【文章內(nèi)容簡介】 0 0 . 0 %億元商業(yè)地產(chǎn)銷售額 同比增長率 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 走過了 2020年金融危機(jī)帶來的市場低迷，北京商業(yè)地產(chǎn)市場在 2020年又呈現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力及回復(fù)力。隨著北京商業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售價格的增長， 2020年銷售額創(chuàng)下歷史新高，達(dá) ，同比增長 %， 為近六年最高增幅 。 商業(yè)地產(chǎn)銷售面積 圖 25 北京 歷年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增長率走勢 8 9 . 1 %1 8 5 . 3 %5 4 . 4 %1 8 . 5 % 1 1 . 1 %1 . 5 %2 4 . 1 % 1 6 . 6 %3 9 . 7 %0501001502002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 4 0 . 0 %1 0 . 0 %6 0 . 0 %1 1 0 . 0 %1 6 0 . 0 %萬平方米商業(yè)地產(chǎn)銷售面積 同比增長率 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 雖然開發(fā)商放緩了對商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)節(jié)奏，但在需求端，經(jīng)歷了 2020下半年的觀望之后，市場對商業(yè)營業(yè)用房形成了明確的旺盛需求，使得商業(yè) 營業(yè)用房銷售面積實現(xiàn)大幅增長。 2020年 北京 商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 ，同比增長 %。 商業(yè)地產(chǎn)銷售價格 圖 26 北京 歷年商業(yè)地產(chǎn)銷售價格及同比增長率走勢 1 0 . 2 %3 . 5 % 2 9 . 1 % 1 7 . 5 %1 6 . 8 %5 2 . 5 %1 7 . 5 % 2 . 5 %1 1 . 3 %050001000015000202002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 4 0 . 0 %0 . 0 %4 0 . 0 %8 0 . 0 %元/ 平方米商業(yè)地產(chǎn)銷售價格 同比增長率 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 自 2020年至 2020年， 北京 商業(yè)地產(chǎn)的價格一直處于上升的趨勢。 2020年為 7164元 /平方米， 2020年升至 10189元 /平方米，兩年上升了 25%。 2020年，由于商業(yè)地產(chǎn)的空置率一直居高不下，且受宏觀政策調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn) 均價 下降 %， 至 8502元 /平方米。從 2020年開始， 北京商業(yè)地產(chǎn)的銷售價格持續(xù)上升，由 2020年的 9815元 /平方米迅速攀升 至 2020年的 14965元 /平方米 ，同比漲幅達(dá)到 %。 2020年受國際金融危機(jī)和商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，均價為 17147元 /平方米，下滑 %。但 2020年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖也使得價格出現(xiàn)明顯的回升，當(dāng)年商用營業(yè)價格平均銷售價格 為 19091元 /平方米，創(chuàng)歷史新高，同比上漲 %。 商業(yè)地產(chǎn)租金水平 圖 27 北京 歷年商業(yè)地產(chǎn)租金水平及同比增長率走勢 1 2 . 7 % 0 . 6 %1 7 . 5 %6 5 . 1 %2 4 . 8 % 3 . 0 %1 5 . 6 %6 . 1 %3 . 3 %0 . 04 0 . 08 0 . 01 2 0 . 01 6 0 . 02020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 4 0 . 0 %0 . 0 %4 0 . 0 %8 0 . 0 %元/ 平方米每月商業(yè)地產(chǎn)租金水平 同比增長率 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 2020年，北京申奧成功，商業(yè)地產(chǎn)加快了發(fā)展步伐，總體租金水平呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。 2020年 雖然 受非典影響， 但較多商業(yè)項目以犧牲空置率的方式使租金保持了較高的水平，當(dāng)年租金增長 %；受商業(yè)項目搭車奧運的影響， 2020年北京商業(yè)地產(chǎn)迎來供應(yīng)高峰， 受開發(fā)商、經(jīng)營者對 奧運經(jīng)濟(jì)及未來商業(yè)經(jīng)營的長期看好 的影響 ，當(dāng)年租金水平 同比 增 長 點 ，是歷史最高增幅；受 2020金融危機(jī)的影響， 2020年租金有小幅度下降，隨著 2020年經(jīng)濟(jì)的快速回暖， 北京 商業(yè)地產(chǎn) 租金 水平 增幅達(dá) %。 商業(yè)地產(chǎn)空置率 圖 28 北京 歷年商業(yè)地產(chǎn)空置率 1 6 . 3 %1 7 . 1 %1 4 . 7 %1 2 . 4 %9 . 2 %7 . 3 %8 . 9 %5 . 8 %5 . 3 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020商業(yè)地產(chǎn)空置率 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 總體來說，商業(yè)地產(chǎn)的空置率是由市場需求決定的。準(zhǔn)確來說，北京商業(yè)地產(chǎn) 大規(guī)模 發(fā)展 始于 申奧成功的 2020年，快速發(fā)展 始于 奧運經(jīng)濟(jì) 全面迸發(fā)的 2020年。商業(yè)地產(chǎn)較長的開發(fā)周期決定了其發(fā)展的前瞻性。商業(yè)地產(chǎn)空置率也在供應(yīng)的加速中不斷升高， 2020年到達(dá)歷史高位 %。 2020年隨著經(jīng)濟(jì)快速回暖，消費需求階段性增長，空置率略有下降，但總體不容樂觀。 第三部分 北京重點 商圈 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 1. 北京商業(yè)地產(chǎn)市場概況 商業(yè)地產(chǎn)是完 全區(qū)別 于 住宅、寫字樓、 工業(yè)廠房 的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品 。 通俗的講，商業(yè)地產(chǎn)就是能為商業(yè)活動提供場所的房地產(chǎn) 。 商業(yè)地產(chǎn) 根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所進(jìn)行分類， 具體可分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等 17種零售業(yè)態(tài)。 （ 本文討論的 均為有店鋪零售業(yè)態(tài) ，既上文說的前 11項 ） 商業(yè)地產(chǎn)的 主要業(yè)態(tài)分類及特點如下： （ 1） 購物中心（ shopping center/shopping mall） 購物中心是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、運營的一種建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。具體包括：社區(qū)購物中心（在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在 50000平方米以內(nèi)的購物中心）、市區(qū)購物中心（在城市的商業(yè)中心建立的，面積在 10萬平方米以 上 的購物中心）、城郊購物中心（在城市的郊區(qū)建立的，面積在 10萬平方米以內(nèi)的購物中心）、廠家直銷中心（由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌 的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)）。 （ 2）大型超市（ hypermarket） 大型超市是實際營業(yè)面積 6000平方米以上 、 品種齊全 、 滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。 （ 3）超市（ supermarket） 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。 （ 4）倉儲會員店（ warehouse club） 倉儲會員店是以會員制為基礎(chǔ)，實行儲銷一體、批零兼營，以提供有限服務(wù)和 低價格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。 營業(yè)面積一般在 10000平方米以上。設(shè)有較大規(guī)模的停車場。倉儲式商場實際是用零售的方式來完成批發(fā)配銷業(yè)務(wù)的商店。 （ 5）折扣店（ discount store） 折扣店是店鋪裝修簡單 、 提供有限服務(wù) 、 商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到2020個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。 （ 6）便利店（ convenience store） 便利店是指滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)，選址多在居民住宅區(qū)、學(xué)校等客流量大的繁華地區(qū)，營業(yè)面積在 50－ 150平方米，營業(yè)時間為 15－ 24 小 時，經(jīng)營品種以即時消費、小容量、應(yīng)急性為主。 （ 7）專賣店（ exclusive shop） 專賣店是以專門經(jīng)營或被授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)。這些商品具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，或者同一個品牌的商品，或者一個系列專門的商品的商店。其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。 北京 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展現(xiàn)狀及格局變化 嚴(yán)格意義來說，商業(yè)地產(chǎn)是隨著住宅的發(fā)展進(jìn)程而逐漸壯大的。 北京 商業(yè) 地產(chǎn) 自 20世紀(jì) 90年代起步發(fā)展 。在 發(fā)展初期，政府對于商業(yè)用地 的 開發(fā)嚴(yán)格限制 ， 再加上 商業(yè) 地產(chǎn) 本身的管理 較為復(fù)雜 ， 使 其 發(fā)展較為緩慢， 基本 處于 停滯階段。 隨著經(jīng)濟(jì)的 快速 發(fā)展，居民消費水平的提高，商業(yè)地產(chǎn) 在 2020年后 迎來了發(fā)展的春天 。雖然住宅 類房地產(chǎn) 仍 然 占據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭地位，但商業(yè)的長期缺乏正逐漸被開發(fā)企業(yè)所認(rèn)識。商業(yè)地產(chǎn) 以其 極具誘惑力的開發(fā)模式和贏利渠道，在沉寂了 10 年之后在北京房地產(chǎn)市場 崛起。 從 2020年開始， 北京的商業(yè)地產(chǎn)市場 開始活躍，不管是住宅底商還是純商業(yè)項目都呈現(xiàn)出迅猛的上升勢頭，其上市量、成交量迅速放大。 2020年多家外地、外籍大型商家陸續(xù)入駐北京，外來投資者逐步增加 ， 開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的普遍看好和投資人的爭相追捧，使得北京掀起 了一陣商業(yè)地產(chǎn)熱。 2020年北京商業(yè)地產(chǎn) 市場加速發(fā)展， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)構(gòu)都發(fā)生了革命性的變化，除已經(jīng)成形的傳統(tǒng)商務(wù)板塊外，一大批新興商務(wù)板塊也正在迅速成長中。多元文化驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)全速前進(jìn)，進(jìn)入一個品質(zhì)化、品牌化的全新發(fā)展階段。 2020年初，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)、基金在北京商業(yè)地產(chǎn)的投資力度加大，其中以新加坡凱德置地為典型，在北京的投資近 50億；另外，許多中小投資者紛紛看好北京商業(yè)市場的投資潛力，成為北京商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)有力需求者 。 隨著以世紀(jì)金源 Mall為代表的大型綜合購物中心 落戶北京，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃 形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商業(yè)地產(chǎn)成為引領(lǐng)中國房地產(chǎn)發(fā)展的新增 長 點。 進(jìn)入 2020年，受奧運經(jīng)濟(jì)持續(xù)帶動作用的影響，北京商業(yè)地產(chǎn)市場熱潮仍然不減。 由于政府政策上對住宅市場的抑制，使得很多投資家把眼光瞄向 商業(yè) 市場 ， 2020年商業(yè)地產(chǎn)市場的投資額、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)均有較大幅度的增長。 受 2020年奧運會停限工政策的影響， 2020年 北京商業(yè)地產(chǎn)市場 不論在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，還是新衛(wèi)星城區(qū)，在建或在招商銷售 的 購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等商業(yè)項目 形成了 集中入市 的現(xiàn)象 ， 商業(yè)面積供應(yīng)的高度集中 使 得 北京商業(yè)地產(chǎn)市 場 進(jìn)入激烈的 競爭 狀態(tài)中 。 據(jù)統(tǒng)計，2020年北京商業(yè)地產(chǎn)的放量超過了 400萬平米。不過與市場開發(fā)和投資的火爆相反的是，在非主流商業(yè)街上，部分整幢商業(yè)用房空置，商鋪出租率極低，整棟樓只有低樓層的極少數(shù)商鋪出租，而且多為低租金的短租。一些商業(yè)街已出現(xiàn)客流少、空置多、效益差的現(xiàn)象。 部分區(qū)域 的 商業(yè)供應(yīng)量明顯過剩，定位上無特色或雷同項目招商競爭壓力巨大 ， 局部商業(yè) 市場走向低迷 。 2020年，在宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)放緩的雙重壓力下，北京商業(yè)地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。一方面，商業(yè)地產(chǎn)的成交持續(xù)低迷，開發(fā)商大幅放緩現(xiàn)有項目的開發(fā)節(jié) 奏；另一方面，北京商業(yè)用地供應(yīng)節(jié)奏放緩，新增商業(yè)用地 大幅萎縮， 由 平方米。商業(yè)地產(chǎn)的租金出現(xiàn)下滑，空置率上升明顯，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值出現(xiàn)下降。 2020年 ， 雖然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)，但激烈競爭下的北京商業(yè)地產(chǎn)市場仍然不容樂觀。疲軟的國內(nèi)消費對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展推動較小， 新開業(yè)商場的經(jīng)營慘淡，未開業(yè)項目的招商進(jìn)程緩慢，都呈現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)的低迷。 雖然針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向扶持， Reits試點推進(jìn)力度加大等政策將大大增加商業(yè)地產(chǎn)的資金來源，但是商業(yè)地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大 ，整體 市場的調(diào)整 仍 將持續(xù)。 2. 北京 商業(yè)地產(chǎn) 商圈 分析 北京商業(yè)地產(chǎn)市場是按照商圈來劃分的，傳統(tǒng)商圈隨著歲月的積累及新項目的補(bǔ)強(qiáng)在很大程度上成為北京商業(yè)地產(chǎn)的 領(lǐng)頭者 及風(fēng)向標(biāo)，而新商圈的形成多以大型居住區(qū)、商務(wù)區(qū)和地鐵交匯處為主 。商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別化發(fā)展成為未來商業(yè)發(fā)展的主旋律，未來商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)多核心分布，特色化經(jīng)營等特點。 近 兩年，在人口聚集的區(qū)域商業(yè)項目出現(xiàn)的比例較高，比如 望京、東四環(huán)、天通苑等區(qū)域 。 望京華堂商場和嘉茂購物中的開業(yè)改變了望京地區(qū)缺乏商業(yè)項目的歷史 ； 東四環(huán)沿線的美羅城、紅星美凱龍、燕莎 OUTLETS等商業(yè)項目也已經(jīng)逐漸形成了沿東 四環(huán)兩側(cè)分布的商業(yè)帶。 位于 13號線和 5號線交點的立水橋區(qū)域已經(jīng)聚集有家樂福 、翠微商場、國美、特力屋、浩沙健身、萬達(dá)國際影院等商業(yè)。 此外地鐵沿線商業(yè)也是近兩年的商業(yè)發(fā)展熱點， 來福士廣場 ， 銀座 MALL、富力廣場、 悠 唐 生活 廣場等項目的開業(yè)則大大依托了地鐵及周邊 優(yōu)越的 商務(wù)氛圍 。 北京 主要 商業(yè)商圈 列表 ： 名稱 商圈類型 2020 年租金水平（元 /使用 平方米 /天） 特色與發(fā)展方向 王府井商圈 傳統(tǒng)商圈 中高檔 2575 700 多年商業(yè)發(fā)展歷史 老字號商城和店鋪為主 新商業(yè)體逐漸成為商圈 主力 北京百貨大樓、 北京 APM、東方新天地 西單商圈 傳統(tǒng)商圈 中高檔 2070 人氣旺盛，租金增長迅速 以