20xx年商業(yè)地產規(guī)劃專題研究報告(41頁)-商業(yè)地產(編輯修改稿)
2025-09-19 14:43 本頁面
【文章內容簡介】 消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉悅，購物方便且不易疲勞 。 23 2020/9/18 購物中心規(guī)劃布局的形式 購物中心的典型空間布局可分為線形、環(huán)形和枝形三種，由這三種基本形可以衍生出多種建筑平面 ,例如線形包含雙線形、弧線形、 L型 ,環(huán)形包含矩形、圓環(huán)形、復式環(huán)形 ,枝形包括風車形、十字形、 Y形、 T形等等。 ? 環(huán)形：環(huán)形布局適用于較寬松的基地 ,步行街形成環(huán)路 ,店鋪可以獲得更為均等的被瀏覽幾率 ,優(yōu)點是回游性好 ,可以提高銷售機會 ,便于利用平面中明確的向心性來組織中庭空間 ,缺點是較大的進深尺寸對防火疏散有較高的要求。 ? 線形：線形布局適用于狹長的基地 ,在線形步行街兩側布置店鋪 ,其優(yōu)點是布局緊湊、通過效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強 ,缺點是回游性略差、單方向性造成一定的枯燥感 ,通?？梢酝ㄟ^將步行街設計成弧形來增加趣味性 ,在線上布置大型的節(jié)點來緩解消費者的枯燥感。 24 2020/9/18 購物中心規(guī)劃布局的形式 ?枝形 ：枝形布局的實用性很強 ,不同長度和形態(tài)的“枝”可以靈活地適應基地的不同形態(tài) ,優(yōu)點是基地利用率高 ,缺點是回游性差 ,如果每條“枝”的長度過大 ,消費者很容易放棄逛枝的其它部分 ,當然 ,可能通過謹慎地設計“枝”的長度、方向、交點、“枝”之間的次級通路來改善這種情況。 25 2020/9/18 2 商業(yè)地產的業(yè)態(tài)規(guī)劃與設計 業(yè)態(tài)規(guī)劃是商業(yè)地產規(guī)劃設計的核心 ?業(yè)態(tài)組合的構成包括主力店、衛(wèi)星店 (主要營業(yè)面積使用者 )、休閑及服務提供者、其他業(yè)態(tài)的小店。它是 設計規(guī)劃的依據基礎 。 ?成功的商業(yè)規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合的設定是關鍵，業(yè)態(tài)組合的成功取決于主力店的選擇。 ?必須根據商圈可觸及的顧客人口進行 消費者研究調查。 26 2020/9/18 業(yè)態(tài)組合 所謂業(yè)態(tài)組合就是商業(yè)地產項目根據自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類 ,每種業(yè)態(tài)在其中的分布狀況以及各成分組合配比的過程。具體來說 ,業(yè)態(tài)組合涉及以下三個層面 : ?業(yè)態(tài)的選擇 ： 一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋那些業(yè)態(tài) ?配比的問題 ：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數量的多少，以及相互的比例關系 ?落位與分布的問題 ：各業(yè)態(tài)在城市綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關系 27 2020/9/18 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 ?定位三原則：區(qū)域環(huán)境定位、目標客戶群的選擇和規(guī)模選擇 ?功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎 ?業(yè)態(tài)的相關性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑 ?長期租金回報能力評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提 ?空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題 ?業(yè)態(tài)組合永遠是個動態(tài)過程 28 2020/9/18 商業(yè)地產業(yè)態(tài)設計的層次 ?明確項目的開發(fā)屬性 ：明確開發(fā)屬性的目的，是要保證項目的業(yè)態(tài)設計最終符合開發(fā)商的財務設計要求，確認投資回報率、成本利潤率和現(xiàn)金流的基本要求。 ?明確項目的規(guī)劃布局 ：根據開發(fā)商的財務需求，結合項目的規(guī)劃指標，以及設計師的設計理念，對項目整體的規(guī)劃布局，明確各個功能分區(qū)的建筑形態(tài)。 ?深化項目業(yè)態(tài)設計 ： 由于不同項目的開發(fā)屬性不同，業(yè)態(tài)設計的結果要做到：對于項目整體，給出明確業(yè)態(tài)定位；對于出租部分，給出明確業(yè)態(tài)組合；對于出售部分，由于經營權與所用權已經分離，可以給出明確的業(yè)態(tài)引導。
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