【導(dǎo)讀】2020北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展研究報(bào)告。第一部分北京商業(yè)地產(chǎn)宏觀市場分析。圖1北京歷年GDP及同比增長率走勢

　　

【正文】 “ 百貨商場 ” 、 “ 手機(jī)市場 ” 、 “ 部隊(duì)大院 ” 這三個(gè)詞匯大多是人們對于公主墳的印象。事實(shí)上，早在 1993年版的《北京城市總體規(guī)劃》中，公主墳商業(yè)區(qū)就被確定為北京八大市級商業(yè)區(qū)之一。然而 10多年過去了，公主墳的商業(yè)發(fā)展并沒有顯著的變化。 從 2020年開始，在一些新興商業(yè)體的涌現(xiàn) 和沖擊 下，手機(jī)特色正逐漸消退，公主墳商圈正在醞釀一場巨變。 翠微百貨連續(xù)多年單店?duì)I業(yè)額在 北京 商場中排名第一，老土的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心年年十幾個(gè)億的營業(yè)額讓京城其他商場汗顏 ，新開業(yè)的 高端奢侈品購物中心 翠微廣場一期正在該商圈 試水，而待開業(yè)的 新華聯(lián)國際、西貿(mào)中心 、 國海廣場 、 長安 mall等等新 商業(yè)項(xiàng)目正虎視眈眈的盯著公主墳商圈，未來商業(yè)競爭激烈， 差異 化經(jīng)營將成為其特點(diǎn)。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài) 公主墳商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要分為臨街手機(jī)商鋪、中端購物中心和中高端百貨商場。隨著未來新開業(yè)項(xiàng)目的入市，購物中心和百貨商場的比例將逐步加大，手機(jī)零售街邊店將逐步消沉。但總體來說，未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)體量供應(yīng)較大，商圈競爭將逐步升級，專業(yè)化、差異化經(jīng)營商業(yè)的模式將被大量采用，依托部隊(duì)大院集中 的 優(yōu)勢，其發(fā)展?jié)摿薮螅? ? 商鋪 租金水平 表 13： 19962020年 公主墳 商圈商 鋪?zhàn)饨鹚? 元 / 使用平方米每天02040601996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020最低租金 最高租金 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 自 1996年來，公主墳商鋪?zhàn)饨鹚交旧媳３至顺掷m(xù)上漲的勢頭。最低租金增長較為平穩(wěn)， 1996年為 3元 /使用平方米 /天，之后幾年持續(xù)增加，于 2020年達(dá)到了 10元 /使用平方米 /天的水平之后開始下跌， 2020年的最低租金為 9元 /使用平方米 /天。 2020年則維持在14元 /使用平方米 /天。該區(qū)域的最高租金水平持續(xù)上揚(yáng)， 1996年該區(qū)最高租金只有 8元 / 使用平方米 /天， 2020年已經(jīng)達(dá)到 40元 /使用平方米 /天。 2020年最高租金小幅上揚(yáng)，為 45元 /使用平方米 /天。 從區(qū)域內(nèi)商鋪間的租金水平來看，從 1996年開始，公主墳商圈的租金水平差異基本呈現(xiàn)逐年增加之勢。 1996年，商圈內(nèi)租金差異為 5元 /使用平方米 /天， 2020年增加至 12元 /使用平方米 /天。 2020年為 31元 /使用平方米 /天， 2020年已經(jīng)擴(kuò)大到了 28元 /使用平方米 /天。 前門大柵欄商圈分析 ? 商業(yè)環(huán)境 歷史上， 前門 大柵欄老字號云集，是北京城區(qū)歷史延續(xù)最長的傳統(tǒng)市井商業(yè)區(qū)。在 “ 老北京 ” 中間曾經(jīng)流傳著一個(gè)購物口訣：買鞋內(nèi)聯(lián)升，買帽馬聚源，買布瑞蚨祥，買表亨得利，買茶張一元，買咸菜要去六必居，買 點(diǎn)心還得正明齋，立體電影只有大觀樓，針頭線腦最好長和厚。這些老字號，無一例外都匯集在 前門 大柵欄這塊 “ 風(fēng)水寶地 ” 。 2020年 5月，大柵欄商業(yè)街正式啟動(dòng)了整體改造工程。經(jīng)過 1年多的整體改造，有著近 500年歷史的大柵欄商業(yè)街 2020年 8月 1日正式開街迎接八方來客。 當(dāng)今的大柵欄地區(qū)東起前門大街，西至南新華街，南鄰珠市口西大街，北接前門西大街，總占地面積為１．１平方公里，大柵欄步行商業(yè)街全長 275米，完整地保存了舊時(shí)的古街風(fēng)貌。 2020年 9月， 修整后前門大街 盛大開街。 開市后的前門大街真實(shí)地再現(xiàn)了前門大街上世紀(jì)二、 三十年代，也就是清末民初時(shí)期 “ 天下第一街 ” 的風(fēng)貌。據(jù)了解，全聚德、內(nèi)聯(lián)升、一條龍等中華民族品牌占前門大街整體的 70%以上， 而 瑞典 Hamp。M、西班牙 ZARA、日本優(yōu)衣庫、瑞士斯沃琪、美國星巴克、哈根達(dá)斯、新百倫、新元素餐廳、澳大利亞 M餐廳等國際品牌占品牌總數(shù)的 21%左右。 據(jù)了解，全面開市的前門大街兩側(cè)建筑面積約占前門商業(yè)區(qū)規(guī)劃總建筑面積的 1/5。未來可啟動(dòng)招商的區(qū)域?qū)㈦S著商業(yè)區(qū)修繕的深度逐步擴(kuò)大。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài) 新開業(yè)的前門 — 大柵欄商業(yè)街仍以老字號產(chǎn)品及傳統(tǒng)商業(yè)相關(guān)服務(wù)為主要特色。 商業(yè)類型均為臨街商鋪為主， 商品定 位在突出中國傳統(tǒng)文化特點(diǎn)的著名品牌 以及部分國際名牌。整體商業(yè)街 是 集旅游、 民俗、 購物、休閑、娛樂等諸多功能為一體的綜合性商業(yè)區(qū) ， 就 目前來講， 前門大街 和大柵欄商圈的承載力已經(jīng)大不如前， 原有的最吸引人的 “ 土味 ”已經(jīng)沒剩多少 ， 現(xiàn)在 主要客群是 中外 旅游人群 ，該商圈的商業(yè)地產(chǎn) 能否成為真正的 “ 金街金鋪 ”， 為 經(jīng)營者、 投資者帶來豐厚回報(bào) ，已經(jīng)打上了一個(gè)大大的問號，后市發(fā)展有待檢驗(yàn)。 木樨園 商圈 ? 商業(yè)環(huán)境 木樨園的批發(fā)市場商圈形成于上世紀(jì) 80年代，如今經(jīng)過 20多年的發(fā)展，已經(jīng)從當(dāng)初的大棚區(qū)形成商城林立的商貿(mào)區(qū)。據(jù)公開資料顯示 ，這一商圈擁有 39家大型服裝、紡織品市場，營業(yè)面積約 100余萬平方米，貨物日平均吞吐量達(dá) 1600噸，五萬余家商戶在此經(jīng)營，服裝紡織行業(yè)從業(yè)人員超過 10萬人。年總交易額 達(dá) 400億元以上， 是我國北方最大、實(shí)力最強(qiáng)的服裝批發(fā)集散地之一，同時(shí)也是服裝批發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)向規(guī)范化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的典型楷模。 2020年 11月 5日，經(jīng)過 3年時(shí)間醞釀，由北京 34個(gè)部門和城南五區(qū)共同參與制定的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》正式對外發(fā)布。 這份 “ 南城計(jì)劃 ” 除了提出將用 3年時(shí)間向崇文、宣武、豐臺、房山和大興投入 2900億元資金用于軌道交通 等基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、民生惠民等建設(shè)外，還首次提出打造 “ 一軸一帶多園區(qū) ” 的城南產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 。 木樨園商圈包含在內(nèi)，這里將被打造為 “ 永外 —— 大紅門服裝文化商務(wù)區(qū) ” 。 近年來木樨園服裝批發(fā)市場已經(jīng) “ 改頭換面 ” ，走上品牌之路，但批發(fā)商圈向服裝文化商務(wù)區(qū)的蛻變、再生仍有諸多問題需要破解 。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài) 木樨園 商圈匯集了服裝服飾、紡織品、鞋帽 、日用百貨 等多方面的批發(fā)零售綜合市場，屬于專業(yè)批發(fā)市場。 大紅門百榮世貿(mào)商城、大紅門福成大廈商貿(mào)城、天雅大廈服裝批發(fā)市場、大紅門京溫服裝批發(fā)市場 等 都是木樨園商圈的標(biāo)志性建筑。 大牌服飾在這些 商城開設(shè)旗艦店，零售的同時(shí)發(fā)展加盟商 ，而 正在培育中的小品牌 也在這個(gè) 平臺逐步影響消費(fèi)者， 在 孵化器 中 得以孕育成長，走向全國，走向海外。 雖然木樨園商圈的檔次正在提升，但由于 屬于 典型的中低檔服裝批發(fā)市場，在一段時(shí)間內(nèi)無法脫離低端市場影響。 朝外商圈 ? 商業(yè)環(huán)境 朝外大街是北京最早發(fā)展成長的區(qū)域商業(yè)中心，有著 700多年的商街繁盛歷史，早在十年前即被政府規(guī)劃定位為區(qū)域性的國際商業(yè)、商務(wù)中心， 但 隨著 CBD區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整，朝外大街 逐漸走向沒落。雖然朝陽廣場、豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈等高檔寫字樓物業(yè)云集，但商圈內(nèi) 的商業(yè)氛圍一直不溫不火。 朝外商圈表面上看五臟俱全，擁有 藍(lán)島大廈、旺市百利、豐聯(lián)廣場、華普超市等幾座大型商場超市；百腦匯 、金飛鴻電訊等電子信息類商場 ； 錢柜、麥樂迪、東方斯卡拉等 娛樂場所 ， 以及 2020年 5月開業(yè)的悠唐生活廣場 等 ， 但整體 商業(yè)經(jīng)營狀況 較差，特色不夠鮮明，商業(yè)的連貫性及互動(dòng)性不夠強(qiáng)， 目前經(jīng)營狀況較差 。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài) 朝外商圈云集購物中心、百貨商場、臨街商鋪、專業(yè)電子賣場及娛樂場所。 但整體表現(xiàn)較為混亂，業(yè)態(tài)間隔較大，使其無法形成一條傳統(tǒng)意義的商業(yè)街，僅在依托周邊商務(wù)氛圍的基礎(chǔ)上緩慢發(fā)展。 朝外商圈發(fā)展的低迷，究其核心問題是商務(wù)氛圍的烘托性較差、交通優(yōu)勢的不明顯以及周邊居住區(qū)的分散。容易被替代成為朝外商圈的發(fā)展瓶頸。如何依托商務(wù)氛圍重新走 向 復(fù)蘇是 留給我們 值得 思考 的問題 。 燕莎商圈 ? 商業(yè)環(huán)境 燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈 ， 是北京外籍人士主要居住地之一 。 國際商務(wù)氛圍一直是該區(qū)域的標(biāo)簽 ， 眾多外資公司、合資公司、外國使領(lǐng)館都坐落于此 。 依托使館區(qū)及多家高級涉外酒店 （ 長城飯店，昆侖飯店，希爾頓飯店，凱賓斯基，麗都飯店 ） ，燕莎商城 迅速 崛起并打響知名度 ，成為頂級 名牌 的消費(fèi)商城 。 除燕莎商城外，商圈另一個(gè) 亮點(diǎn)就是 全國聞名的 三里屯酒吧街 ， 這條街承載著多年來外國 人 對中國的所有記憶。喝酒的同時(shí)， 雅秀服裝市場 、女人街 、同里、那里 也是其常去之地。 隨著太古旗下 新三里屯的開業(yè) ，燕莎商圈的商業(yè)格局被打破，購物中心將在該商圈寫下濃重的一筆，未來還將有三里屯 SOHO、 平安國際中心 加入此行列，但值得注意的是，新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目 對燕莎商城核心地位均無法產(chǎn)生影響，定位的差異化使其在 一定意義上脫離燕莎濃郁的國際商務(wù)范圍 ， 左右 著燕莎商圈的變遷。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài) 長久以來，燕莎商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商場和專業(yè)服裝市場。燕莎商城的國際高端化和雅秀服 裝市場的老外平民化是燕莎商圈的兩個(gè)特點(diǎn)。隨著盈科太平洋百貨的進(jìn)入，燕莎商圈偏向百貨類物業(yè)發(fā)展，隨后新三里屯使得購物中心在該商圈立足，未來還將有平安國際中心商城 、 工三 plaza和三里屯 SOHO商鋪類物業(yè)進(jìn)入 該 區(qū)域市場。多元化、豐富化發(fā)展將是燕莎商圈商業(yè)的發(fā)展趨勢。 第 四 部分 北京商業(yè)地產(chǎn)市場 業(yè)態(tài) 分析 1. 購物中心 在 2020年 9月 北京 商務(wù)局最新發(fā)布的《 北京 市 流通業(yè)發(fā)展指導(dǎo)目錄》中， 未列入相關(guān)規(guī)劃的 大型 ShoppingMall 再一次被列為限制發(fā)展的業(yè)態(tài)， 同時(shí)在 東、西、北五環(huán)、南四環(huán)以內(nèi)地區(qū)限制新建、改建、擴(kuò)建建筑 面積在 5萬平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施。 限制 ShoppingMall的建設(shè) 主要 出于三個(gè)方面的考慮，一是大型購物中心占用土地較多，二是大型 購物中心 對城市交通 有較大 影響，三 是 部分 購物中心經(jīng)營狀況慘淡，一定程度上存在空置率高、盈利率低的現(xiàn)實(shí)問題，資源浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 2020年是 北京 有史以來最為集中的商鋪開業(yè)高峰期，該 年度開業(yè)商鋪累計(jì) 面積 高達(dá) 410萬平方米，其中以購物中心模式運(yùn)作的商鋪為 280萬平方米，占總面積的 68%，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主流經(jīng)營模式。 2020年大型購物中心 開業(yè) 數(shù)量有所縮減， 僅有 國瑞購 物中心、悠唐生活廣場等 項(xiàng)目開業(yè) ， 但是單個(gè)項(xiàng)目的絕對面積規(guī)模卻依然維持 10 萬平方米 以上 。 購物中心優(yōu)勢分析： 1） 首先，消費(fèi)者之需求變化將推動(dòng)購物中心發(fā)展。購物中心不僅更易于包容服裝、餐飲、服務(wù)等豐富業(yè)態(tài)， “ 一站式 ” 地滿足人們的多元化需求，并且，購物中心的空間規(guī)劃更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗(yàn)，因而受到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同。 2） 其次，購物中心模式符合發(fā)展商之管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持有者大多為房地產(chǎn)開發(fā)商，相對簡單易行、對管理深度及廣度要求都不高的購物中心管理模式，更易于被其認(rèn)可并推行。 3） 再次 ，購物中心優(yōu)越的 展示功能備受零售品牌認(rèn)可。 4） 最后，購物中心發(fā)展有利于降低同質(zhì)化及惡性價(jià)格競爭。在購物中心業(yè)主與商家相對松散的合作關(guān)系下，物業(yè)業(yè)主通常不會(huì)要求各商家進(jìn)行統(tǒng)一打折促銷，而是思考借助更多其它活動(dòng)來吸引客流。 表 1： 北京 市 重點(diǎn)購物中心分布 項(xiàng)目名稱 建筑 面積 （萬平方米） 地址 東方新天地 12 東城區(qū)王府井大街 北京 APM 10 東城區(qū)王府井大街 中糧廣場 6 東城區(qū)王府井大街 88號 豐聯(lián)廣場 3 東城區(qū)東直門外大街 48號 銀座 MALL 3 東城區(qū)朝陽門外大街 18號 四季商城 西城區(qū)金融街中心廣場 西直門嘉茂購物中心 9 西城區(qū)西直門西北角 大悅城 12 西城區(qū)西單商業(yè)街 新中關(guān)購物中心 5 海淀區(qū)中關(guān)村大街 19號 中關(guān)村購物中心 20 海淀區(qū)中關(guān)村大街 15號 金源燕莎 MALL 50 海淀區(qū)蘇州橋西遠(yuǎn)大路北側(cè) 世貿(mào)天階 6 朝陽 區(qū) 光華路甲 9號 國貿(mào)商城 6 朝陽區(qū) 建國門外大街 1號 新三里屯 17 朝陽區(qū) 三里屯酒吧街 悠唐生活廣場 8 朝陽區(qū)三豐北里 2號樓 國瑞城 13 崇文區(qū) 西花市大街 數(shù)據(jù)來源： CREIS 中指數(shù)據(jù)、 2. 百貨 商場 北京百貨商場在北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中占據(jù)了舉足輕重的地位，近年來，隨著購物中心以及臨街商鋪的興起，百貨商場物業(yè)的發(fā)展略顯停滯。同質(zhì)化競爭較為激烈，如何在固定區(qū)域內(nèi)打造特色百貨品牌成為 百貨商場發(fā)展的 核心競爭力。此外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、競爭的加劇，百貨商場打造品牌百貨的腳步在加快，并且由核心商業(yè)區(qū)向 郊縣 居民聚集區(qū) 推進(jìn)，由一線城市向二、三線邁進(jìn)。 表 2： 北京 市 重點(diǎn)百貨 商場分 布 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營面積 （萬平方米） 地址 王府井 百貨大樓 3 東城區(qū)王府井大街 東安市場 2 東城區(qū)王府井大街 138號 樂天銀泰百貨 4 東城區(qū)王府井大街 88號 恒基 燕莎商城 2 東城區(qū)建內(nèi)大街 18號 君太百貨 西城區(qū)西單商業(yè)街 中友百貨 4 西城區(qū) 西單北大街 178號 西單商場 4 西城區(qū)西單商業(yè)街 百盛 商城 3 西城區(qū) 復(fù)興門內(nèi)大街 101號 阜成門華聯(lián) 商廈 2 西城區(qū)阜成門 藍(lán)島大廈 朝陽區(qū)朝外大街 810號 安貞華聯(lián) 商廈 朝陽區(qū)安