【正文】 該項目正在進行內(nèi)部裝修。負13層為標準停車場、首層到4層為頤高數(shù)碼廣場，5層為美食城、6層為設(shè)備層、910層為商業(yè)辦公、1141層為寫字樓。該項目已開始動工建設(shè)?！　√艔V場：位于天河路與天河?xùn)|路交匯處西北側(cè)，發(fā)展商為太古匯（廣州）發(fā)展有限公司。該項目由一棟29層的辦公樓組成（部分為12層、18層），14裙樓為商場。整個項目規(guī)模龐大。項目位于天河路南側(cè)，體育東路東側(cè)。其中寫字樓部分面積約3萬平方米。　　天河城東塔樓：發(fā)展商為廣東天貿(mào)（集團）股份有限公司，東塔為50層的寫字樓，預(yù)計將在2007年左右完工。首至六層裙樓商場已開業(yè)；2棟塔樓分別為53層和37層的A、B寫字樓塔樓，建成后將成為天河中心區(qū)的標志性建筑。從西到東依次為維多利廣場塔樓、天河城東塔樓、正佳廣場東塔樓、京光廣場、隆德大廈、太古廣場、豐偉廣場、壬豐大廈。　　另外，耀中集團在天河北路林和西路也有一45層高的寫字樓項目，總建筑面積達15萬平方米。專為跨國企業(yè)度身定造。項目位于天河北路與林和東路交匯處，薈雅苑南側(cè)。其中南塔規(guī)劃為38層的白金組酒店，客戶總數(shù)約450500個；北塔30層的寫字樓。分天河北路和天河路兩大板塊。但現(xiàn)時已投入使用的純寫字樓市場尚為空白。之前由于與天河北體育中心商務(wù)區(qū)有一條繁忙的天河路相隔，雖然商業(yè)有天河城、宏城廣場等，但寫字樓的氛圍一直不是很濃厚。月左右。沿線的寫字樓主要有財富廣場、金利來大廈、高盛大廈、城建大廈、新創(chuàng)舉大廈等。　　體育東路和體育西路?，F(xiàn)時，中信廣場的寫字樓的租金大約為150元/平方米天河北路是中心，北依廣州火車東站綠化廣場，南望天河體育中心，交通方便，條件得天獨厚。主要的辦公樓有：中信廣場、市長大廈、金利來大廈、財富廣場、新創(chuàng)舉大廈等。突顯總部經(jīng)濟的寫字樓從珠江新城的總部經(jīng)濟大部分都是本地集團總部居多。　　同時總部經(jīng)濟在珠江新城亦已經(jīng)初見端倪：　　保利在珠江新城的廣州商務(wù)大廈專為廣州市國稅局而建，另一個寫字樓項目廣州保利大廈也有一個塔樓在建設(shè)時已被廣州地稅局整體購入。項目名稱開發(fā)商客戶群華普廣場廣州市銀保利華普置業(yè)有限公司銀行、科研機構(gòu)、外資公司雙城國際廣州華鵬置業(yè)有限公司IT行業(yè)、廣告、中小企業(yè)/國稅星辰財富港廣州越福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司港澳投資者居多信合大廈農(nóng)村信用聯(lián)合社金融、證券、保險星匯國際大廈越秀城建集團銀行、金融、證券珠江投資大廈廣東珠江投資集團金融、證券、保險勤建商務(wù)大廈勤建置業(yè)有限公司 IT、廣告業(yè)富力科訊國際大廈富力地產(chǎn)IT行業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)富力盈隆廣場富力地產(chǎn)金融、世界500強企業(yè)、集團總部富力中心大廈富力地產(chǎn)世界國內(nèi)外500強企業(yè)、富力集團總部從上表可以看出IT業(yè)、廣告業(yè)、以及金融行業(yè)的占了珠江新城寫字樓相當(dāng)大的比例。項目名稱租售價格（元/m2）賣點勒建商務(wù)大廈售￥9000/㎡設(shè)有空中花園，寫字樓復(fù)式設(shè)計星辰大廈￥7500/㎡近地鐵，雙陽臺設(shè)計華普大廈￥80008500元/㎡5A智能化配備，24小時酒店式服務(wù)星匯國際大廈售9000元/㎡5A智能化生態(tài)式大堂層間空調(diào) 雙城國際￥8500元/㎡標傍地鐵物業(yè)（四）客戶群分析　　以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內(nèi)中小型企業(yè)，其實質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實力。華普廣場開售的售價是6800－7500元／平方米，現(xiàn)在已上升到8300元／平方米；勤建商務(wù)大廈內(nèi)部認購價是8000元／平方米，現(xiàn)在已升至9000元／平方米。因此，在售寫字樓就特別吃香，價格也是一路攀升。陽光辦公環(huán)境國際超甲級8A寫字樓高智能高實用率寫字樓（三）價格特征分析　　珠江新城寫字樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。珠江新城代表性寫字樓配套項目名稱富力科訊大廈勤建商務(wù)星匯國際雙城國際發(fā)展中心華普廣場標準層面積170011001285780/1225層數(shù)地上24層、地下4層地上25層地上29層、地下3層地上31層/地上27地下3層層高 標準層4M 標準凈層高≥ M4M3 M電梯9部高速電梯4臺OTIS高速電梯5臺德國合資蒂森電梯兩臺高速電梯一臺貨梯10部客梯、2部貨梯每塔樓配備6部高速電梯空調(diào)水源熱泵式中央空調(diào)水冷式高效節(jié)能空調(diào)大金VRC變頻冷媒系統(tǒng)沒中央空調(diào)，美國約克、日本新晃制冷、供熱設(shè)備提供冷熱溫控中央空調(diào)系統(tǒng)采用分量計算，總制冷量達3600冷噸通訊千兆主干寬帶采用10M/100BPS、LAN技術(shù)的寬帶接入高速上網(wǎng)充足電話線路，每戶設(shè)寬帶網(wǎng)入口及綜合布線系統(tǒng)入口高速上網(wǎng)高覆蓋的光纜綜合布線和充足的IDD電話線路配套近萬平方綜合商務(wù)配套大型商場、酒樓、商務(wù)餐廳等12個垂直疊式空中花園主題會所（含泳池）、商務(wù)會議室2800平方米的園林康體會所同聲翻譯系統(tǒng)大型會議中心，多功能會議中心、大型展覽廳智能化5A專業(yè)智能化管理系統(tǒng)5A智能化管理5A智能化系統(tǒng)24小時電子巡更系統(tǒng)，建筑周界紅外先安防探測儀8A智能化系統(tǒng)5A級智能化管理系統(tǒng)外立面玻璃幕墻國際標準LOWE弧型大玻璃，群樓外墻閃銀灰色大理石、玻璃幕墻以白色調(diào)為主高級外墻磚配鋼化鍍膜玻璃幕墻　　環(huán)保建材　　珠江新城的寫字樓的建筑，創(chuàng)出了不少的新鮮感，就目前已經(jīng)出外立面的如保利國稅大廈全鋼化玻璃的低輻射外立面在珠江新城格外醒目！盡管寫字樓都追求時尚高檔的形象，但是新一代的寫字樓似乎更最求健康、環(huán)保。富力科訊大廈，標準層高達4米，電梯荷載量達到4000－5000平方米／臺；在設(shè)備選擇方面，可滿足24小時辦公的需求；另外還具備了獨立計量的空調(diào)系統(tǒng)，突破了現(xiàn)有甲級寫字樓中央空調(diào)的弊端。而珠江新城如華普廣場等智能化設(shè)備都較為先進。　　珠江新城近幾年來新建成的具有一定規(guī)模的甲級寫字樓大多具備5A智能化標準的寫字樓。智能化的升級　　國際上對智能大廈的普遍描述是：通過對建筑物的四個基本要素，即結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理，以及運行之間的內(nèi)在聯(lián)系，以最優(yōu)化的設(shè)計，提供一個投資合理又擁有高效率的環(huán)境空間。創(chuàng)新元素和細節(jié)設(shè)計及高科技智能化很受重視?！　?chuàng)新戶型　　市場對廣州現(xiàn)有的甲級寫字樓在層高、光纖容量、空調(diào)等方面提出了更高的要求，可以預(yù)計，新出爐的寫字樓會贏在起跑線上。雙城國際配備大型生態(tài)會所等，讓辦公環(huán)境配套更齊全更舒服。智能化方面大部分的寫字樓亦都符合5A智能化配套標準。　　第三代寫字樓，目前正在珠江新城誕生，國際化標準的引入和高標準、數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標志。　　第二代寫字樓興起于天河北，不但要求過硬的電訊、寬帶和可自調(diào)的室內(nèi)溫度系統(tǒng)，同時也在建筑布局方面提出了更高的要求動靜分開的辦公布局、會客空間的設(shè)置與私密性的突出等都開始成為這一時期寫字樓產(chǎn)品的顯要特征。純辦公功能建筑其實就是第一代的寫字樓產(chǎn)品，除了布局明顯區(qū)別于住宅，同時將通訊管線、會議室等辦公結(jié)構(gòu)和功能列為建筑設(shè)計的必需元素。這8個項目的總建筑面積約90萬平方米，而這個數(shù)字還未計算高盛集團等公司的項目。而于2005年3月8日拍賣成功的廣東煙草B18項目也將在這段時間投入使用；廣州明和實業(yè)有限公司的三個項目及嘉裕集團的項目均位于F區(qū)。預(yù)計該項目將于2010年亞運會時建成　　2008年2010年是珠江新城走向成熟的三年，廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。寫字樓的竣工面積僅次于2005年?！　∵@兩年也是富力地產(chǎn)在珠江新城寫字樓項目的一個交樓高峰年，富力科訊大廈、富力盈隆中心、富力中心等三個寫字樓項目將交付使用，而富力地產(chǎn)也將把其總部從校場東路搬到富力中心。在這兩年交付使用的7個寫字樓當(dāng)中，3個重量組的項目富力中心、合景大廈、廣州海關(guān)綜合業(yè)務(wù)樓分布在珠江新城中軸線附近，這三個項目鄰近地鐵三號線與地鐵五號線的換乘站。但由于這些交付的項目當(dāng)中，政府機關(guān)、金融機構(gòu)自用的較多，而以對外租售為主的項目基本上位于珠江新城的邊緣地帶，如靠近廣州大道的華普廣場、星匯國際，靠近黃埔大道的勤建商務(wù)大廈等。20062007年竣工的寫字樓項目20062007年珠江新城竣工寫字樓項目簡表時間項目名稱發(fā)展商位置規(guī)模備注20062007年富力科訊大廈富力地產(chǎn)M11，客戶以IT行業(yè)、廣告、貿(mào)易公司為主富力盈隆中心富力地產(chǎn)B22，總建約9萬平方米目標客戶為金融、保險等行業(yè)富力中心富力地產(chǎn)J14，樓高54層富力地產(chǎn)的總部將遷入該棟寫字樓，部分對外租售合景大廈廣州新恒昌企業(yè)發(fā)展有限公司、廣州合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司J16，樓高38層合景總部將遷入該寫字樓，部分對外租售三銀大廈廣州三銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司I72，剛剛開工聯(lián)通新時空廣場中國聯(lián)通廣東分公司M12，總建約8萬平方米企業(yè)自用廣州海關(guān)綜合業(yè)務(wù)樓廣州海關(guān)E62，總建約9萬平方米海關(guān)自用　　2006年2007年，是珠江新城寫字樓市場的一個平穩(wěn)年?！　∫猿鲎?售為主的項目有：勤建商務(wù)大廈、華普廣場、星匯國際三個項目，華普廣場和星匯國際的兩棟塔樓當(dāng)中分別有一棟為公寓一棟為寫字樓。發(fā)展中心大廈以發(fā)展集團自用為主，另有部分對歐洲企業(yè)出租；廣州農(nóng)村信用合作社自用占了信合大廈的一半左右，其他部分只租不售；保利集團和廣州地稅將入駐廣州保利大廈；廣州省農(nóng)行將入駐珠江投資大廈的其中一棟塔樓。　　純企業(yè)自用的項目有：珠江新城電信中心、國稅大廈、華南電力通訊大樓這三個項目。本年有10個寫字樓項目竣工可以交付使用?！　∽ⅲ簩懽謽堑拿娣e統(tǒng)計按該項目的建筑面積來粗計。廣東省檢驗檢疫局大樓除部分自用外，有部分改作酒店，另外有小部分對外出租；新世界地產(chǎn)中國總部入駐凱旋新世界裙樓；在雙城國際有三棟塔樓當(dāng)中，東、西兩塔為寫字樓，已絕大部分售出，可以提供的寫字樓面積約3萬平方米。這些項目大部分為政府機關(guān)或者企業(yè)自用，少部分對外出租?！　「剑捍硇陨啼亗€案　　保利香檳隨著地鐵三號線即將完工，各項市政設(shè)施逐步完善，珠江新城開發(fā)熱度再度提高，今年在動工和即將動工的項目多達數(shù)十個，再次成為廣州房地產(chǎn)的熱點。另外，廣州市圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、廣州市歌劇院等四大文化建筑全部集中于這一區(qū)域，更為該區(qū)域發(fā)展注入新元素。（七）前景展望　　前幾年制約珠江新城商業(yè)發(fā)展的主要瓶頸就是客流量小，這一瓶頸的形成是因為過去住宅開發(fā)緩慢、公共交通不便和商務(wù)氛圍淡薄。　　專業(yè)市場　　目前，珠江新城的家居等專業(yè)市場經(jīng)營情況良好，但這些專業(yè)市場均為臨建，隨著盤踞的臨建用地逐漸被開發(fā)，同時，珠江新城直通琶洲會展中心，珠江新城的裙樓商場用于家居、建材、會展、電子等專業(yè)市場不失為經(jīng)營方向之一。珠江新城與天河商業(yè)中心相隔不遠，而在天河路商業(yè)中心，天河城、正佳廣場兩大商業(yè)MALL已經(jīng)正面交鋒爭客源，珠江新城的裙樓商無論從地段還是交通來看，都無法與天河路的大型商購物場所抗衡。而目前，后期推出的樓盤當(dāng)中，裙樓商場的經(jīng)營定位均不明確。目前12樓經(jīng)營中，3樓即將開業(yè)，46樓尚在招（五）裙樓商場經(jīng)營定位建議　　從珠江新城規(guī)劃示意圖可以看出，除了公建配套及市政綠化等公共用地外，珠江新城其余用地為住宅及商務(wù)金融，而商場只為各大住宅、商務(wù)辦公樓的裙樓，未有獨立的商場用地。月）管理費(元/m2月?！　《b飾建材及汽車市場，其租賃價格明顯低于家居市場，如億寶裝飾材料城，其租賃價格為80元/平方米而南天國際照明中心（非臨建）由于成功招徠眾多知名商家的入駐，其首層商鋪的租賃價格達200元/平方米在上述幾種專業(yè)市場當(dāng)中，家居專業(yè)市場如美居中心、維家思博覽中心由于經(jīng)營場所環(huán)境及氛圍營造的都比較成功，因此，其租賃價格與珠江新城的裙樓商場不相上下，首層商鋪租賃價格在140150元/平方米月)管理費（元/m2　　管理費方面，其絕大多數(shù)由于尚未進入銷售及經(jīng)營階段，因此，因尚未制定出裙樓商場的管理費。從上述數(shù)據(jù)來看，后期落成的這些項目，首層商鋪的售價存在較大的差距，產(chǎn)生這種差距的原因在于發(fā)展商在進行銷售定價時，可比對象少，各個樓盤主要依據(jù)成本+利潤的方式來定裙樓商場的售價。　　同時，由于珠江新城裙樓商場尚未完全啟動，部分后期新落成的裙樓商場如利雅灣、碧海灣、華普廣場等，對于珠江新城裙樓商場走勢還處于試探中，因此，其商場面積均未有間隔，且偏向于整層發(fā)售。這些樓盤，首層商場售價在4萬元/平方米左右，首層租價在100200元/平方米新落成的裙樓商場走高檔休閑路線　　珠江新城新近落成的住宅裙樓商場，如新世界集團開發(fā)的凱旋新世界、南雅集團開發(fā)的利雅灣及保利集團開發(fā)的保利香檳花園，這三個住宅樓盤，樓盤規(guī)模較大，且自身園林設(shè)計較有特色，塔樓住宅售價至少在8000元/平方米以上，業(yè)主平均素質(zhì)都較高，因此，其裙樓商場的定位亦適應(yīng)住戶的素質(zhì)，走走檔休閑路線，如保利香檳定位為法式風(fēng)情商業(yè)街、凱旋新世界定位為園林式商場，主要面對的目標客戶為休閑餐飲名店、COFFEE SHOP、高檔服飾、精品廊等。例如皓瀚華軒附近的小型中介、電信大廈旁邊的通訊檢測中心等等。隨著近幾年路網(wǎng)的發(fā)展，銀行、超市等日常生活配套也開始進入珠江新城，成為小區(qū)鋪內(nèi)的大租客。珠江新城專業(yè)市場一覽表專業(yè)市場項目名稱地塊編號實際用地性質(zhì)家居、建材專業(yè)市場美居中心A4A4F2G3G4J2J22商務(wù)金融辦公用地南興裝飾材料城D21