【正文】 某地 XXX廣場項目 商業(yè)計劃書 1 概 況 一、項目概況 地理位置 某地市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū) 30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū) 45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。全市總面積 1686平方公里，南北最大縱距 ，東西最大橫距 46公里。 某地交通便利，擁有長江萬噸級的某地港，可與國內(nèi)外港口四季通航；至南京祿口口機場 20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福 高速、寧杭高速 .寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。距南京40分鐘車程，距上海 3小時車程，距合肥 2小時車程 ,距杭州 3小時車程 項目位置 本項目地塊是某地控制性規(guī)劃 A片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區(qū)域內(nèi)。 B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。 南為新城區(qū)，距市中心 3公里；東 1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運站。 土地用途 A地塊區(qū)域面積： （合 ） B地塊區(qū)域面積： （合 ） 擬建大型專業(yè)綜合性市場，商業(yè)步行街、服務配套設施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅 70年，商業(yè) 40年。 規(guī)劃指標 容積率： A地塊： ； B地塊： 。限高 ： 80M?？偨ㄖ娣e：約90萬平方米。 項目投資規(guī)模：約 20億元人民幣 項目開發(fā)周期：五年（ 2020年 —2020年） 二、背景資料 （一）宏觀形勢 ● 改革開放后的中國 GDP持續(xù)多年保持 8%左右的增長率，為世人所矚目。受中國龐大的國內(nèi)市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優(yōu)勢，國際資本向 我國，尤其向沿海地區(qū)加速流動。當沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達到一定密度之后，受供求關系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。 ● 進入新世紀以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重復建設與過度競爭，拓寬了協(xié)作空間，強化了各個城市的特殊功能，增強了城市發(fā)展的源動力。 2020年 10月某地市正式加入長三角經(jīng)濟合作圈。 ● 2020年的上海世博會將會極大地推進長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 ● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構(gòu)建，某地市的地緣優(yōu)勢愈加凸現(xiàn)。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點上規(guī)劃城市建設，盡快與大都市城市圈相對接，已經(jīng)受到地方政府的高度關注。二市的合作也進入實質(zhì)性階段，真正在資源互補上實現(xiàn)區(qū)域分工協(xié)作，南京市的輕軌延伸至某地市已通過立項，南京中北（上市公司）的公交車已駛?cè)肽车亍? ● 由某地、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開發(fā)、開放帶建設亦已啟動，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動態(tài)勢業(yè)已形成。某地長江大橋已立項 ,2020年開工 ,2020年竣工 ,因此本項目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū) . （二）區(qū)域經(jīng)濟 ● 某地市的經(jīng)濟以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎，擁有三家上市公司，經(jīng)濟基礎較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。近年來，某地市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項目發(fā)展迅速，某地市的經(jīng)濟進入快速增長期。當前的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢給某地市經(jīng)濟發(fā)展提供了前所未有的機遇。 ● 2020年的市政府工作報告對未來五年的發(fā)展提出了 “國內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增 12%，五年內(nèi)實際利用外資 5億美元，內(nèi)資 100億元 ”的奮斗目標。號召全市 上下在開發(fā)、開放兩條線上下功夫、做文章。 某地市 2020年提出三年實現(xiàn)雙百 “城區(qū)面積 100平方公里，城市人口 100萬 ”。 2020年，以企業(yè)改革為中心的改革攻堅取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續(xù)深化，也是全國行政綜合執(zhí)法試點城市。 ● 對外開放向全方位、多層次、寬領域快速拓展。目前某地市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氛圍，加速建設與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要創(chuàng)造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生 活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風。 ● 2020年人均 GDP1858美元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 8749元，人均消費性支出 6610元，各項指標均列安徽省首位。 ● 某地市是全國 “衛(wèi)生城市 ”、 “園林城市 ”、 “旅游城市 ”，聯(lián)合國 “最佳人居獎 ”，現(xiàn)在新目標是建設一個 “生態(tài)某地 ”。 ● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產(chǎn)權(quán)為基礎、法律為保障的 “信用某地 ”。 第二篇 項目定位 一、市場需求分析 當前，無論是國際環(huán)境與國內(nèi)形勢，無論是某地市本身的城市化進程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實施，都將給市場帶來巨大的商機。其 理由為： 外國資本的涌入與民營資本的迅速擴張必將大大加快中國工業(yè)化與國際化進程。各省市國家級和地方級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設如火如荼，方興未艾。 今后一段時間內(nèi)國家將繼續(xù)實施積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎設施投入、政府購買、擴大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內(nèi)需，保持 GDP的高速增長。 大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴張、舊城的改造和建設，提升城市經(jīng)營管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。 市政府提出要通過三步走，翻三番，確保 “兩個率先 ”目標的圓滿實現(xiàn)。第一步到 2020年， GDP比 2020年翻 一番，人均超 2500美元；第二步到 2020年， GDP達到 5000美元，人均可支配收入達 18000元。從總體小康到全面實現(xiàn)小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。 上述四個方面最終歸結(jié)到一個城市的生產(chǎn)性消費和生活性消費將出現(xiàn)較明顯的增長。而從產(chǎn)品消費的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業(yè)機會。 本項目所在的某地市新區(qū)控制性規(guī)劃 A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與 老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為 3萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是某地的