【正文】 面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商業(yè)地產(chǎn)成為引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的新增 長(zhǎng) 點(diǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)的 快速 發(fā)展，居民消費(fèi)水平的提高，商業(yè)地產(chǎn) 在 2020年后 迎來(lái)了發(fā)展的春天 。擁有不到2020個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)一定數(shù)量的自有品牌商品。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市。商業(yè)地產(chǎn)空置率也在供應(yīng)的加速中不斷升高， 2020年到達(dá)歷史高位 %。從 2020年開始， 北京商業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格持續(xù)上升，由 2020年的 9815元 /平方米迅速攀升 至 2020年的 14965元 /平方米 ，同比漲幅達(dá)到 %。 2020年 北京 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，較 2020年 增長(zhǎng) %。 2020年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，較 2020年相比，增長(zhǎng)率從 %大幅下滑至 %，和近幾年相比，僅高于 2020年的增長(zhǎng)率，大大低于其他年份的增長(zhǎng)率。從北向南依次是前門 ——天橋歷史文化風(fēng)貌集聚區(qū)、永外 ——大紅門服裝文化商務(wù)區(qū)、大興新媒體基地。 具體分為兩個(gè)階段： （一）第一 階段（ 20202020年） 重點(diǎn)進(jìn)行“三地一港”即閆村 王佐、馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區(qū)（北京物流港）的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；加快完善其他物流配送區(qū)的功能調(diào)整和存量資源的整合。 拓展輻射全國(guó)和面向國(guó)際的服務(wù)功能，推進(jìn)科技創(chuàng)新與文化教育的發(fā)展，形成 “ 基地園區(qū)化，服務(wù)外向化，產(chǎn)品高端化 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)商務(wù)在東部和東北部朝陽(yáng)區(qū)集聚，科技研發(fā)在西北部中關(guān)村核心區(qū)集聚，物流在西南地區(qū)集聚。商業(yè)利用外資提升了北京商業(yè)的 層次，改變了商業(yè)投資主體單一化，彌補(bǔ)了商業(yè)發(fā)展資金的不足，帶來(lái)并促進(jìn)了新的業(yè)態(tài)、管理方式、經(jīng)營(yíng)方式、商品布局直至商業(yè)模式、商業(yè)運(yùn)行方式、商業(yè)體制等方面的革命性變化，培養(yǎng)了大批商業(yè)專門人才，創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為北京商業(yè)發(fā)展注入了活力，使北京商業(yè)發(fā)展越來(lái)越向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的要求靠攏，促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量之一。 表 1 層級(jí)型商業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng) 第一層級(jí) 由王府井、西單、前門 大柵欄等以滿足市內(nèi)外、境內(nèi)外消費(fèi)者休閑、旅游消費(fèi)需求為主的 廣域型城市商業(yè)中心 構(gòu)成。 社會(huì)消費(fèi)品零售額 圖 7 北京歷年社會(huì)消費(fèi)品零售額及同比增長(zhǎng)率走勢(shì) 1 0 . 4 %9 . 5 %1 4 . 5 %1 4 . 4 %1 0 . 5 %1 2 . 8 %1 6 . 0 %2 0 . 8 %1 5 . 7 %020204000600080002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %萬(wàn)元社會(huì)消費(fèi)品零售額 同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 北京奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦使得 2020年的社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅創(chuàng)下了十年來(lái)的高峰。其中，外來(lái)人口 ，占常住人口的比重為 29%。 人均國(guó)民生產(chǎn)總值 GDP 圖 2 北京 歷年人均 GDP 及同比增長(zhǎng)率走勢(shì) 1 0 . 2 %8 . 9 %9 . 2 %1 1 . 0 %8 . 1 % 8 . 8 %8 . 9 %5 . 2 %6 . 2 %0202004000060000800002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %元人均地區(qū)生產(chǎn)總值 同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 隨著經(jīng)濟(jì)的 快速 發(fā)展， 2020年 北京 人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破 元，達(dá)到 68788元 ，同比增長(zhǎng) %，較 2020年的 %提高了 1個(gè)百分點(diǎn)，但低于 2020年的 %。 固定資產(chǎn)投資 圖 3 北京 歷年固定資產(chǎn)投資額及同比增長(zhǎng)率走勢(shì) 2 6 . 2 % 3 . 0 %1 7 . 6 %1 9 . 3 %1 1 . 8 %1 7 . 2 %1 8 . 9 %1 8 . 5 %1 8 . 0 %020204000600080002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %億元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 2020至 2020年， 北京 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資保持較快的速度增長(zhǎng)，且同比增幅均在10%20%之間。常住人口中，城鎮(zhèn)人口 ，占 比為 85%。后奧運(yùn)時(shí)代消費(fèi)品零售額增幅出現(xiàn)回落也在情理之中。同時(shí)，促進(jìn)中關(guān)村國(guó)際商城等大型現(xiàn)代商業(yè)中心加快發(fā)展，完善功能，提升客流聚集能力，擴(kuò)大知名度，為三大商業(yè)中心提供必要的補(bǔ)充。 服務(wù)發(fā)展政策： 北京 市 “十一五 ”時(shí)期服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （ 20202020） 北京 市 “十一五” 時(shí)期 服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 是對(duì)《 北京 市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》有關(guān)內(nèi)容的延 伸和細(xì)化，是指導(dǎo) 北京 服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)。 。 （二）第二階段（ 20202020年） 完成規(guī)劃確定的全部物流基地、物流配送區(qū)的工程建設(shè)并投入使用，形成高效、成熟的商業(yè)物流網(wǎng)絡(luò)體系，總體上達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。 “一帶 ”是永定河水岸經(jīng)濟(jì)帶，構(gòu)建西部綠色經(jīng)濟(jì)走廊 ， 將永定河沿岸地區(qū)逐步建設(shè)成為兼具優(yōu)美生態(tài)環(huán)境和良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的水岸經(jīng)濟(jì)帶。進(jìn)入 2020年， 北京 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額突破 200億元，增幅高達(dá)%。 3. 北京商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)需求 商業(yè)地產(chǎn)銷售金額 圖 24 北京 歷年商業(yè)地產(chǎn)銷售金額及同比增長(zhǎng)率走勢(shì) 1 0 8 . 3 %1 9 6 . 7 %9 9 . 5 % 2 . 3 %2 9 . 9 % 2 . 2 %4 5 . 8 % 1 8 . 7 %5 5 . 6 %01002003004005002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 5 0 . 0 %0 . 0 %5 0 . 0 %1 0 0 . 0 %1 5 0 . 0 %2 0 0 . 0 %億元商業(yè)地產(chǎn)銷售額 同比增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 走過(guò)了 2020年金融危機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)低迷，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在 2020年又呈現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力及回復(fù)力。 2020年受國(guó)際金融危機(jī)和商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的影響，均價(jià)為 17147元 /平方米，下滑 %。 2020年隨著經(jīng)濟(jì)快速回暖，消費(fèi)需求階段性增長(zhǎng)，空置率略有下降，但總體不容樂(lè)觀。 （ 3）超市（ supermarket） 超市是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。 （ 6）便利店（ convenience store） 便利店是指滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)，選址多在居民住宅區(qū)、學(xué)校等客流量大的繁華地區(qū)，營(yíng)業(yè)面積在 50－ 150平方米，營(yíng)業(yè)時(shí)間為 15－ 24 小 時(shí)，經(jīng)營(yíng)品種以即時(shí)消費(fèi)、小容量、應(yīng)急性為主。雖然住宅 類房地產(chǎn) 仍 然 占據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭地位，但商業(yè)的長(zhǎng)期缺乏正逐漸被開發(fā)企業(yè)所認(rèn)識(shí)。 進(jìn)入 2020年，受奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)帶動(dòng)作用的影響，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮仍然不減。一方面，商業(yè)地產(chǎn)的成交持續(xù)低迷，開發(fā)商大幅放緩現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)節(jié) 奏；另一方面，北京商業(yè)用地供應(yīng)節(jié)奏放緩，新增商業(yè)用地 大幅萎縮， 由 平方米。 望京華堂商場(chǎng)和嘉茂購(gòu)物中的開業(yè)改變了望京地區(qū)缺乏商業(yè)項(xiàng)目的歷史 ； 東四環(huán)沿線的美羅城、紅星美凱龍、燕莎 OUTLETS等商業(yè)項(xiàng)目也已經(jīng)逐漸形成了沿東 四環(huán)兩側(cè)分布的商業(yè)帶。 王府井 客流量 100萬(wàn)人 /日，節(jié)假日超過(guò) 150萬(wàn)人。 西城區(qū)政府從 2020年起投資 66億元，啟動(dòng)西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴(kuò)建工程，目前 占地80公頃的西單現(xiàn)代商業(yè)區(qū)已具相當(dāng)規(guī)模，西單商場(chǎng)、西單 文化廣場(chǎng) 、華威大廈、中友百貨、西單賽特商城、首都時(shí)代廣場(chǎng) 、大悅城 等大型現(xiàn)代化商城，形成了一條南北長(zhǎng)達(dá) 1600米、東西進(jìn)深平均各延長(zhǎng) 200米的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。 餐飲、娛樂(lè)、文化、旅游、金融、通訊及洗浴、洗染、美容美發(fā)、修理、醫(yī)藥等服務(wù)業(yè)同步配套發(fā)展，呈現(xiàn) 出交錯(cuò)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)。 CBD 商圈分析 ? 商業(yè)環(huán)境 客觀 來(lái)說(shuō)，與 幾百年傳承的 傳統(tǒng) 商圈相比， CBD商圈是一個(gè)新興 現(xiàn)代 商圈，其 商業(yè)環(huán)境是伴隨著寫字樓的興起而繁榮的。 ? 商鋪 租金水平 表 3： 19962020年 CBD商圈商鋪?zhàn)饨鹚? 元 / 使用平方米每天0204060801996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020最低租金 最高租金 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 從 1996－ 2020年 CBD商圈商鋪 租 金水平 來(lái)看，總體 保持上升勢(shì)頭。 由于人流過(guò)大，原先建造的電子賣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在一定問(wèn)題，比如業(yè)態(tài)、業(yè)種分布混亂，柜臺(tái)只有 45平方米，通道狹小，企業(yè)商品缺乏展示空間，賣場(chǎng)內(nèi)缺少應(yīng)有的標(biāo) 識(shí)，每天數(shù)萬(wàn)人次的人流，常常把賣場(chǎng)擠得水泄不通，場(chǎng)內(nèi)空氣渾濁，環(huán)境極差，消費(fèi)者根本找不到目標(biāo)商品。 2020年以來(lái)，北京第三極文化廣場(chǎng)、中關(guān)村 購(gòu)物中心 、新中關(guān) citymall等大型商業(yè)綜合體的推出成為中關(guān)村龐大商業(yè)配套的支撐，這些設(shè)施的投入使用 一 定程度上 改變 了 中關(guān)村商務(wù)配套不健全的局面，使中關(guān)村商圈趨向成熟。該區(qū)域最高 租金 持續(xù)上揚(yáng)， 1996年該區(qū)最高 租金 只有 15元 /使用 平方米 /天， 2020年已經(jīng)達(dá)到 60元 /使用 平方米 /天。 翠微百貨連續(xù)多年單店?duì)I業(yè)額在 北京 商場(chǎng)中排名第一，老土的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心年年十幾個(gè)億的營(yíng)業(yè)額讓京城其他商場(chǎng)汗顏 ，新開業(yè)的 高端奢侈品購(gòu)物中心 翠微廣場(chǎng)一期正在該商圈 試水，而待開業(yè)的 新華聯(lián)國(guó)際、西貿(mào)中心 、 國(guó)海廣場(chǎng) 、 長(zhǎng)安 mall等等新 商業(yè)項(xiàng)目正虎視眈眈的盯著公主墳商圈，未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈， 差異 化經(jīng)營(yíng)將成為其特點(diǎn)。 從區(qū)域內(nèi)商鋪間的租金水平來(lái)看，從 1996年開始，公主墳商圈的租金水平差異基本呈現(xiàn)逐年增加之勢(shì)。 當(dāng)今的大柵欄地區(qū)東起前門大街，西至南新華街，南鄰珠市口西大街，北接前門西大街，總占地面積為１．１平方公里，大柵欄步行商業(yè)街全長(zhǎng) 275米，完整地保存了舊時(shí)的古街風(fēng)貌。 商業(yè)類型均為臨街商鋪為主， 商品定 位在突出中國(guó)傳統(tǒng)文化特點(diǎn)的著名品牌 以及部分國(guó)際名牌。 近年來(lái)木樨園服裝批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng) “ 改頭換面 ” ，走上品牌之路，但批發(fā)商圈向服裝文化商務(wù)區(qū)的蛻變、再生仍有諸多問(wèn)題需要破解 。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài) 朝外商圈云集購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、臨街商鋪、專業(yè)電子賣場(chǎng)及娛樂(lè)場(chǎng)所。 除燕莎商城外，商圈另一個(gè) 亮點(diǎn)就是 全國(guó)聞名的 三里屯酒吧街 ， 這條街承載著多年來(lái)外國(guó) 人 對(duì)中國(guó)的所有記憶。 限制 ShoppingMall的建設(shè) 主要 出于三個(gè)方面的考慮，一是大型購(gòu)物中心占用土地較多，二是大型 購(gòu)物中心 對(duì)城市交通 有較大 影響，三 是 部分 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，一定程度上存在空置率高、盈利率低的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，資源浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 4） 最后，購(gòu)物中心發(fā)展有利于降低同質(zhì)化及惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。 表 1： 北京 市 重點(diǎn)購(gòu)物中心分布 項(xiàng)目名稱 建筑 面積 （萬(wàn)平方米） 地址 東方新天地 12 東城區(qū)王府井大街 北京 APM 10 東城區(qū)王府井大街 中糧廣場(chǎng) 6 東城區(qū)王府井大街 88號(hào) 豐聯(lián)廣場(chǎng) 3 東城區(qū)東直門外大街 48號(hào) 銀座 MALL 3 東城區(qū)朝陽(yáng)門外大街 18號(hào) 四季商城 西城區(qū)金融街中心廣場(chǎng) 西直門嘉茂購(gòu)物中心 9 西城區(qū)西直門西北角 大悅城 12 西城區(qū)西單商業(yè)街 新中關(guān)購(gòu)物中心 5 海淀區(qū)中關(guān)村大街 19號(hào) 中關(guān)村購(gòu)物中心 20 海淀區(qū)中關(guān)村大街 15號(hào) 金源燕莎 MALL 50 海淀區(qū)蘇州橋西遠(yuǎn)大路北側(cè) 世貿(mào)天階 6 朝陽(yáng) 區(qū) 光華路甲 9號(hào) 國(guó)貿(mào)商城 6 朝陽(yáng)區(qū) 建國(guó)門外大街 1號(hào) 新三里屯 17 朝陽(yáng)區(qū) 三里屯酒吧街 悠唐生活廣場(chǎng) 8 朝陽(yáng)區(qū)三豐北里 2號(hào)樓 國(guó)瑞城 13 崇文區(qū) 西花市大街 數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 2. 百貨 商場(chǎng) 北京百貨商場(chǎng)在北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中占據(jù)了舉足輕重的地位，近年來(lái)，隨著購(gòu)物中心以及臨街商鋪的興起，百貨商場(chǎng)物業(yè)的發(fā)展略顯停滯。 2020年大型購(gòu)物中心 開業(yè) 數(shù)量有所縮減， 僅有 國(guó)瑞購(gòu) 物中心、悠唐生活廣場(chǎng)等 項(xiàng)目開業(yè) ， 但是單個(gè)項(xiàng)目的絕對(duì)面積規(guī)模卻依然維持 10 萬(wàn)平方米 以上 。 隨著太古旗下 新三里屯的開業(yè) ，燕莎商圈的商業(yè)格局被打破，購(gòu)物中心將在該商圈寫下濃重的一筆，未來(lái)還將有三里屯 SOHO、 平安國(guó)際中心 加入此行列，但值得注意的是，新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目 對(duì)燕莎商城核心地位均無(wú)法產(chǎn)生影響，定位的差異化使其在 一定意義上脫離燕莎濃郁的國(guó)際商務(wù)范圍 ， 左右 著燕莎商圈的變遷。 朝外商圈發(fā)展的低迷，究其核心問(wèn)題是商務(wù)氛圍的烘托性