【正文】 的人口。 從收入看， 2020 年通州個(gè)人消費(fèi)市場(chǎng)最大容量為 100 億元左右，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 億元，比2020 年增長(zhǎng)了 %，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，說明目前通州商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)尚未飽和，還有很大空間。由于 2020 年以來(lái)，工業(yè)品出廠和原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲迅速，特別是購(gòu)進(jìn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)大于工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅，使工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格與購(gòu)進(jìn)價(jià)格間存在 “剪刀差 ”，價(jià)格差異為生產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了極大的壓力，致使工業(yè)企業(yè)的贏利空間漸小，只能不斷壓縮開支、降低成本，影響了職工的收入水平，尤其是制造業(yè)職工的收入。究其原因：一是就業(yè)日益市場(chǎng)化，工作崗位 不穩(wěn)定性增加，為了應(yīng)付未來(lái)可能發(fā)生的就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而必須增加儲(chǔ)蓄；二是教育的投入已成為人們的關(guān)心熱點(diǎn)，為了子女的學(xué)業(yè)，家長(zhǎng)已提前數(shù)年進(jìn)行儲(chǔ)蓄，并且控制和壓縮其他消費(fèi)；三是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的分配方式逐步轉(zhuǎn)向貨幣化和商業(yè)化的分配，為了支付養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等費(fèi)用也必須增加儲(chǔ)蓄。 城鎮(zhèn)居民收入生活差距繼續(xù)擴(kuò)大。 居民家庭生活向方便、舒適、現(xiàn)代化邁進(jìn)。今年上半年，我區(qū)人均房屋總使用面積 平方米，比上年同期增長(zhǎng)了 %。從收入構(gòu)成看增長(zhǎng)不一，其中：利息收入、出租房屋收入成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的主體，分別由去年的人均 元、 元增加到 元、 元。 可支配收入呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 居民工資及補(bǔ)貼收入相對(duì)穩(wěn)定，增長(zhǎng)速度趨于平穩(wěn)。 （ 一 ） 總體情況。通州城西距北京天安門 20公里，東南離渤海灣100 多公里，公路、鐵路運(yùn)輸十分便利。東西寬 公里，南北長(zhǎng) 48 公里，面積 907 平方公里，耕地 萬(wàn)畝。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 通州區(qū)有人口 68萬(wàn)，全區(qū)轄 10個(gè)鎮(zhèn)， 1個(gè)鄉(xiāng)， 4個(gè) 街道辦事處， 61個(gè)居民委員會(huì)、 482個(gè)行政村。 根據(jù)北京的整體規(guī)劃，通州區(qū)將成為中心城人口和功能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，到 2020 年的規(guī)劃人口總量為 90 萬(wàn)人，新規(guī)劃用地規(guī)模控制在 85 萬(wàn)平方公里以內(nèi)。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步 增加，消費(fèi)支出有所增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出收支兩旺的景象。 長(zhǎng) %，增速平穩(wěn)。八大類消費(fèi)支出呈 “六升二降 ”的形勢(shì)，增長(zhǎng)最多的是居住。鮮菜、鮮果、奶及奶制品支出均比上年有不同程度增加，分別比上年同期增長(zhǎng)了 %、 %、 %。上半年居民家庭人均社會(huì)保障支出 元，比上年同期增長(zhǎng) %。 投資渠道窄，銀行儲(chǔ)蓄仍是居民家庭投資的重點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、 通州究竟有多大的消費(fèi)能力？ 通州究竟有多大的消費(fèi)能力？這是很多躍躍欲試要去通州投資的商家們十分關(guān)心的問題，也是描繪通州未來(lái)商業(yè)發(fā)展景象所必需要回答的問題。 ” 白領(lǐng)階層將成通州主要消費(fèi)人群 未來(lái)幾年發(fā)展過程中，市中心人口將控制在 100 萬(wàn)以下，甚至更低。大多會(huì)選擇在新建商品房或公寓、別墅居住，居住場(chǎng)所大部分在東部新城、南部新城，特別是輕軌沿線。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 漕艇賈舶如云集，萬(wàn)國(guó)鵜航滿潞川 ” ，描繪了 當(dāng)年通州商業(yè)繁榮的盛景。 然而，就像通州一直不滿足于做一座郊區(qū)新城一樣，通州的商業(yè)也并不安于做郊區(qū)的商貿(mào)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 候鳥一樣的上班族每天如此早出晚歸，他們的消費(fèi)也基本和工作保 持了一致。易初蓮花來(lái)了，世紀(jì)聯(lián)華 來(lái)了，萬(wàn)客隆來(lái)了，家樂福將在國(guó)慶前后開業(yè)，沃爾瑪也正在洽談之中 ?? 目前，通州區(qū) 3000平方米以上的大型超市已經(jīng)有 10個(gè)。 下一步，通州將培養(yǎng)的是服裝等耐用消費(fèi)品的本地消費(fèi)習(xí)慣。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。絕大多數(shù)的通州商場(chǎng)也一樣經(jīng)歷過這種陣痛。 ” 巧合的是，與人民商場(chǎng)一墻之隔的通州華聯(lián)商廈，正是從 2000年開始由虧損逐步走上盈利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這種商場(chǎng)連廊目前在北京只有西單商業(yè)街在使用。 北京傳統(tǒng)意義上的商業(yè)板塊主要有三個(gè)，西單、王府井和前門地區(qū)。高文峰說現(xiàn)在人民商場(chǎng)的困難時(shí)期已經(jīng)過去了，今年有望扭虧為盈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在這種情況下，通州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)基礎(chǔ) 都得天獨(dú)厚。 僅僅是區(qū)內(nèi)人口的消費(fèi)已經(jīng)不能滿足通州商業(yè)發(fā)展的 “ 胃口 ” 。該項(xiàng)目類似奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)模式，但將直接引入世界名牌的生產(chǎn)廠家直接入駐，折扣更高，對(duì)消費(fèi)者的吸引力將不只限于 北京。 另外，有消息靈通人士向記者透露，為了建設(shè)更加宜居的新通州，通州的火葬場(chǎng)將遷移出去，而所遷出的地塊已經(jīng)被一家著名的臺(tái)資企業(yè)看中。 天 ”折扣超市；幫助物美便超和北京二商集團(tuán)分別開了 23 家和 7 家社區(qū)連鎖便利店；幫 助大運(yùn)河農(nóng)產(chǎn)品配送中心建立社區(qū)便民菜店 21 家，為社區(qū)居民就近購(gòu)買生活用品和新鮮、無(wú)公害放心蔬菜提供了極大的便利。 經(jīng)過調(diào)整改造的幾大商場(chǎng)，品牌云集，環(huán)境優(yōu)雅，特色突出，使通州百姓不出通州就能買到高檔次的商品。 至此，京東 CBD、通州、燕郊三大區(qū)域，從城市經(jīng)濟(jì)中心到休閑文化帶、從繁華商業(yè)到清幽住區(qū)、從高端物業(yè)到低端住宅的點(diǎn)、面、線狀階梯地產(chǎn)格局初現(xiàn)雛形。 通州是距北京母城最近的新城區(qū)，地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶中心位置，是北京通往天津、唐山、大連等華北和 東北地區(qū)的樞紐；同時(shí)通州的公路網(wǎng)密度也居全國(guó)之首，每平方公里 ，有 5條高速公路穿境而過，城鐵、快速路、規(guī)劃中的地鐵連通市區(qū)；通州東部地處北運(yùn)河與潮白河之間，有良好的生態(tài)環(huán)境和文化底蘊(yùn)，為新城區(qū)建設(shè)提供了優(yōu)越的自然條件和人文條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 燕郊地產(chǎn)尋求差異化競(jìng)爭(zhēng) 作為北京 “ 編外郊縣 ” 的燕郊，從行政隸屬關(guān)系來(lái)看，燕 郊屬于河北省，但從區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)來(lái)看，燕郊已儼然同北京融為一體。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。美林新東城營(yíng)銷中心總監(jiān)孫宏告表示： “ 燕郊的好些項(xiàng)目從開盤時(shí)的每平方米 2000多元漲到了 3000多元，但依然受到了買家的強(qiáng)力追捧。 面對(duì)這樣一份出色的成績(jī)單，王士杰局長(zhǎng)依然沒露出半點(diǎn)兒笑容。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以，把通州的商業(yè)定位為濱水城市商業(yè)、世界城市商業(yè)、宜居城市商業(yè)。 這五大引力點(diǎn)包括以大運(yùn)河為中心的濱水休閑商業(yè)中心區(qū)、現(xiàn)代生活與文化體驗(yàn)街區(qū)、京東主題消費(fèi)區(qū)、大型主題公園商業(yè)集群、楊莊大型綜合購(gòu)物中心。 世界城市商業(yè)：建設(shè)更成熟、更現(xiàn)代、更國(guó)際化，輻射超廣域的世界城市商業(yè)。 □ 結(jié)構(gòu)指標(biāo) 商業(yè)中心區(qū) 50%；現(xiàn)代生活廣場(chǎng) 40%；社區(qū)便利終端 10%。定位：濱水復(fù)合性休閑商業(yè)區(qū)。 京東主題消費(fèi)區(qū)：位于京沈高速南側(cè)，通馬路東側(cè)。 “集中式 店鋪 ”+“開放式廣場(chǎng) ”；購(gòu)物中心 +文化中心 +交往中心 +休閑中心。 金尚東總經(jīng)理付昆告訴記者，最初的想法是越來(lái)越多的 “城里人 ”在通州買房，尤其是在 CBD 就業(yè)的年輕白領(lǐng)在通州安家，會(huì)為通州帶來(lái)新鮮的購(gòu)買力。 ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 原有的商場(chǎng)也在積極尋求變動(dòng)，從去 年開始，上科華聯(lián)商廈、人民商場(chǎng)、通百商場(chǎng)均對(duì)內(nèi)部商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了全面調(diào)整，精品百貨正在逐步崛起。目前通州區(qū)商業(yè)發(fā)展仍停留在 “ 配套 ” 層面，沒有充分發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)區(qū)域發(fā)展的 “ 拉動(dòng) ” 作用。 最后，業(yè)態(tài)老化單一。 世界城市商業(yè)是以東部、南部城區(qū)新區(qū)開發(fā)為契機(jī)，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，建設(shè)更成熟、更現(xiàn)代、更國(guó)際化、輻射更超廣域的世界城市商業(yè)。居住人群素質(zhì)也在提升，對(duì)商業(yè)的訴求從基本滿足居住需求，向高品質(zhì)需求方向轉(zhuǎn)變。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。住宅、商業(yè)用房、辦公樓的比例嚴(yán)重失調(diào)，居住者大部分不在通州就業(yè)，也不在通州消費(fèi)，醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等也都不在通州。朝青板塊家居市場(chǎng)需求浮出水面，北京城市東擴(kuò)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)助推通州商業(yè)發(fā)展，京東的朝青板塊和通州地區(qū)將形成兩大新商圈。 明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，朝青板塊的居民以有 一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)居多，他們對(duì)家的要求較為苛刻。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，世紀(jì)星城周邊半徑３公里內(nèi)已建住宅項(xiàng)目達(dá)１２６個(gè)，總建面達(dá)２０３０萬(wàn)平方米，按２２０人／萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，共有近４５萬(wàn)的居住人口。在商鋪的定價(jià)上，國(guó)美放棄短期利益，推出 “階梯式租金 ”最低為１．５元／平方米／天，不惜成本培育市場(chǎng)。從地下一層到地上三層，共計(jì)四層，總建面積約２萬(wàn)平方米。 藍(lán)調(diào)六道 商業(yè)總建筑面積約２３０００平方米，其中主題商業(yè)風(fēng)情街５２００多平方米，獨(dú)立商業(yè)樓５７００多平方米，臨街底商旺鋪１２０００多平方米。當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，房?jī)r(jià)從 2000 元左右開始上升到 4000 元以上，按照目前勢(shì)頭，還有上漲的空間。除新華大街外，其他老的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為主，這幾年新增的以鄰里型商業(yè)為核心，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種雷同而且單一，只能滿足基本性的消費(fèi)需求。 聚集相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造充分就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。 ”劉秀如評(píng)價(jià)說。通州區(qū)委書記梁偉通過其他媒體表示政府將采取一些有效舉措改變現(xiàn)狀： “第一，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，會(huì)選擇一些 適于新城發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 “睡城 ”對(duì)房市和通州的發(fā)展都形成了實(shí)質(zhì)上的傷害。 商業(yè)配套之憂 在分析通州何以成為睡城的原因時(shí)，北京市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展研究所副所長(zhǎng)劉秀如對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說： “通州睡城的出現(xiàn)，是多種因素共同作用的結(jié)果，但主要是市場(chǎng)。 通州：睡城之憂 “三大衛(wèi)星城、 CBD 后花園等一系列的政策利好以及城鐵輕軌、快速路建設(shè)等實(shí)質(zhì)性 的基礎(chǔ)設(shè)施改善持續(xù)帶動(dòng)通州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。特別是在商業(yè)中央建有與深圳世界之窗功能、規(guī)模、內(nèi)涵相媲美的一萬(wàn)平方米下沉式國(guó)際文化匯演大廣場(chǎng)，大型商業(yè)中心旁還將建設(shè)五星級(jí)大酒店 、ＳＯＨＯ辦公樓等。 福街 定福家園一期的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目住宅底商及配樓，總面積為１２０００平方米。 【 相關(guān)新聞 】 １３５家智慧產(chǎn)業(yè)ＬＯＧＯ印在ＣＢＤ 近日，首屆智慧產(chǎn)業(yè)評(píng)選揭曉，３０家智慧產(chǎn)業(yè)獲邀入駐 “ＬＯＧＯ印像 ”廣場(chǎng)。 費(fèi)區(qū)；在主題公園的附近建設(shè)主題公園商業(yè)集群；在世紀(jì)星城建設(shè)大型綜合性購(gòu)物中心；建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代流通批發(fā)區(qū)；在張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)區(qū)建設(shè)家居產(chǎn)業(yè)示范園；在溫榆河旁邊建京東生態(tài)商務(wù)園。 通州要建８?jìng)€(gè)重點(diǎn)商業(yè) ７月２８日，由通州區(qū)人民政府、北京市商務(wù)局主辦的２００６通州商業(yè)發(fā)展推介洽談會(huì)在世紀(jì)星城國(guó)際商務(wù)中心舉辦。與會(huì)人員一致認(rèn)為，京東朝青板塊的家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展與該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展不相匹配，大面積、高檔次的房產(chǎn)開發(fā)凸現(xiàn)了家居產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)潛力，而作為一個(gè)新開發(fā)、新崛起的區(qū)域，朝青板塊的家居市場(chǎng)卻是一個(gè)被遺忘的角落，仍然呈現(xiàn)一片空白。 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》，通州將來(lái)要成為百萬(wàn)人口居住的新城區(qū)，加上此前確定的物流集散地 和現(xiàn)代商貿(mào)中心定位，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)到幾百萬(wàn)平方米應(yīng)該不成問題。據(jù)通州區(qū)投資促進(jìn)局透露， 2000 年以后在通州建成的新小區(qū)， 80％周邊沒有中型以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有 16752 個(gè)，但主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大都分布在新華大街沿線，萬(wàn)米以上的大型商場(chǎng)僅有 6 個(gè)， 3000 平米以上的綜合超市也僅 有 7 個(gè)。 同時(shí)，據(jù)通州區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到 2020年通州力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) “3 515” 的方便生活，即居民出家門步行3分鐘可以到達(dá)小區(qū)便利服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)， 5分鐘可到達(dá)街區(qū)超市和餐飲店， 15分鐘可到達(dá)社區(qū)商業(yè)中心 /鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心， 滿足居民日常生活服務(wù)需求和文化休閑需求。商業(yè)主要以購(gòu)物為主，總體定位主要以中低檔商品為主，餐飲、文化、休閑娛樂比重較少，商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡。 其次，衛(wèi)星城式商業(yè)色彩濃重。 存在五大瓶頸 雖然通州的商業(yè)蒸蒸日上，但是，有關(guān)專家提醒，在看到通州商業(yè)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)， 還要看到下列瓶頸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。貴友大廈去年近 30 億元的營(yíng)業(yè)額中，有 10億是通州居民消費(fèi)的，而在華堂商場(chǎng)和藍(lán)島大廈，營(yíng)業(yè)額的 35％和 20％來(lái)自通州人的錢包。 八、 “ 高不成低不就 ” 通州商業(yè)地產(chǎn)處境尷尬 為了防止成為 “睡城 ”，通州區(qū)政府今后不再批建單純的住宅項(xiàng)目，以引導(dǎo)開發(fā)商在通州建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目安排：東方狐貍城。世界頂級(jí)品牌購(gòu)物廣場(chǎng)、時(shí)尚休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、商務(wù)餐飲等；河?xùn)|岸：自然、休閑 。 □ 商業(yè)引力點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 □ 發(fā)展目標(biāo) 補(bǔ)充完善中心城商業(yè)、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)、提升城市引力、創(chuàng)建宜居城市。計(jì)劃落戶在京東主題消費(fèi)區(qū)的東方狐貍城項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)行到最后談判階段。 構(gòu)建五大商業(yè) 引力點(diǎn)