 / 已動工，未售 富達大廈 石路外圍，干將路 18000 35 40%租出 蘇寧電器主樓 步行街 12020 38 60%租出 佳福國際大廈 石路外圍，干將路 16000 / 5A級商務設置 金河國際中心 新區(qū)獅山路 / 100 5A級商務設置 金河國際大廈 新區(qū)獅山路 28層 90_100 基本租完 金獅大廈 新區(qū)獅山路 26層 85_95 全部租完 新地中心 新區(qū)獅山路 30層 95 30%租出 發(fā)展弱勢及機會 : 從目前租賃情況講，石路區(qū)域的租金目前與其它區(qū)域相比低不少，且出租情況不容樂觀，項目關鍵在于提高商務檔次，培育氛圍。一旦形成高檔商務氛圍，租金至少應該在 60元 /平 /月左右。 開發(fā)的租金理由 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 內(nèi)部競爭：石路金座、佳福國際大廈 2 石路金座，總建筑面積 25691平方米，容積率為 ，建筑密度 %，綠地面積（屋頂花園） 1560平方米，規(guī)劃建成一座 18層高商業(yè)金融辦公大樓，其中地上 1至 4層為精品商場，引入品牌服飾折扣店，第 5層將作為商務休閑會所，提供中高檔中西餐飲和娛樂休閑設施。第 6層至 18層將作為創(chuàng)意 LOFT商務辦公寫字樓。 以上兩個項目，是以后項目商務辦公的主要競爭對手。但對于共同構筑石路區(qū)域的高檔商務辦公市場，也是一種競合的關系。幾方可以挽手共同確立石路片區(qū)的商務辦公市場，與新區(qū)、園區(qū)進行競爭。 競爭與競合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 具體的產(chǎn)品結構？ 從開發(fā)的主要方向為商務辦公的情況下，產(chǎn)品進行的主要搭配形式為： 高級商務辦公 +商住樓（ SOHO） +星級酒店。 主要目標：將項目打造為石路高級商務中心區(qū)，使蘇州再現(xiàn)一個小型 CBD。 通過與其它項目的比較及本案項目的基顧條件，商務辦公預期目標均價將能達到 8000— 10000元 /平米。 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商務辦公可能存在的風險？ 2 商務辦公整體氛圍差，目前存在的商務都是低檔辦公 后市雖有高檔商務辦公出現(xiàn)，但形成整體氛圍時間長 新區(qū)與園區(qū)高檔商務辦公成熟，且數(shù)量眾多，檔次高 與新區(qū)園區(qū)高檔商辦競爭，高檔商務辦公先天不足 因交通及產(chǎn)業(yè)關系，對于大型企業(yè)入駐石路徒增不便 大體量的商務面臨需求不足，去化緩慢，帶來風險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主張。 我司主張 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們的傾向性！ 通過以上兩種方向的探討和數(shù)據(jù)說明， 我們更傾向于 住宅方向開發(fā) ， 這將是本案項目優(yōu)選的第一方案， 該方向風險小，容易去化切價值實現(xiàn)不小， 也是最有可能取得成功的方向。 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 The End. . . 蘇城未來新地標
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