20xx年商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃專(zhuān)題研究報(bào)告(41頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)(已改無(wú)錯(cuò)字)
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【正文】 29 2020/9/18 影響城市綜合體業(yè)態(tài)組合的因素 ?各業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)及相互關(guān)系 ?城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ?休閑娛樂(lè)氛圍 ?開(kāi)發(fā)商實(shí)力 ?差異化經(jīng)營(yíng) 30 2020/9/18 3 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃 商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益， 但其對(duì)吸引人流及聚集人流具有重要的意義。 ? 便利的交通 交通的易達(dá)性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 ? 停車(chē)體系 對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車(chē)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的易達(dá)性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決 定。 ? 廣場(chǎng) 許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車(chē)場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀(guān)賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸。 ? 形象設(shè)計(jì) 形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿(mǎn)足顧客 的視覺(jué)享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。 31 2020/9/18 商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃 室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿(mǎn)足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。 32 2020/9/18 物理因素 人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿(mǎn)足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類(lèi)要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來(lái)，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)。 33 2020/9/18 建筑設(shè)計(jì)因素 ? 人流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)以直線(xiàn)為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。但在直線(xiàn)的人流動(dòng)線(xiàn)中，可以規(guī)劃幾個(gè)類(lèi)似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 ? 為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 ? 如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。 34 2020/9/18 建筑設(shè)計(jì)因素 ?人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線(xiàn)內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。 ?在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。 35 2020/9/18 業(yè)態(tài)分布規(guī)律 ? 合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在較高層。 ? 按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類(lèi)商品的業(yè)態(tài)類(lèi)型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類(lèi)型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂(lè)等適宜分布在較高樓層上。
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