【正文】 訪問時間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報紙、雜志 等各種媒介機構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無 6 S您本人在過去 6 個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？ A、有 B、沒有 出示卡片 2 S請問您的年齡是： 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請問您是：（單選） 土生土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請記錄） 7 購物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請注明） 7 7 出示卡片 5 0請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？ 去過深圳 1 去過廣東省的其他城市 2 去過廣東省外的其他省 3 去過香港 4 去過澳門 5 沒有去過廣州以外的其他地方 6 其他（請注明） 7 出示卡片 6 0靖問您在什么情況下會去廣 州以外的其他地方購物 廣州沒有賣的 1 買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購物時 4 買家私時 5 買珠寶首飾時 6 其他（請注明） 7 0請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？ 0請問您認為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？ 出示卡片 7 0請問您通常和什么人一起去逛 街購物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請注明） 7 0請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 請記錄： 人 0請問您每次逛街的購物的花費一般有多少？ 請記錄：元 出示卡片 8 01請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點呢？ 出示卡片 9 01請問您通常多久逛街購物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個月一次 4 三個月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來沒去過購物 9 其他（請注明） 0 出示卡片 10 01去某個商業(yè)區(qū)逛街的時候，以下的因素對您而言，重 要程度如何？這里， 5 分代表非常重要，1 分 代表一點也不重要，請用卡片上的尺度去對這些因素評分。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5 年市場消費 結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF 為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費特征。一般來說，單程以 10 分種為限，距離在 500 米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以 15 分鐘為限，距離在 2000 米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車 10 分種左右，距離在 5000 料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速 公路來此消費的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。核心商圈的顧客占55%―― 70% Ⅱ、 次級商圈 次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 ⑤ 區(qū)域內(nèi)終端客戶分析 消費水平、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)研究 ⑥ 區(qū)域競爭項目調(diào)查 競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 ④現(xiàn)場“踩點”調(diào)查 調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案： 項目整體開發(fā)目標 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項目目標商家總體分析 項目總體戰(zhàn)略定位分析 項目整體競爭策略考慮 項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 項目年度發(fā)展策略 【 調(diào)研分析策略 】 （一） FIP“宏策劃”市場調(diào)研策略研究 市場調(diào)研步驟 第一步： 界定問題 第二步： 尋求解決問題的方法 第三步： 制定調(diào)研方案 第四步： 進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù) 第五步： 整理和分析數(shù)據(jù) 第六步： 準備及呈送調(diào)研報告 市場調(diào)研分類研究 市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類； ⑴ 以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題； ① 市場潛力――攀升、下降； ② 市場分額――擴大、縮??； ③ 企業(yè)形象 ④ 市場特征 ⑤ 招商與銷售 ⑥ 市場趨勢――短期與長期預(yù)測 ⑵ 以解決問題為目的的調(diào)研步驟 ① 市場細分的依據(jù) ② 確定細分的依據(jù) ③ 確定各種細分的市場潛力 ④ 選擇目標市場 市場調(diào)研各類各類 調(diào)研種類 所需資料 研究范圍 商圈研究 對項目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力 消費者研究 對消費群結(jié)構(gòu)、消費力分析、消費習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研 投資客戶研究 對投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等 確定市場調(diào)研的方法 市場調(diào)研的準確 與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實施，對于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請專業(yè)公司協(xié)助完成。 然 而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗。 主要內(nèi)容： 項目定向市場調(diào)查研究工作 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告 工作目的： 深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項目商業(yè)機會； 以未來界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力； 細化項目的市場 定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì) 通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。 使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生 產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ⑴ 商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時間來計算區(qū)分。 第二步： 確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧 客集中程度等。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等 新設(shè)商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 目標客戶對商業(yè)的需求分析 包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。 基于此， FIP 將對未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預(yù)測，為項目提供更科學(xué)可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導(dǎo)，從而打造項目的 核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。 商業(yè)項目定位是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。 專業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（＊見下表） 購物中心分類 總分類 總特征 細分類 開發(fā)與建設(shè)特點（開發(fā)戰(zhàn)略） 城市區(qū)獨立購物中心 由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過 10 萬平方米 填充型 位于城市中心商業(yè)區(qū)更新 改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通 擴展型 在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變原有商業(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個改變商業(yè)區(qū)功能的方法 核心替換型 通過更新城市黃金土地上過時的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場 城市兼容購物中心 與城市其它功能設(shè)施形成一個城市綜合體，其建筑面積控制在 2 萬平方米 多功能型 是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體 輔助型 在城市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店， 大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心 城市區(qū)專賣店購物中心 以經(jīng)營商品的特色和時代感為特征，以建筑設(shè)計的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費群體，一般建筑面積均在 5000 平方米左右 節(jié)日型 由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費者的品味和人們對環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城 主題型 致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感 都市專賣店型 是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心 城市消費購物中心 一般以一 個主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點出租總面積的 70－90%，其自營面積均在 3000－ 10000 平方米 壟斷型 集在經(jīng)營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局 支配型 由幾家大戶承租，嚴格從經(jīng)營品牌系列價格體系、市場信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向