【文章內容簡介】 　三、 風格色彩的多元化　　自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達到統(tǒng)一的繁華效果。新設計的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調乏味。為追求傳統(tǒng)商業(yè)街的意境，設計師應有意識地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一，甚至應刻意創(chuàng)造多種風格的店鋪共生的效果?！　〔煌L格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風情。即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。商業(yè)街的魅力就在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生。這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)別?！　∷?、 面材的軟化與精化　　商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據(jù)自身商業(yè)的性質特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設計僅僅是一個基礎平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設計應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置?！　橥怀鋈饲槲?，商業(yè)街表面構件上越來越多地應用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近裝修裝飾設計、也要求設計師不能停留在建筑框架的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設計。換句話說，商業(yè)街的外觀設計已經很室內化?！　∥?、 重視非建筑元素　　商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它一些建筑元素的運用，比如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更“友善”，就需要從景觀、園林的角度深化商業(yè)街的設計?！　】傊?，商業(yè)街的設計不應是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術指標，也應重視它所給人的心理感受。而為達到一個舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設計師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設計的深度來要求商業(yè)街外觀的設計成果。七、購物中心市場定位分析購物中心選店的一般條件　　下面是某跨國商業(yè)機構在考察2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的“一般條件”：　　經濟指標：包括所在城市的年人均國內生產總值10000元以上，年社會消費品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上?！　∪丝谥笜耍喊ㄋ鶎偃械娜丝?30萬以上，市區(qū)人口100萬以上，項目3公里范圍內人口25萬以上，項目5公里范圍內人口50萬以上……?！　〉缆方煌ㄖ笜耍褐饕忻媾R道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經過地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等?！　№椖恳螅旱貕K或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬平方米，地塊形狀為長方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場800kg/平方米，后倉與冷庫1200kg/平方米；地板表面：倉庫地面硬化而磨平，賣場內鋪地磚，辦公區(qū)和設備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，后倉凈高不小于9米；斜頂建筑：，頂部梁下凈高6米；后倉凈高不小于9米?！　∨涮字笜耍和＼囄辉?00輛—400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時，電話與寬帶30門直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進10出），設備容量128門……　　以上列舉的僅僅是一部分，作為開發(fā)商和商業(yè)地產的營銷者，我想還需要更多地了解商業(yè)運營機構的需求。對于1萬平方米，2萬平方米，幾千平方米……這些指標又會是變化的，但是如果你對自己的項目指標不太清楚，或者對將來你目標運營商的一般要求都做不到，那么項目的營銷就很難做?！　∫粋€案例定位與規(guī)劃失誤的分析　　曾經在我們參與合作討論的一個商業(yè)地產項目中，是一個與高層住宅連在一起的底層裙樓商業(yè)廣場，位置在區(qū)域內可謂幾年內獨一無二。前后都有城市交通主干線，側面有一條10多米寬的老街，靠東面的那條大道還是該城市河西的形象路，大道的東面就是江景?？梢哉f道路交通條件是完全滿足一般商業(yè)中心的要求。從目前離該項目100多米遠的某成功商業(yè)廣場來看，車流與人氣更是沒有問題。這些都已經得到商業(yè)運營機構的一致認可，據(jù)說來洽談的已經不少于五家商業(yè)大戶了，但還是沒有一家落定。到底是為什么呢？　　原來，原來，這個項目還有“一般條件”的其它指標沒有達到?！　≡撻_發(fā)商在定位時，既想打破傳統(tǒng)又沒有放棄傳統(tǒng)，總想兼顧兩種定位。它將底層商鋪分成兩部分，一部分是獨立的臨街門面，另一部分是被這些門面包圍著的商業(yè)中心。僅僅在臨西的道路中讓出一個出入口，“犧牲”了大概三個門面的面寬，算是為商業(yè)中心留出了通道。這不等于將好檔口賣給了小經營戶，將差檔口留給了實力商家；讓實力商家難以形成旺盛的人流和商業(yè)氣氛，生意也將被臨街獨立門面搶去了一半。如果門面的經營戶在產品方面與里面的商業(yè)中心重復，或者因為外面的個體商戶形象問題、信譽問題、質量問題等等，將波及里面的大商戶，豈不太讓里面的商業(yè)中心受冤嗎？ 據(jù)說，開發(fā)商還要求，整體經營商家要連同負一層都做起來，形成一個大約將近2萬平方米規(guī)模的購物中心。更為不可思議的是，一層本來是很好的整體，卻被人為地在南北中心線處規(guī)劃建成一條所謂的消防和人行通道，這不是變成了事實上的兩個商場了嗎？這樣的話，人流被兩堵墻阻隔了，即使用的是通透墻或玻璃墻，也限制了客人方便自由的流通。哪個商家愿意在如此不統(tǒng)一的布局內進行商業(yè)運營呢？　　可能開發(fā)商原來以為這樣做，可以實現(xiàn)他的最大利潤。因為臨街商鋪可以至少賣8000元每平方米，最高甚至可以賣到40000元。而對于里面的商業(yè)中心則定位為整體均價不低于5000元每平方米。可是當開發(fā)商這樣將臨街商鋪全賣了之后，才發(fā)現(xiàn)沒有一個商業(yè)巨頭敢進入商業(yè)中心來了。結果，該開發(fā)商很難實現(xiàn)預想的開發(fā)回報了，除非調整定位和規(guī)劃?！　‘斎唬_發(fā)商在營銷推廣策略上也有失誤，如果他將臨街商鋪暫時保留不推；先將里面的商業(yè)中心進行全面包裝和推廣，吸引大商家來洽談，確定合作意向或簽訂租賃（銷售）合同后，再對臨街商鋪進行發(fā)售，這樣，還可能實現(xiàn)臨街商鋪價值的最大化和搶購熱潮，甚至價格看漲好多也很難說。因為人們發(fā)現(xiàn)連里面的商業(yè)中心都被大商家看好了，租買了，肯定可以做旺，外面的獨立商鋪就會有堅強后盾和保障了。這是商業(yè)里面一種必然的效應，也就是“傍著大樹好生長”的道理?！　“秧椖康摹耙话銞l件”做到位　　目前，繼打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式掀起的專業(yè)市場沖擊波以后，中國的大型零售商店、商業(yè)廣場、購物中心或MALL發(fā)展勢頭很旺，成為現(xiàn)代商業(yè)的第二次沖擊波。但是，做商業(yè)地產真不容易，做得好則可名利雙收，而且模式可以成功復制；做得差，不但不能成功收回應得的利潤，甚至連老本也會虧進去。因此，有業(yè)界專家建議并呼吁，建大型商業(yè)廣場或購物中心應該采取公眾聽證制，還要盡快制定商業(yè)網點規(guī)劃方面的法律文件，以避免盲目性和重復性，長沙市中心商業(yè)區(qū)就有“巨商扎堆”現(xiàn)象。我認為，在論證和規(guī)劃引導的同時，關鍵是要研究市場，按市場經濟規(guī)律辦事，做好產品的定位。要做到這一點，研究客戶很有必要，客戶的要求甚至比原則和理論更重要?！　∪f達的商業(yè)地產做得很成功，原因在于它是與零售商巨頭捆在一起，先有了客戶，再來做產品的，是一種定單式的開發(fā)模式。而對于本土的大多數(shù)開發(fā)商來說，還很難做到這種程度。所以，對大多數(shù)做商業(yè)地產項目的開發(fā)商來說，應該先吃透客戶的需求和想法，將自己的商業(yè)地產定位于自己預選好并符合“一般條件”的商業(yè)巨頭。　　這就叫做把項目的“一般條件”做到位，看你是定位為2萬平米以上的大商家，還是1萬平米以下的中小商家；是做給大型商業(yè)廣場呢，還是做給大型生活超市；看看項目周邊的經濟指標、人口指標、交通指標等等能否與你的商業(yè)項目相匹配；分析一下項目的市政規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿Φ鹊??！　≡谧錾虡I(yè)地產或者帶底商的樓盤時，開發(fā)商應該充分地考慮項目的定位和經營方面的問題，這既是為將來經營的商家著想，也是為自己的商業(yè)項目能更好的租售出去著想。這就是從客戶入手，找準市場切入點，并在開發(fā)和營銷中不斷修正和完善商業(yè)地產項目的定位。八、專業(yè)市場的商業(yè)規(guī)劃隨著房產業(yè)發(fā)展的日益成熟，房產市場競爭、特別是商業(yè)地產市場的競爭尤為激烈，競爭催生新的建筑模式、新的地產概念層出不窮。街區(qū)商業(yè)以追求形式與功能的最佳組合為目的，街區(qū)商業(yè)是其中頗為搶眼的一個概念，正成為商業(yè)地產中炙手可熱的新模式。有人預測，街區(qū)商業(yè)將引發(fā)下一輪的市場熱潮。它的出現(xiàn)也是城市發(fā)展到一定階段的必然結果?！　　敖謪^(qū)商業(yè)”引領樓市熱流成就商業(yè)物業(yè)　　街區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)最早在北京。首先是建外SOHO 推出特色商業(yè)街區(qū)，仿照上海新天地的業(yè)態(tài)模式，在北京CBD商務區(qū)營造一個有16條步行商業(yè)小街、300個沿街店鋪，以及20個雙層花園的商業(yè)街區(qū)；與此同時，以街區(qū)商業(yè)為概念，由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成的蘋果街也已面世。第七街區(qū)，則完全向外宣傳打造具有時尚特色的商業(yè)街區(qū)。同時還有像萬達、金地等著名商業(yè)地產公司的項目開始準備將其街區(qū)商業(yè)推向市場?！　《鄠€街區(qū)商業(yè)項目的推出，使街區(qū)的概念成為近期商業(yè)地產中最熱的一個詞。那么，街區(qū)概念如何成就商業(yè)物業(yè)？北京后現(xiàn)代城的主創(chuàng)人員通過對美國佐治亞州建筑界進行的“城鎮(zhèn)復興計劃”考察，提出了“美國后街生活”的產品理念。后現(xiàn)代城的“美國后街”集餐飲、零售、文化、娛樂等為一體，將是一個具國際水平的綜合性時尚休閑區(qū)?！　〕鞘邪l(fā)展催生“街區(qū)商業(yè)地產”時代　　隨著城市社區(qū)化的大勢所趨，房地產開發(fā)特別是商業(yè)地產的開發(fā)也必將走向社區(qū)化，因此，杭州商業(yè)地產步入“街區(qū)”時代也是大勢所趨。一方面，源于樓市競爭而帶來的創(chuàng)新的需要；但另一方面，也是城市文明不斷推進的結果。　　宏觀到城市發(fā)展的角度，街區(qū)住宅的價值也值得挖掘：由于街區(qū)能開放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套資源，另一方面也使街區(qū)里的商店、辦公場所、公建配套等得到更大程度的商業(yè)利用，達到社區(qū)效益的最大化?！　∶媾Rshopping mall喊停、專業(yè)市場走平、縣市大商場的窮途末路，街區(qū)商業(yè)因有合理的布局，便利的交通，經營形式也更為多樣化，沒有shopping mall和專業(yè)市場等的不便，因此是目前較符合中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是商業(yè)模式的一個發(fā)展方向?！　『贾莩霈F(xiàn)首個“街區(qū)商業(yè)”　　從簡單的樓座到組團住區(qū)到小區(qū)到社區(qū)到今天的街區(qū)，杭州商業(yè)地產的舞臺已經不再拘束于狹隘的建筑平臺和傳統(tǒng)的利潤法則。隨著北京的“街區(qū)商業(yè)地產”旋風席卷而來，華元。16街區(qū)這個帶有鮮明“街區(qū)地產”特征的房地產新盤應運而生?！　∽鳛樯虡I(yè)地產的開拓者，華元房產精心打造了下沙首個大型商住項目——— 華元。16街區(qū)，它擁有近2萬平方米的街區(qū)商鋪和3萬余平方米酒店式寫字樓，將為我們提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新銳的 BLOCKSTREET商業(yè)模式。十個BLOCK模塊街區(qū)相對獨立又渾然一體，主街與四條次街交錯分割，營造立體式的商業(yè)內街，形成流動性極強的內部空間。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鮮活，但同樣功能齊備，尤為難得的是其中每個鋪位都臨街而設。　　“街區(qū)商業(yè)”的獨特之處　　街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個重要構成部分，它的價值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也是各單體的“通道”，構成“公共活動空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。街區(qū)會告訴我們很多東西，除了周邊物業(yè)可以賣多少錢外，它也告訴了我們在這個街區(qū)，怎樣的生活空間會賣這樣的價格，甚至是更高的價格。這里所指的“城市街區(qū)”應該包含兩個指標：一是硬件，在項目建筑空間的營造上，有傾向性地選擇了時尚元素比較高的社區(qū)配套，如主體商業(yè)街、富有情調的景觀以及高爾夫練習場設施或主題公園；二是軟件，這是“城市街區(qū)”的核心體系，即對生活在這個街區(qū)的人的生活習慣、人生價值定位等方面的引導。街區(qū)商業(yè)作為在街區(qū)住宅的基礎上應運而生的商業(yè)模式更有其獨特之處。以華元。16街區(qū)為例，“街區(qū)商業(yè)地產”應該包括以下要素： 　　街區(qū)商業(yè)最大的商業(yè)魅力就在于開放性：街中設街，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業(yè)死角……處處人潮涌動，商業(yè)空間充滿人情味?！　　　〗謪^(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，集購物、休閑、娛樂、居住等為一體，各業(yè)態(tài)間互動互補，真正使全人群（各個年齡群）、全天候一站式購物消費成為可能?！　　　〗謪^(qū)商業(yè)空間不過分大，長度不過分長；街區(qū)的科學規(guī)劃令人只需步行，便可輕松購物、娛樂、休閑、看電影。黃金比例的店面分布，合理的面寬及進深，讓店鋪投資的性價比達到最高。人性的尺度帶來交往和溝通的便利，更帶來有效商業(yè)時間的延長?！　　　〗謪^(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通。街區(qū)的格局必然是四面貫通的，街區(qū)的位置必然是要處在交通樞紐上的。商業(yè)不再是一個區(qū)域的獨立體，而是一個城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區(qū)不僅極大地阻止了本地消費的外流，更大量吸納了外圍人流?！　　　〗謪^(qū)商業(yè)通過空間的靈活過渡，改變了人流熙攘、環(huán)境喧囂的商業(yè)第一印象，多條商業(yè)內街和次內街，多種功能分區(qū)，鬧中取靜，靜中求動，實現(xiàn)動靜隔離。消費環(huán)境幽雅、舒心、個性飛揚，業(yè)態(tài)之間動靜有序，互不干擾?！　　　〗謪^(qū)商業(yè)更注重交流的功能：街區(qū)中勢必存在廣場，廣場是人們迷戀一個地域的重要依據(jù)，是一個區(qū)域活力的第一見證。廣場是最容易吸納人流、聚集人氣的地方，各種有特色文化味道的商業(yè)活動讓商業(yè)在街區(qū)文化的包裝和烘托下價值倍增。　　華元。16街區(qū)追求形式與功能的最佳組合，追求建筑與城市空間相適應。并努力在此基礎上創(chuàng)造出一個生氣勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作為杭州街區(qū)商業(yè)地產項目中的佼佼者，有四大理由成就了華元。16街區(qū)的商業(yè)突出地位：　　理由一：有一種位置注定就是領先者　　北臨下沙主干道2 號大街，東接9號大街，西與下沙公交站渾然一體；背靠下沙公共配套中心，與文教區(qū)的中央廣場近在咫尺，占據(jù)大學城入口門戶位置。項目北面正對浙江工程學院，與杭州電子科技大學、浙江警官職業(yè)學院等高校緊密相連，南鄰下沙大型住宅區(qū)。龐大的消費人群，盡在掌握之中，而區(qū)域的至尊首席，更讓人不容置疑。 理由二：交通樞紐