【正文】 不只局限于中心板塊，向南和向北還分別形成了紅角洲板塊和鳳凰洲板塊。1. 中心區(qū)域 區(qū)域概況該區(qū)域位于贛江以西，北起八一大橋，南至南昌大橋，西至昌九高速公路和320國(guó)道。該區(qū)域是市政府規(guī)劃未來(lái)的CBD中心商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)縱橫，市政配套日漸完善；隨著越來(lái)越多的住宅交房入住，高樓林立，CBD的雛形初現(xiàn)；同時(shí)，市政府的遷入對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都是極大的鼓舞。紅谷灘目前是南昌市的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)明顯，吸引了不少外地投資客。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前生活機(jī)能配套逐漸完善，區(qū)域內(nèi)人氣漸旺。 個(gè)案分布區(qū)域內(nèi)個(gè)案主要分布在豐和中大道和紅谷中大道沿線(xiàn)。在售個(gè)案：陽(yáng)光楓情、名門(mén)世家、萬(wàn)達(dá)華府、江信國(guó)際金領(lǐng)域、海航白金匯、鹿璟名居、紅谷凱旋、洪城比華利。區(qū)域在售個(gè)案比較表：案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率海航白金匯私人酒店高層高層2一房4255780075%鹿璟名居2期25小高層/高層二房89964300100%二房108116470090%三房129131480095%二房108116非江景5400江景950010%萬(wàn)達(dá)華府29高層三房126141非江景5500江景800030%紅谷凱旋2期38高層1批6三房125138460098%二房924600100%三房111125570085%洪城比華利洋房/高層三房125136二房9510356006200(洋房)520030%江信國(guó)際金領(lǐng)域高層一房5063530099%名門(mén)世家26多層/小高層/高層二房88103500085%陽(yáng)光楓情多層/高層一房4363450060%信息截止時(shí)間：2008年７月 產(chǎn)品狀況區(qū)域內(nèi)規(guī)模普遍較大，最大規(guī)模個(gè)案為萬(wàn)達(dá)星城，總建達(dá)到100萬(wàn)平方米，而目前主推的是臨江高層住宅萬(wàn)達(dá)華府，總建也達(dá)到29萬(wàn)平方米，其次是紅谷凱旋總建38萬(wàn)平方米；。個(gè)案產(chǎn)品型態(tài)以小高層、高層為主，沿江一線(xiàn)以高層為主，二線(xiàn)位置的個(gè)案以小高層和高層為主，三線(xiàn)位置的個(gè)案以小高層和多層為主。個(gè)案所推產(chǎn)品以三房為主，面積多在125140平方米之間；鹿璟名居2期江景二房面積比較大在109116平方米之間；區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓產(chǎn)品也占有一定的比例，面積主要集中在4263平方米。 價(jià)格行情目前區(qū)域內(nèi)常規(guī)住宅的價(jià)格行情主要在45005700元/平方米，擁有一線(xiàn)江景房產(chǎn)品的鹿璟名居和萬(wàn)達(dá)華府價(jià)格分別為9500元/平方米(區(qū)域最高)和7500元/平方米；紅谷凱旋剩余房源多在23樓以上，目前均價(jià)在5700元/平方米。洪城比華利的花園洋房?jī)r(jià)格行情在5500元/平方米。海航白金匯精裝修酒店式公寓對(duì)外銷(xiāo)售的多是8樓以上的產(chǎn)品，均價(jià)7800元/平方米；與海航比較接近的江信國(guó)際金領(lǐng)域非裝修的酒店式公寓均價(jià)在5300元/平方米左右；陽(yáng)光楓情3期70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓由于地理位置相對(duì)較偏，均價(jià)4500元/平方米，為目前區(qū)域個(gè)案中價(jià)格最低。 去化情況就目前以上在售個(gè)案的銷(xiāo)售情況來(lái)看，07年7月份之前推出的產(chǎn)品銷(xiāo)售率一般都在85%以上，新政之后推出的產(chǎn)品多數(shù)銷(xiāo)售不理想；鹿璟名居和萬(wàn)達(dá)華府推出的一線(xiàn)江景產(chǎn)品由于價(jià)格高以及受到新政的影響，去化狀況較差；區(qū)域內(nèi)少有的小戶(hù)型個(gè)案海航白金匯、江信國(guó)際金領(lǐng)域和陽(yáng)光楓情小戶(hù)型結(jié)合推出時(shí)間上看去化情況也比較理想，大體上可以說(shuō)明區(qū)域內(nèi)的小品戶(hù)型市場(chǎng)接受度比較好；陽(yáng)光楓情的酒店式公寓產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行銷(xiāo)控，一開(kāi)始就保留了9層以上的房源，在07年年底推出，因此目前銷(xiāo)售率不高。總體上看，區(qū)域內(nèi)小戶(hù)型數(shù)量并不多，由于總價(jià)低，產(chǎn)品稀缺，受到不少年輕人和投資客的青睞，去化速度比較快；而對(duì)于大面積、高總價(jià)的四房和復(fù)式住宅來(lái)說(shuō)，去化速度則相對(duì)緩慢。2. 紅角洲板塊 區(qū)域概況紅角洲地處贛江之西與朝陽(yáng)洲隔江相望，南有臥龍山風(fēng)景區(qū)，北臨紅谷灘中心區(qū)，是集山、水、江、湖，人文、自然、高等教育、體育運(yùn)動(dòng)為一體最適宜人居住的區(qū)域。根據(jù)總體規(guī)劃，紅角洲片區(qū)定位為融文教、體育、旅游、高檔住宅綜合區(qū)。區(qū)域內(nèi)外有著便捷的公路交通網(wǎng)，南北向的主干道為豐和大道，是紅谷灘的主脊，還有三條南北向的道路連接紅谷灘行政中心和大學(xué)城。東西向有南昌大橋延長(zhǎng)線(xiàn)及即將完成的前湖大道和學(xué)府大道，方便的連接昌樟高速公路和320國(guó)道。 個(gè)案分布區(qū)域內(nèi)個(gè)案聯(lián)泰香域?yàn)I江和聯(lián)發(fā)江岸匯景為臨江個(gè)案，分布在贛江南大道西側(cè)；其余個(gè)案在豐和南大道附近。在售個(gè)案：金融街紫金園、聯(lián)發(fā)江岸匯景、新里梵頓公館、聯(lián)泰香域?yàn)I江、綠湖豪城。區(qū)域在售個(gè)案比較表：案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品型態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率新里梵頓公館3期30小高層/高層三房127143550045%綠湖豪城40洋房/小高層/高層三房124130560040%聯(lián)發(fā)江岸匯景35小高層/高層3批高層3三房1281434500100%三房1201345000100%聯(lián)泰香域?yàn)I江200小高層/高層二房89974000100%二房89974900100%三房127136520030%金融街紫金園30多層/小高層/高層二房8390480075%二房82三房110500050%二房8489510020% 產(chǎn)品狀況區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案的規(guī)模都比較大，最大規(guī)模個(gè)案為聯(lián)泰香域江濱總建200萬(wàn)平方米，同時(shí)也是江西省最大規(guī)模個(gè)案；聯(lián)發(fā)江岸匯景總建達(dá)到35萬(wàn)平方米；規(guī)模相對(duì)較小的個(gè)案金融街紫金園和新里梵頓公館總建也有30萬(wàn)平方米。聯(lián)發(fā)江岸匯景、聯(lián)泰香域?yàn)I江和新里梵頓公館離贛江比較近，有江景優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品以小高層和高層為主；紫金園和綠湖豪城離贛江比較遠(yuǎn)，目前以多層產(chǎn)品為主，后續(xù)以小高層和高層產(chǎn)品為主。紫金園新推多層則以8489平方米的二房為主，其余個(gè)案新推產(chǎn)品均以三房二廳二衛(wèi)為主，面積在120136平方米左右。綠湖豪城的首批洋房產(chǎn)品以143148平方米的四房為主。 價(jià)格行情目前本區(qū)公寓價(jià)格行情在50005600元/平方米，比2007年三季度價(jià)格上漲了100300元/平方米不等。區(qū)域最高價(jià)個(gè)案為綠湖豪城5600元/平方米（開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品形象較好），最低價(jià)個(gè)案為位置最為偏遠(yuǎn)的金融街紫金園5100元/平方米。 去化情況區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案上半年推出的產(chǎn)品全部售罄，當(dāng)期在售產(chǎn)品多在07年年底推出，推出時(shí)間不長(zhǎng)，銷(xiāo)售率不高，主要集中在10%45%左右，整體去化不理想。新里梵頓公館2月份推出3期新房源，一個(gè)月時(shí)間銷(xiāo)售了45%左右，去化情況較好。從產(chǎn)品的需求上看，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)的二房和三房需求比較大。3. 鳳凰洲板塊 區(qū)域概況鳳凰洲片區(qū)南起廬山南大道，北至贛江大橋，東臨贛江，西至蝶子湖城市綠心，規(guī)劃用地11平方公里，規(guī)劃人口約10萬(wàn)人，為重要的江岸景觀區(qū)，布置了蝶子湖體育公園綜合項(xiàng)目，是以旅游、居住為主的城市生活新區(qū)。功能定位為舒適的居住功能，將以一種理想的、整體的開(kāi)發(fā)模式形成生態(tài)式、花園式的居住空間環(huán)境。 個(gè)案分布區(qū)域內(nèi)個(gè)案主要分布在豐和北大道兩側(cè)，在售個(gè)案：鳳凰城、豐和新城、天賜良園。區(qū)域在售個(gè)案比較表：案名總建(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品型態(tài)在售面積(萬(wàn)㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率豐和新城2期60高層三房120136440092%2批3二房7894680075%天賜良園26多層小高層高層1批多層3三房1171253800100%三房120130480090%三房126490070%鳳凰城56多層小高層高層15二房97104三房126135480065% 產(chǎn)品狀況區(qū)域內(nèi)三個(gè)在售個(gè)案的規(guī)模都比較大，豐和新城總建達(dá)到60萬(wàn)平方米，為區(qū)域內(nèi)最大個(gè)案，其次為鳳凰城56萬(wàn)平方米，最小規(guī)模的天賜良園也有26萬(wàn)平方米。鳳凰城和豐和新城離贛江比較近，從現(xiàn)狀來(lái)看有江景優(yōu)勢(shì)，沿江產(chǎn)品以小高層和高層為主，鳳凰城不沿江產(chǎn)品以多層為主；天賜良園雖然位置離贛江比較遠(yuǎn)，但有蝶子湖和高爾夫球場(chǎng)作為賣(mài)點(diǎn)，先期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品以多層為主，后期以小高層和高層為主。區(qū)域內(nèi)主力三房的面積在120135平方米之間，二房的面積在78104平方米之間。 價(jià)格行情區(qū)域內(nèi)最高價(jià)為豐和新城2期，其所處地理位置相對(duì)較好，目前2期第2批剩余江景房源均價(jià)達(dá)到6800元/平方米；其次為天賜良園50005200元/平方米；區(qū)域最低價(jià)為鳳凰城，其所處地理位置比較偏遠(yuǎn)，目前均價(jià)4800元/平方米。 去化情況鳳凰城推案時(shí)間比較長(zhǎng)，推案量也比較大，目前銷(xiāo)售率在80%左右，結(jié)合時(shí)間來(lái)看去化速度較慢；豐和新城2期于今年6月推出第2批房源，目前總體銷(xiāo)售率達(dá)到85%以上，去化速度一般；天賜良園于06年10月22日開(kāi)盤(pán)，先推出的是別墅部分，公寓在06年11月份才開(kāi)始銷(xiāo)售，目前多層和已推出的高層已基本售罄，余房以小高層為主，推出常規(guī)公寓約10萬(wàn)㎡總體銷(xiāo)售率達(dá)到90%多，結(jié)合時(shí)間和案量來(lái)講去化情況較好，但其在銷(xiāo)售過(guò)程中價(jià)格不高（地段與豐和新城類(lèi)似，但價(jià)格一直相差400500元/平方米左右），其后期還有部分高層產(chǎn)品推出。小結(jié)：在紅谷灘新區(qū)中，鳳凰洲板塊相較于其南面的紅谷灘中心區(qū)，均價(jià)低600—1000元/平米左右，銷(xiāo)售速度也遠(yuǎn)低于紅谷灘中心區(qū)項(xiàng)目。由于紅谷灘中心區(qū)域供應(yīng)量偏大，而目前整個(gè)紅谷灘新區(qū)人口較少，新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。鳳凰洲板塊相對(duì)于紅谷灘中心區(qū)域無(wú)論從項(xiàng)目檔次、生活配套、銷(xiāo)售速度等各項(xiàng)指標(biāo)均無(wú)法與之抗衡?？梢哉f(shuō)目前只存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)。4. 典型性項(xiàng)目借鑒性研究 新里梵頓公館項(xiàng)目概況：該地塊位于南昌紅角洲，總占地243畝，東鄰贛江，北接南昌大橋。嶺口路與豐和大道交匯處，北離南昌大橋約500米，東面離摩天輪最近處約500米。浪漫法式建筑，水系環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，以小高層住宅為主配以集中商業(yè)地產(chǎn)的高檔項(xiàng)目，總建筑面積30萬(wàn)平方米，其中住宅24萬(wàn)平方米，商業(yè)6萬(wàn)平方米。營(yíng)銷(xiāo)：2008年6月24日 三期均價(jià)49005500元/㎡。2008年5月25日 三期均價(jià)5500元/㎡。2008年4月21日 三期均價(jià)5600元/㎡，二期均價(jià)5300元/㎡，所剩不多。一次性付款98折，按揭99折。2008年2月28日 三期均價(jià)5600元/㎡，二期均價(jià)5300元/㎡，所剩不多。2007年12月9日　 三期香檞麗舍開(kāi)盤(pán)新推320套房源。2007年9月21日　 二期凡爾賽區(qū)第四批房源發(fā)售，本次推出的樓宇位于中央景觀位置，主要房型有一房、二房、三房、四房以及少量的躍式產(chǎn)品。銷(xiāo)售均價(jià)為5100元/㎡。價(jià)格：項(xiàng)目走高價(jià)值戰(zhàn)略，價(jià)格與品質(zhì)都適中，市場(chǎng)接受程度良好。隨著08年上半年市場(chǎng)普遍冷清，也推出一批特價(jià)房促進(jìn)銷(xiāo)售。戶(hù)型配比戶(hù)型套數(shù)（套）比 例（%）面積區(qū)間（㎡）一房1315065二房32080100三房635100140四房181150160合計(jì)1338100二房（㎡）三房（㎡）地段：地處紅角洲核心地塊，東鄰贛江，北接南昌大橋，離南昌之星摩天輪僅500米。園林：立體園林，四重綠化；采用360度綠化設(shè)計(jì)，消除綠化盲點(diǎn)。配套：雙會(huì)所設(shè)計(jì)。客戶(hù)：主要為城市中產(chǎn)階級(jí)。綜合評(píng)述：項(xiàng)目主題形象定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品特色鮮明，南昌首個(gè)純法式格調(diào)人文社區(qū)。整體規(guī)劃呈北高南低的城市布局，具有豐富的天際線(xiàn)，小區(qū)內(nèi)部水系與雕塑小品映襯，與紅角洲的“阿姆斯特丹”水系完美結(jié)合，打造成一個(gè)高品質(zhì)的人文社區(qū)。綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)勁，品質(zhì)有保障，在南昌市民心中擁有良好的口碑。價(jià)格定位與置業(yè)者的心理承受價(jià)格比較接近，市場(chǎng)接受度較高。項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)推廣方式多樣化（宣傳造勢(shì)、SP營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、車(chē)展、媒體樓書(shū)、綠地會(huì)等營(yíng)銷(xiāo)方式），做足了開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作，訴求的主題語(yǔ)和諧統(tǒng)一。采用環(huán)保節(jié)能型建筑材料,率先使用斷橋隔熱、雙層中空玻璃窗，使得室內(nèi)的保溫、隔音、氣密性良好。 項(xiàng)目概況：萬(wàn)達(dá)華府位于紅谷灘贛江中大道，該項(xiàng)目占地面積約7萬(wàn)平方米，總建筑面積29萬(wàn)平方米；3133F高層建筑，總戶(hù)數(shù)約2300戶(hù)，綠化覆蓋率約49%。萬(wàn)達(dá)華府是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2007年在南昌傾力打造的一個(gè)全新高檔江景樓盤(pán)。高檔國(guó)際灰立面的30多層高層建筑，創(chuàng)新采用短板組合形態(tài)， 輕松做到居住的高舒適與觀江景的最優(yōu)角度。而臨近的咸亨酒店、速8酒店生意興隆，魅力健身場(chǎng)成功進(jìn)駐，嘉年華娛樂(lè)城即將開(kāi)業(yè)，600米風(fēng)情商業(yè)街逐漸成熟，萬(wàn)達(dá)五年的成長(zhǎng)伴隨著紅谷灘新城建設(shè)的全面推進(jìn)。營(yíng)銷(xiāo)2008年7月7日 濱江公園景觀區(qū) 7月5日開(kāi)盤(pán)，94127㎡二房/三房，均價(jià)4800元/㎡，交5000元抵20000元，將于2009年7月底交房。2008年6月17日 2008年6月18日7月20日，購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)達(dá)華府住宅可首次支付15%購(gòu)房款，3個(gè)月內(nèi)付清全部應(yīng)付首付款及按揭手續(xù)。案例：94㎡二房，總價(jià)46萬(wàn)元?！袄蠋隆辟?gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)啟動(dòng)。2008年6月6