【正文】 訪(fǎng)問(wèn)時(shí)間： 甄 別 問(wèn) 卷 出示卡片 1 S請(qǐng)問(wèn)您及家人有沒(méi)有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場(chǎng)調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)公司 2 廣播、電視、報(bào)紙、雜志 等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷(xiāo)或代理單位 5 以上均無(wú) 6 S您本人在過(guò)去 6 個(gè)月中，有沒(méi)有參加任何形式的市場(chǎng)研究活動(dòng)？ A、有 B、沒(méi)有 出示卡片 2 S請(qǐng)問(wèn)您的年齡是： 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請(qǐng)問(wèn)您是：（單選） 土生土長(zhǎng)的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來(lái)旅游觀(guān)光 4 外地人來(lái)出差 5 外地人來(lái)探親 6 其他（請(qǐng)記錄） 7 購(gòu)物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請(qǐng)問(wèn)您知道卡片上所列的這些專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)嗎？ 0請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)卡片上所列的哪些批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)物？ 01 02 順德樂(lè)從家私城 1 1 虎門(mén)服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請(qǐng)注明） 7 7 出示卡片 5 0請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)廣州以外的其他地方購(gòu)物嗎？ 去過(guò)深圳 1 去過(guò)廣東省的其他城市 2 去過(guò)廣東省外的其他省 3 去過(guò)香港 4 去過(guò)澳門(mén) 5 沒(méi)有去過(guò)廣州以外的其他地方 6 其他（請(qǐng)注明） 7 出示卡片 6 0靖問(wèn)您在什么情況下會(huì)去廣 州以外的其他地方購(gòu)物 廣州沒(méi)有賣(mài)的 1 買(mǎi)貴重的物品會(huì)選擇更專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng) 2 廣州的種類(lèi)比較少 3 結(jié)婚購(gòu)物時(shí) 4 買(mǎi)家私時(shí) 5 買(mǎi)珠寶首飾時(shí) 6 其他（請(qǐng)注明） 7 0請(qǐng)問(wèn)您在廣州到過(guò)哪些地方逛街或購(gòu)物呢？ 0請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請(qǐng)問(wèn)哪一個(gè)地方是您最常去逛街或購(gòu)物的呢？ 出示卡片 7 0請(qǐng)問(wèn)您通常和什么人一起去逛 街購(gòu)物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請(qǐng)注明） 7 0請(qǐng)問(wèn)您逛街購(gòu)物時(shí)通常幾個(gè)人一起？ 請(qǐng)記錄： 人 0請(qǐng)問(wèn)您每次逛街的購(gòu)物的花費(fèi)一般有多少？ 請(qǐng)記錄：元 出示卡片 8 01請(qǐng)問(wèn)您通常是選擇哪種交通工具到購(gòu)物地點(diǎn)呢？ 出示卡片 9 01請(qǐng)問(wèn)您通常多久逛街購(gòu)物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個(gè)月一次 4 三個(gè)月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來(lái)沒(méi)去過(guò)購(gòu)物 9 其他（請(qǐng)注明） 0 出示卡片 10 01去某個(gè)商業(yè)區(qū)逛街的時(shí)候，以下的因素對(duì)您而言，重 要程度如何？這里， 5 分代表非常重要，1 分 代表一點(diǎn)也不重要，請(qǐng)用卡片上的尺度去對(duì)這些因素評(píng)分。 FIP 以“未來(lái)界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來(lái)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)高度，為開(kāi)發(fā)商提供未來(lái)中國(guó) 3－ 5 年市場(chǎng)消費(fèi) 結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額， RF 為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。一般來(lái)說(shuō)，單程以 10 分種為限，距離在 500 米以?xún)?nèi)，我們稱(chēng)之為第一商圈；騎車(chē)商圈是指騎自行車(chē)所能及的范圍或距離，一般來(lái)說(shuō)單程以 15 分鐘為限，距離在 2000 米以?xún)?nèi)，我們稱(chēng)之為第二商圈；乘車(chē)圈是指公共汽車(chē)所能及的范圍或距離，乘車(chē) 10 分種左右，距離在 5000 料以?xún)?nèi)，我們稱(chēng)之為第三商圈；開(kāi)車(chē)圈是指開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)普通公路、高速 公路來(lái)此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱(chēng)之為第四商圈。核心商圈的顧客占55%―― 70% Ⅱ、 次級(jí)商圈 次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 ⑤ 區(qū)域內(nèi)終端客戶(hù)分析 消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 ⑥ 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶(hù)組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。 ④現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查 調(diào)查人員以買(mǎi)樓者身份直接進(jìn)入銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索取樓盤(pán)資料，聽(tīng)售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀(guān)察，從而獲得資料。從而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案： 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析 項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析 項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑 項(xiàng)目年度發(fā)展策略 【 調(diào)研分析策略 】 （一） FIP“宏策劃”市場(chǎng)調(diào)研策略研究 市場(chǎng)調(diào)研步驟 第一步： 界定問(wèn)題 第二步： 尋求解決問(wèn)題的方法 第三步： 制定調(diào)研方案 第四步： 進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù) 第五步： 整理和分析數(shù)據(jù) 第六步： 準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng)調(diào)研分類(lèi)研究 市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問(wèn)題為目的和以解決問(wèn)題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)； ⑴ 以識(shí)別問(wèn)題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問(wèn)題； ① 市場(chǎng)潛力――攀升、下降； ② 市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮?。? ③ 企業(yè)形象 ④ 市場(chǎng)特征 ⑤ 招商與銷(xiāo)售 ⑥ 市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè) ⑵ 以解決問(wèn)題為目的的調(diào)研步驟 ① 市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù) ② 確定細(xì)分的依據(jù) ③ 確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力 ④ 選擇目標(biāo)市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)研各類(lèi)各類(lèi) 調(diào)研種類(lèi) 所需資料 研究范圍 商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營(yíng)業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購(gòu)買(mǎi)力 消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研 投資客戶(hù)研究 對(duì)投資客戶(hù)投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等 確定市場(chǎng)調(diào)研的方法 市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確 與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司協(xié)助完成。 然 而，相對(duì)于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的直銷(xiāo)，它對(duì)投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體策略報(bào)告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)； 以未來(lái)界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣(mài)點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng) 定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過(guò)專(zhuān)業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。 使用這種方法，首先要把咨詢(xún)了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫(xiě)。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國(guó)民生 產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說(shuō)是“商圈效應(yīng)” ⑴ 商圈分類(lèi) 商圈一般有兩種分類(lèi)方法，一是以顧客密集度來(lái)界定，二是以顧客到店的時(shí)間來(lái)界定。 第二種分類(lèi)： 此種商圈按照顧客來(lái)店所需的時(shí)間來(lái)計(jì)算區(qū)分。 第二步： 確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、顧 客集中程度等。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷(xiāo)售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來(lái)可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 目標(biāo)客戶(hù)對(duì)商業(yè)的需求分析 包括對(duì)各種類(lèi)型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類(lèi)型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類(lèi)的承租能力及對(duì)承租面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。 基于此， FIP 將對(duì)未來(lái) 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專(zhuān)業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的 核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過(guò)資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。 專(zhuān)業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并具備有豐富專(zhuān)業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（＊見(jiàn)下表） 購(gòu)物中心分類(lèi) 總分類(lèi) 總特征 細(xì)分類(lèi) 開(kāi)發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略） 城市區(qū)獨(dú)立購(gòu)物中心 由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過(guò) 10 萬(wàn)平方米 填充型 位于城市中心商業(yè)區(qū)更新 改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來(lái)場(chǎng)地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通 擴(kuò)展型 在原有商業(yè)區(qū)域加大營(yíng)業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法 核心替換型 通過(guò)更新城市黃金土地上過(guò)時(shí)的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，如北京東方廣場(chǎng) 城市兼容購(gòu)物中心 與城市其它功能設(shè)施形成一個(gè)城市綜合體，其建筑面積控制在 2 萬(wàn)平方米 多功能型 是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫(xiě)字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體 輔助型 在城市綜合體內(nèi)，購(gòu)物中心是其輔助功能，如大型酒店， 大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心 城市區(qū)專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物中心 以經(jīng)營(yíng)商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在 5000 平方米左右 節(jié)日型 由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的品味和人們對(duì)環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國(guó)城 主題型 致力于形成一種購(gòu)物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過(guò)親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感 都市專(zhuān)賣(mài)店型 是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購(gòu)物中心 城市消費(fèi)購(gòu)物中心 一般以一 個(gè)主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶(hù)為主，面積點(diǎn)出租總面積的 70－90%，其自營(yíng)面積均在 3000－ 10000 平方米 壟斷型 集在經(jīng)營(yíng)單一類(lèi)別的商品，從貨源渠道、銷(xiāo)售渠道均控制周?chē)凶饷娣e小的眾多租戶(hù)，形成壟斷格局 支配型 由幾家大戶(hù)承租，嚴(yán)格從經(jīng)營(yíng)品牌系列價(jià)格體系、市場(chǎng)信息源等方面控制購(gòu)物中心的發(fā)展方向