【正文】 。 此商業(yè)計劃中所含的信息是建立在大量的社會調(diào)研獲取的可靠數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)驗進行邏輯推理得出，由于總體詳細規(guī)劃尚未最后確定及市場也在發(fā)生變化 ,所以本計劃書可能會與實際結(jié)果有所偏差。所有此商業(yè)計劃包含的信息及進一步查詢的相關(guān)任何信息都必須永久地加以保密。不能復(fù)制或使用于其它用途。 挑選精兵強將，建立一流的項目策劃隊伍施工管理隊伍、項目招商隊伍和物業(yè)管理隊伍，并將其形成合力，全力打造質(zhì)量一流、管理先進、富有特色的精品項目。 產(chǎn)品創(chuàng)新 :按照 SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個高平臺的商城 ,在住宅區(qū)內(nèi)引入生態(tài) ,健康 ,運 動等概念打造高檔住宅區(qū) ,讓消費者在購房的同時也選擇了一種生活方式。為規(guī)避風(fēng)險，我們要求在土地合同中及某地市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。 4）引進信托資金。 2）憑借公司良好的信譽，與銀行簽訂授信協(xié)議，獲得一定的信貸額度，以備需要時采用。為規(guī)避風(fēng)險，必須建立多渠道的資金來源。 第九篇 風(fēng)險與對策 由于項目實施周期較長，在實施過程中尚有許多不確定性因素，故必須充分預(yù)測項目的實施風(fēng)險，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項目成功運作的可靠性。 企業(yè)的精神是：持 續(xù)創(chuàng)新，追求卓越。 另外本公司還在當(dāng)?shù)毓_招聘有識志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有競爭力、有戰(zhàn)斗力的高效團隊。 本公司延聘由上海房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威印坤華教授領(lǐng)銜的上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項目的全程營銷策劃。 王文松：曾任浙江近江集團總裁，萬事利集團房產(chǎn)部總經(jīng)理。 趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔(dān)任總經(jīng)理，現(xiàn)任本公司董事、副總經(jīng)理。 張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長，本公司董事。有 從事建筑設(shè)計和房地產(chǎn)開發(fā)二十余年的經(jīng)驗，現(xiàn)任本公司董事長、蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。豐富的社會資源和成功經(jīng)驗為本項目的順利實施提供了可靠的保證。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、 中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起人之一蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1993年，具備豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，市場運作能力和良好的社會信譽（省級 AAA資信等級和重合同、守信譽單位）。 7 競爭優(yōu)勢 縱觀本案 有如下優(yōu)勢： 獨特的地理位置； 便捷的交通條件； 規(guī)模大、配套齊、有主題、起點高，下可復(fù)制； 新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺； 《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》會對新的項目有所制約； 文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力； 本項目有一流的管理團隊。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。 制訂切實可行且有較高收益率的營銷價格。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。 招商側(cè)重點： A、對重點地區(qū)主動出擊招商，如溫州等地； B、引進主力店和人氣店，以點帶面； C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前已取得實質(zhì)性的進展（根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運營定律 12進行操作）。方式的采用主要參考價效比。中期宣傳市場營銷方式、價位、 定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點宣傳招商實現(xiàn)率、裝修標準、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。在基建動工的同時，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進行。 廣告宣傳。 培訓(xùn)招商人員。招商的具體實施需要一班人馬。在此基礎(chǔ)上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準項目的市場定位，特別 是要確定市場的賣點?，F(xiàn)將初步打算概述如下： 市場調(diào)研。同時，鑒于該項目開發(fā)是有城區(qū)規(guī)劃、建設(shè)功能 特性 ，招商工作不僅需與城區(qū)發(fā)展相協(xié)調(diào)，而且要與某地城市社會經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。 二、招商計劃 項目招商是本項目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。通過大量的市場調(diào)查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營銷方式。 有效經(jīng) 營城市 本項目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報。 城市功能明顯增強 本項目處于老城區(qū)與新城區(qū)的交叉區(qū)域，它對于新城區(qū)的擴大和老城區(qū)的改造具有不可或缺的作用。本項目全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位 15000個左右。同時人氣積聚 、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來某地投資。 顯著增加城市經(jīng)濟總量與財政收入 該項目建成后， 50萬平方米的商業(yè)性經(jīng)營面積及配套，預(yù)測可實現(xiàn)年銷售額超 50億元，年綜合稅收超 。 投資回報分析： 總利潤： 280750232715+13100（財務(wù)費用） =61135萬元 稅后凈利潤： 61135 67%=40960萬元 項目利潤率： 40960/202000=% 投資利潤率： 40960/35000=% 年投資利潤率： %/=% （實際資金利用周期 ） 二、財務(wù)說明 賓館的轉(zhuǎn)讓未考慮利潤； 財務(wù)費用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本； 所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間； 實際上，商業(yè)物業(yè)以招租為主，本計劃書未作調(diào)正，僅考慮市場培育期部 分租金收入。 廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實施日常物業(yè)管理，包括物業(yè)維修、綠化、保安和市場活動安排等。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。 挖掘文化與旅游價值。 5）強化員工服務(wù)意識。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導(dǎo)從業(yè)人員合法經(jīng)商、誠信經(jīng)商，主動疏導(dǎo)矛盾，提高從業(yè)人員素質(zhì)。 3）建立行業(yè)自律組織，實 施內(nèi)部監(jiān)督。 我們計劃邀請工商、稅務(wù)、技監(jiān)、安全和消協(xié)等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標價、商品質(zhì)量、售后服務(wù)和消防安全等方面作出明確規(guī)定。 1）健全管理組織與規(guī)章制度。 商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主 ——針對開業(yè)后的消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規(guī)劃及量身定制?？紤]到本項目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經(jīng)營及招商專業(yè)性較強，同時為