【正文】 高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。距南京40分鐘車程，距上海 3小時車程，距合肥 2小時車程 ,距杭州 3小時車程 項目位置 本項目地塊是某地控制性規(guī)劃 A片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內。土地出讓年限：住宅 70年，商業(yè) 40年。 項目投資規(guī)模：約 20億元人民幣 項目開發(fā)周期：五年（ 2020年 —2020年） 二、背景資料 （一）宏觀形勢 ● 改革開放后的中國 GDP持續(xù)多年保持 8%左右的增長率，為世人所矚目。 2020年 10月某地市正式加入長三角經濟合作圈。二市的合作也進入實質性階段，真正在資源互補上實現區(qū)域分工協作，南京市的輕軌延伸至某地市已通過立項，南京中北（上市公司）的公交車已駛入某地。當前的國內外經濟形勢給某地市經濟發(fā)展提供了前所未有的機遇。 2020年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點城市。 ● 2020年人均 GDP1858美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 8749元，人均消費性支出 6610元，各項指標均列安徽省首位。其 理由為： 外國資本的涌入與民營資本的迅速擴張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進程。 市政府提出要通過三步走，翻三番，確保 “兩個率先 ”目標的圓滿實現。而從產品消費的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。我們在經過多次的實地考察之后，對這一區(qū)域的特點進行詳盡的分析，認為：從某地市政府業(yè)已確定的開發(fā)、開放總體戰(zhàn)略考慮，這一區(qū)域處于老城區(qū)與新城區(qū)的交界處及城市東大門，比較適宜于建設一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務辦公、住宅等物業(yè)的新的商業(yè)城。 WEAKNESS（問題點） 1）地理位置雖然優(yōu)越，但北側的紅旗路尚未建成； 2）整個項目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源； 3）目前項目周邊環(huán)境較差，周邊都是農田、小路、廢棄廠房等； 4）某地業(yè)態(tài)單一。未名湖畔綠地、廊橋及商業(yè)街景觀采用中西結合的方 式，突出視覺效果。將本項目打造成為某地市最為繁華的商業(yè)中心和不夜城。 中心區(qū)：以水系與綠化景觀為背景規(guī)劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產權式公寓，底下二層為大型商業(yè)廣場，聚集人氣，使整個地塊升值。 B區(qū)為家俱家電、建材批發(fā)區(qū)：位于地塊的東北部，建設大型家俱批發(fā)市場，規(guī)劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區(qū)良好的形象。 E區(qū)為住宅區(qū)：分位于圓橋路兩側的商住區(qū)和花果山邊的高檔別墅區(qū)，為整個區(qū)域增加人氣，為市招商引資創(chuàng)造條件。考慮到本項目規(guī)模較大，物業(yè)種類多，開發(fā)經營及招商專業(yè)性較強，同時為便于與國內某一領域的著名企業(yè)進行強強聯手，特為專業(yè)批發(fā)市場、寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)物業(yè)等在總公司設立專業(yè)的項目公司及市場管理和物業(yè)管理公司。 1）健全管理組織與規(guī)章制度。 我們計劃邀請工商、稅務、技監(jiān)、安全和消協等政府部門派員到市場合署辦公，組建區(qū)域性的監(jiān)督中心。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導從業(yè)人員合法經商、誠信經商，主動疏導矛盾，提高從業(yè)人員素質。 挖掘文化與旅游價值。 廣場建成之前，將建立或委托物業(yè)管理公司實施日常物業(yè)管理，包括物業(yè)維修、綠化、保安和市場活動安排等。 顯著增加城市經濟總量與財政收入 該項目建成后， 50萬平方米的商業(yè)性經營面積及配套，預測可實現年銷售額超 50億元，年綜合稅收超 。本項目全部建成之后將向社會直接提供就業(yè)崗位 15000個左右。 有效經 營城市 本項目建成后，將大大改善區(qū)域環(huán)境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報。 二、招商計劃 項目招商是本項目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)?，F將初步打算概述如下： 市場調研。招商的具體實施需要一班人馬。 廣告宣傳。中期宣傳市場營銷方式、價位、 定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點宣傳招商實現率、裝修標準、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。 招商側重點： A、對重點地區(qū)主動出擊招商，如溫州等地； B、引進主力店和人氣店，以點帶面； C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協議； 目前已取得實質性的進展（根據商業(yè)地產運營定律 12進行操作）。 制訂切實可行且有較高收益率的營銷價格。 7 競爭優(yōu)勢 縱觀本案 有如下優(yōu)勢： 獨特的地理位置； 便捷的交通條件； 規(guī)模大、配套齊、有主題、起點高，下可復制； 新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺； 《大店選址法》和《商業(yè)網點規(guī)劃》會對新的項目有所制約； 文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力； 本項目有一流的管理團隊。豐富的社會資源和成功經驗為本項目的順利實施提供了可靠的保證。 張 群：浙江省優(yōu)秀女企業(yè)家，金華精選礦業(yè)有限公司董事長，本公司董事。 王文松：曾任浙江近江集團總裁，萬事利集團房產部總經理。 另外本公司還在當地公開招聘有識志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有競爭力、有戰(zhàn)斗力的高效團隊。 第九篇 風險與對策 由于項目實施周期較長，在實施過程中尚有許多不確定性因素，故必須充分預測項目的實施風險，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項目成功運作的可靠性。 2）憑借公司良好的信譽，與銀行簽訂授信協議，獲得一定的信貸額度，以備需要時采用。為規(guī)避風險，我們要求在土地合同中及某地市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續(xù)性。 挑選精兵強將，建立一流的項目策劃隊伍施工管理隊伍、項目招商隊伍和物業(yè)管理隊伍，并將其形成合力，全力打造質量一流、管理先進、富有特色的精品項目。所有此商業(yè)計劃包含的信息及進一步查詢的相關任何信息都必須永久地加以保密。 。 此商業(yè)計劃中所含的信息是建立在大量的社會調研獲取的可靠數據的基礎上，根據經驗進行邏輯推理得出，由于總體詳細規(guī)劃尚未最后確定及市場也在發(fā)生變化 ,所以本計劃書可能會與實際結果有所偏差。不能復制或使用于其它用途。 產品創(chuàng)新 :按照 SHOPPING MALL商業(yè)模式建立一個高平臺的商城 ,在住宅區(qū)內引入生態(tài) ,健康 ,運 動等概念打造高檔住宅區(qū) ,讓消費者在購房的同時也選擇了一種生活方式。 4）引進信托資金。為