蘇州石路商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建議方案(55頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 08:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 口不斷增加，鄰里中心這一商業(yè)形態(tài)將日漸成熟，會(huì)成為蘇州商業(yè)棋盤(pán)中一枚重要的棋子。其少量的臨街商鋪投資潛力也很大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綜合評(píng)估 第二商圈（?。? 檔次不一（市井） 快速拓展 有些游離 被新移民摒棄 ” 石路游離在傳統(tǒng)和現(xiàn)代之間，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目。 項(xiàng)目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目的指標(biāo) 本案地段突出，位于老城中心區(qū)，位于金門(mén)路南側(cè)，廣濟(jì)南路東側(cè)，愛(ài)河橋路西北側(cè)，毗鄰石路名店街的地塊。 本案地塊現(xiàn)狀含南兵營(yíng)部隊(duì)用地、前期開(kāi)發(fā)遺留用地、部分市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)用地等。 本案交通條件良好，且北臨石路商貿(mào)區(qū)，地塊商業(yè)基礎(chǔ)條件突出，周邊生活配套齊全。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) —— 總用地面積： 12303m2 占地面積 : 8800 容積率： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢(shì) —— ?地處老城中心區(qū)石路商圈，地段優(yōu)越 ?購(gòu)物、交通、生活方便，配套齊全 ?集酒店 /商務(wù) /商業(yè) /居住 /投資多種物業(yè) ?項(xiàng)目高檔、精品化，極強(qiáng)昭示性 威脅 —— ?石樓 商務(wù)、商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)情況較差 ?來(lái)自其他區(qū)域項(xiàng)目的較大競(jìng)爭(zhēng) ?項(xiàng)目體量較大，易受發(fā)展大勢(shì)影響 劣勢(shì) —— ?前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響 ?區(qū)域價(jià)格上限對(duì)樓盤(pán)突破形成打壓 ?位于鬧市區(qū)，噪音干擾，生活質(zhì)量差 機(jī)會(huì) —— ?可以從石路商圈拓展中借勢(shì)發(fā)展 ?人們對(duì)市中心項(xiàng)目的青睞 ?周邊在建項(xiàng)目雖有，但競(jìng)爭(zhēng)性較小 優(yōu)勢(shì) —— 位處石路商圈之中； 項(xiàng)目多種精品、高檔物業(yè)組合； 機(jī)會(huì) —— 從石路商圈發(fā)展中借勢(shì)拓展，溶入商圈 周邊在建項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)程度較低 客群對(duì)市中心項(xiàng)目的期望與熱衷 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目區(qū)域的聯(lián)力 商業(yè)中心區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 高尚居住區(qū) ” 本項(xiàng)目無(wú)疑是區(qū)域內(nèi)的明星項(xiàng)目 三區(qū)合力，澆注精品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 方向。 可能方向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的兩種模式 居住方向 商業(yè)、商務(wù)方向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)、商務(wù) 酒 店 整合項(xiàng)目資源，對(duì)項(xiàng)目功能相互促進(jìn)的特點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)化 改變房地產(chǎn)普遍的性格平面化、消費(fèi)者認(rèn)同單一化的狀況 居住 顛覆傳統(tǒng)項(xiàng)目形態(tài)，創(chuàng)造更多的可能性 物業(yè)形態(tài)的聯(lián)力 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 居住性住宅 酒店式公寓 高檔商務(wù)辦公 星級(jí)酒店 單純居住型住宅 —— 難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo) 單純商務(wù)、商業(yè) —— 功能體量大，風(fēng)險(xiǎn)極大 服務(wù)型物業(yè)過(guò)多，如酒店 —— 競(jìng)爭(zhēng)壓力、客源來(lái)源單一 星級(jí)酒店 酒店式公寓 1 2 項(xiàng)目可能的發(fā)展方向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 居住性住宅 酒店式公寓 星級(jí)酒店 項(xiàng)目可能的發(fā)展方向 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 住宅方向 :高尚住宅 1 市場(chǎng)角度 —— 石路住宅十分稀少，是個(gè)非常大的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)角度 —— 石路目前的住宅價(jià)格與商務(wù)辦公的價(jià)值持平，利潤(rùn)不失 銷售角度 —— 客戶對(duì)市中心住宅的需求永遠(yuǎn)都是相當(dāng)旺盛的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開(kāi)發(fā)住宅的理由 ?大量客戶青睞市中心住宅 ?減少商業(yè)商務(wù)體量過(guò)大， 帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 ?住宅價(jià)格與商業(yè)辦公價(jià)格 相差無(wú)幾。 愛(ài)河橋路 愛(ài)河橋路 ?商圈中心，大量生活配套支撐； ?交通便利，區(qū)域開(kāi)放性輻射極強(qiáng) ?中心區(qū)住宅稀缺，為市場(chǎng)空白點(diǎn) 住宅稀缺帶來(lái)機(jī)會(huì) 廣濟(jì)路 金門(mén)路 不可避免的劣勢(shì) —— 鬧市灰塵噪音 高容積率影響舒適度 小區(qū)環(huán)境營(yíng)造受限 商住一定程度互擾 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性純住宅十分稀少，距石路較近，與本案有一定競(jìng)爭(zhēng)性的得是寶石御景園。最大的優(yōu)勢(shì)就是生活方便，無(wú)論是交通，還是生活配套都相當(dāng)方便，這也是很多人選擇它的理由所在，其 3月份推出三期，小高層已快速售完，高層也已銷售 70%左右。 周邊二手房的價(jià)格也處于高位，如石路附近多層的南浩花園，價(jià)格也在 6300元 /平左右。 寶石御景園 均價(jià)： 6700元 /平 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：寶石御景園 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要住宅分布圖 本 案 廣 濟(jì) 路 金 門(mén) 路 愛(ài)河橋路 愛(ài)河橋路 步 行 街 步行街 南浩花園 ，多層，二手房 6300元 /平 寶石御景園，在兩個(gè)街區(qū)外，小高層均價(jià) 6700元。 閶 胥 路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格 綜合 品質(zhì) 低品質(zhì)高價(jià) 格 高品質(zhì)高價(jià) 格 高品質(zhì)低價(jià) 格 低品質(zhì)低價(jià) 格 本項(xiàng)目 寶石御景園 南浩花園 項(xiàng)目應(yīng)該是高質(zhì)高價(jià) 新地中心 住宅的檔次選擇 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高尚住宅銷售價(jià)格的上限是可以預(yù)見(jiàn)的 時(shí)間軸 2020 2020 2020 5400 5800 6300 8000 銷售價(jià)格 2020 6000 7200 2020 住宅的銷價(jià)展望 1 中管網(wǎng)
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